买房时将就了这一点，你的二手房就会不值钱了！

文丨言先生

*近的楼市着实是热点不断，各路友号都在追热点、写解读、抢流量。我们也没能免俗，但深刻内容、传播知识是大胡子说房的基因。在热点的间隙，我们还是更愿意跟大家述说一些真正的干货。

原谅我今天做了一个标题党，但我知道绝大多数二三线城市的读者都经历过这个问题。

我今天要讲的内容，源自于昨天在一个买房群里看到的维权：在无数中小城市扯皮的问题——人车分流。

置业顾问的嘴

你是否经历过，去看房时置业顾问把小区描绘成人车分流的完美社区？

你是否经历过，在沙盘上看到汽车模型后，置业顾问却说当时做错了，实际没有？

你又是否经历过，在报建规划图上看到了数百个密密麻麻的地上停车位，置业顾问却说规划的有，但实际交房不启用？

不出意外，我上边描述这一幕，会出现在绝大多数二三四五线城市的售楼部。

而实际上，如果你发现前期沙盘或规划图上有停车位，至少过半的楼盘在实际交房的时候，真的有停车位。

于是，就会出现文首和下图，我提到的维权：

国内知名开发商金X，在某省会城市的首秀项目，出现了大规模聚集维权的现象，*的问题，便是沙盘和规划图中都清晰可见的地上停车位，被置业顾问以交房时会取消地面车位给搪塞过去。

而实际上，在还没有交房之前，就已经提前把植草砖停车位给铺好。

规范根本不存在

是不是很多人一边在吐槽开发商没有做人车分流，又一边在自我安慰说规范要求设地面停车位，开发商也是无奈，应该理解？

其实，你以为的只是你以为！

这句话是什么意思呢？

还是说到置业顾问那张嘴。不少有地面车位的楼盘，置业顾问会有一个统一的说辞，即“设计规范要求必须做够XX个地面停车位，来供急救啊消防啊之类的特种车辆停车，开发商也不想做，但是没办法。”

于是很多人就听知信之，甚至在人车分流维权爆发时，还有人不明所以的站在开发商一面，以为置业顾问说的就是真的。

而实际上：这种规定根本不存在！

我们翻遍了住宅设计规范的每一页（GB 50096-2011），并没有找到关于停车位的建设要求。

我们继续翻阅《公共服务设施配建标准》，只查到了车位配比的要求：新建小区在规划的时候都需要满足车位配比标准，按照之前的规定是：商品住宅按每百平方米0.8～1个车位配建，按照新的规定则是1车位/户，建筑面积大于等于130平方米的户型应按照不少于2车位/户的标准配建。

该标准仍然没有要求，强制在地面配建车位的规范条例。

继续翻阅规范，我们在某地方的《城乡规划管理技术规定》中，找到这样一个条例：

应充分利用地下空间，严格限制地面停放机动车，地面停车泊位数占泊位总数的比例不宜大于10%。居住区配套商业设施配建停车场应单独设置，独立使用。各类建筑机动车停车配建标准应符合附录A附表2的规定。

只有上限，没有下限，也就是说并不强制要求，只是规定如果有设置停车位，那比例不能超过10%。

我们又查阅了《绿色建筑评价标准》，文件中只提到合理设置地面停车位，不挤占步行空间及活动场所。仍然没有提到强制设置地面停车位。

结合以上所有的文件规范，我们可以初步得出一个结论：强制设置地面停车位这件事，是假的!

归根结底是利益

善于思考的朋友，肯定已经在脑海中思考了，既然没有强制要求设置地面停车位，地面不设停车位又能显得小区高档安全，开发商傻么？非要设置那么多地面停车位出来？

其实，所有问题归根结底都在于——利益。

人车分流难么？其实不难，难的是触动开发商的利益，难的是让开发商放弃自己可以得到的利益。

前边我们已经讲过了，规范中没有强制要求配建地面停车位，但是却有总的停车位配比的要求，这中间就出现了一个问题，就像我们平时去走公园里的石阶，一步一格太娘，一步两格太累。

而车库的问题在于，地下车库挖两层不够用，挖三层又太多，太贵。

目前国内大量推进BIM来减少地库土方施工量，少挖30厘米对于上万平方占地的楼盘就已经可以节省非常庞大的成本，少挖一层地库能省下多少钱，我不必细算，各位都很清楚，绝对不是一笔小数字。

但是少挖一层，配比不够怎么办？拿地面车位来凑数嘛，一举两得。既省钱了，也过了审批，何乐而不为呢？至于业主的利益，人车分流的好处？那些都不重要，反正开发商自己又不住，设计院的人又不住。

业主闹了到时候就把车位种上草，业主不闹就继续使用，反正地面车位归业主共有，只能收管理费不能收停车费，总有些喜欢占便宜的业主反对取消。

开发商的算盘，精着呢。

怎么简单分辨？

那如何分辨要买的小区是否是人车分流呢？*简单的一招就是看车库的入口！

以这张沙盘图为例，车库入口在大门口，直接入地，大概率是不会在地面做停车位，大概率会是人车分流。

再看这张图：

这个小区明显在围墙内有一个停车场入口坡道，还有部分小汽车的模型在小区布置，大概率难以做到人车分流。

换句话说，只要是在小区内，绿地上可以看到车库入出库的，那不用怀疑，车要在小区内出入，人车自然难分流。

除此之外，有条件的且*准确*全面的还是去查询当地政府或规划局公示的小区报建规划图，规划图不会骗人，有没有车位和车库入口一目了然，就像我们在第二章节中看到的小区平面图一样。

结

人车分流的意义，我想不用我过多描述，孩子在小区被车撞到，老人在小区内被车吓到，一二楼的业主晚上被汽车惊醒，小区内弥漫着尾气的味道，这样的新闻网络上早已经铺天盖地。

我们可能无力去改变开发商，但我们一定要知道，车位这个东西真的不是必须出现在地面。

而人车分流绝对是未来一个有价值的商品房标配。它代表的不止是所谓的安全，还代表着环境和品质，以及开发商的良心，还有一个*重要的点——你房子的*空间。

仅仅是一个非人车分流，可能你买房时的一个小将就，未来你的房子价值将会明显低于同片区人车分流的小区。

所以，买房之前看清、问清、查清楼盘是否真正人车分流，提前发现，及早避开，要比之后维权来得更重要。

-end-

现在，已有21城调控放松

包括广州，珠海...

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