如何在重庆“一路向西”的路上挖到好房子？

2017年3月16日，市科委与沙区政府签订了联合建设“重庆科技创新城”合作备忘录。可以视作重庆科学城*初的萌芽。

2018年3月，市政府设立了重庆市科学城领导小组

11月，在一项昭示着重庆未来发展重心的《重庆市城市提升行动计划》中提出：依托大学城谋划重庆科学城引领科技创新

（图片来源于重庆日报）

2019年1月《重庆市政府工作报告》中再次提及：我市将高标准规划建设重庆科学城。

重庆科学城，呼之欲出。

科学城，以及成渝经济群的必然趋势，在冥冥之中，牵引着大家的目光，去了重庆的西面。

科技兴则民族兴科技强则国家强

其实，我们都知道，科技创新才是中国的未来，而不是房地产。对于一座城市，也一样。

未来，在很大程度上是“哪里的科技创新强，那里就是未来”！

如果说2018年是重庆科学城的筹划年，那么做个大胆的猜想，2019年，或是重庆科学城实质启动的元年。

01.

科学城并不是什么新鲜事

（1）“科学城”模式

“科学城”理念从硅谷起源，其核心价值在于输出创新和创业能力，这个模式对世界影响深远。

今天，全球科学城数量已超过600个！

在国内，北京建了三座科学城；上海有著名的张江科学城，那里已经是长三角乃至全国高端创新创业人才*为集中的区域之一。

远的不细说，说一下近的。

2016年1月，时任成都市长唐良智，在成都政府工作报告中指出“规划建设成都科学城”。

成都科学城距成都市中心城区约25公里，距天府国际机场约30公里，沿50公里鹿溪河，建设科技创新和新经济发展产业的功能区。目前，成都科学城已引进校院企地项目34个。

成都科学城俨然已成为带动整个四川经济的新引擎！

成都科学城，距离成都市中心，约25KM，距离机场约30KM；

重庆大学城，距离重庆传统中心解放碑，大约25KM，而在重庆西面打造第二机场呼声极高！

虽然此城还非彼城，成渝的城市境遇也不同，但相同是操盘手，以及差不多的距离参数...

成都的例子告诉我们，距离不是问题，“产业引领”才是方向

（2）从土地市场看区域变数

从2015至今三年多时间，重庆主城区卖了300多块含住宅的土地，沙区、两江和巴南是卖地大户。

沙坪坝虽然卖地多，但大学城放量极少！据公开记录，三年仅有5宗地出让！

放量的是西永。而前几天，沙区已经开始卖土主的地了。

这个现象说明：大学城，土地释放逐步稀少！产业聚集地西永，在加速前行；

同时，西部槽谷，还在扩张版图...

（图片来源于网络）

沙区、西永微电园、科学城...这个微妙的关系，值得品味。

这说明一个道理，重庆“向北”十余年，日益成熟后，无论从大城市的发展骨架，还是经济产业趋势，“向西”会接过重庆快速发展的大旗。

一局有意思的大棋。

02.

价值探索

隔壁成都，科学城周边住宅较少，按安居客显示，成都科学城周边3月二手房均价达到了27194元/平，建面单价！

比25KM外成都老城区的很多住房都贵。

（图片来源于安居客）

成都的例子似乎告诉我们，到老城区距离与房价，不是必然的正相关，“产业”才是...

那么，如今在重庆西面，该如何挖掘更有价值的房子呢？

我的方法是：以目标群体居住价值和消费能力反推房屋价值

也就是，未来，你想把房子卖给谁的问题

我们在“重庆西面”买房，假如是投资或者资产保值增值，未来是卖给科学家？新城建设者？生意人？科创产业蓝领？还是城市服务者？

住宅对应的要素是：位置、环境、地铁、学区、商圈、品质档次、安全性、服务附加值。

科学家们想要什么样的居住环境？建设者们、蓝领、企业主呢？以及一个片区广大的城市服务者，又需求什么样居所？

我们一一带入，就有了一些人物需求画像，比如：

科研工作者们，高知高薪，成天做研究，精神压力大，他们普遍非常理性，生活自律，追求效率。他们对繁华商圈，甚至学区的需求都并不迫切，并不需要步行可达。他们对于更加清净、更私密、更舒适以及更高品质的要求可能更高。

科学家很多都是优秀的全能人才。

爱因斯坦是一名出色的小提琴手，钢琴也很厉害；

本杰明富兰克林是出了名的游泳健将；

居里夫人在巴黎每周要骑自行车12公里。

所以，科学工作者，对环境要求很高。

城市服务者，可能对地铁、繁华商圈以及学区的需求更高。会更加在意居所的户型功能、配套便利性，以及性价比。

而企业经营者，那必然不差钱，只买*的。

其实，如今重庆西面，大学城-西永一带，早已不是当年。

很多读者都知道，近段时间，我很关注西面，去了几趟，发现一些现象，那就是：新房普遍快速回暖！

售楼部都人头攒动。

上周末一口气看了龙湖开元、西宸原著、桂玉九里、美的金科郡、融创文旅城。

从数据看，销量比之前明显的上升了很多！

03

龙湖都调价了！

一个风向标：龙湖在这边的两个项目，开元和西宸原著，价格居然涨了！

年前西宸原著还在8999元/平起建面单价卖小洋楼，套内11000上下，这次去要12000-13000元/平！

开元年前还有14000多元/平的，现在去大多数15000-16000元/平！

与之对比的是龙湖在北区的楼盘并没有涨价，这本身就说明了问题所在。

估计他们认为无论是区域，还是项目，都不止这个价！

我的判断是，基于相对较低的价格，以及大品牌开发商的品质项目增多，在重庆向西的过程中，有了一些价值洼地！因此吸引了很多人关注。

（1）微动的价格

大学城是个神奇的区域。

在魔幻重庆，这是*一个“共享单车”能烧钱的地方。优良的空气、平坦开阔的地势和鲜活的青春，是大学城的特色标志。

至于我们*关心的房价，这里是*考验眼光和耐心的地方

10多年来，既有楼盘上演过5000-8000-5000的行情，也有楼盘从3999-20000，让人惊呆了下巴。

看西面的楼盘，龙湖是风向标，他在大学城-西永区域10多年了，大盘云集。二手房*明显。

目前的新盘就只有开元和西宸原著。价值大吗？

开元大家都很熟悉了，之前说过。

今天简单说一下西宸原著。

他的价值卖点比较清晰：

1）紧邻重庆科技大学，独享由龙湖代建的百亩虎溪河滨公园，氛围很好

2）位置在大学城和西永之间的地方，很有可能是未来科学城的中心区域

3）“原著系”是当前龙湖建筑规划等级*级别，品质竞争力很强

4）低密度+纯别墅区+30万方纯改善大社区，这种形态，目前主城已经不多见，何况还是龙湖的楼盘

5）龙湖在景观上有优势，这样内外部的环境竞争力都强

（红圈是置业顾问标注这次要推出的组团）

西宸原著以别墅为主，只有少量的洋房和小高层。

在我看，龙湖产品一直都在线，而且作为2018年西区的别墅*，西宸原著的细节品质和口碑肯定也没问题，这个盘的关键价值还是在于未来宏观方面。

（2）中心区位

当依托于大学城的科学城开工建设，大学城就会华丽的转身成为“一路向西”的中心区域

西永又是产业聚集的中心，在大学城-西永物理几何中心的西宸原著，未来地段价值就变得相当突出。

（3）稀缺性

大学城三年只卖了5块地，稀缺吗？

当然稀缺！

从趋势上，城心成片的低密度纯别墅区，也几乎很难再有了！

回想起上文所说，当我们给一个楼盘进行价值定位时，首先设计的应该是“谁需要？谁适合？”

按照这个逻辑线索，如果想在如今的大学城-西永，未来的科学城区域，在价值红利实锤到来之前，西宸原著是一个抓住机会上车的不错选择。

这是一篇商业评论，但都是我的真实看法与观点。就像此前的一路向北，西面的机会来了！

本文为商业评论