别人患上的“新房癌”，反而是你捡漏的机会！

文丨 花满楼

前阵子，有位相熟多年的朋友找上了我，叫我帮他在深圳挑选人生首套刚需房。

在找到我之前，他已经和链家中原的人去看过好多套房子了，愣是挑不中。

他工作在福田，需求是：100万*，两房以上，不要求朝向景观，甚至在深圳的东南西北都不在意。

我一看他这需求预算如此简单，虽然深圳的房价确实高，这100万预算，虽说不多，但也不少，不至于深圳东南西北1997平方公里都没有一套适合他的房子啊。

而且能在大浪淘沙的深圳活下去的链家中原的中介，水平应该也不差啊，没有道理挑不到合适的啊。

经过一番详聊，我明白了他对中介的要求是：只买新房，不买二手房。

因为他要求买新房，所以链家中原的中介拉着他，从深圳西边的宝安沙井看到深圳东边的盐田盐田港、坪山坑梓，然后又在深圳北边的平湖打了个转，南边是福田的新房买不起，直接跳过。

就这么东南西北看了一圈，没有看中一套。

他想着：我花100万*买刚需是想着来改善生活品质的，这地方离市区远配套不齐全，我肯定不愿意啊。

所以，满城跑，车油都烧了两大箱了，一个项目都没看上。

我听了他说完了事情原委，轻轻叹了口气：

大哥，你这是新房癌晚期啊。这可是*的深圳，本来土地就极其稀缺，卡死用地指标，市中心的土地本来就是用来建华润瑞府、深圳湾壹号、半岛城邦这些豪宅的，哪轮到给你这个穷屌丝建个小鸽笼了？

于是，在我一番苦口婆心的教育下，他认清了：在深圳这种城市，以他的预算，*的选择就是在市中心老老实实挑个二手房。

在解决这件事后，我想，其实他只是得了大部分人买房都会得的病——新房癌。

毕竟在深圳这种城市，二手房三价合一，二手房要么得多交*，要么多交税费，自然有不少人想着买新房，市中心买不上，只能往宝安龙华龙岗盐田坪山的外围买。

虽然深圳本质上是一座没有农村的城市，但在城市的边缘也没有通地铁，周围遍布村子和厂房，交通不便，配套不全，所以这些新房完全不适合刚需买，只能老老实实留在市中心淘二手房。

其实不仅仅我这位朋友，相信在读这篇文章的很多朋友，也都有很严重的新房癌。

放眼全国，新房癌*严重应当属重庆。

高傲的重庆人不愿将有趣的灵魂丢进老破的二手房，所以二手房市场特别惨淡，中介都以代理新房居多，二手房业务只是辅助，有的甚至只做新房市场。

我们来看江北嘴一手房价格基本稳定在2万/㎡左右以上，但是二手房直接拦腰砍半，基本是在1.3万/㎡左右，贵贱之间，就是因为新房癌。

江北嘴一手房房价地图▼

江北嘴二手房房价地图▼

所以，在重庆，想卖二手房，等到黄花菜都凉了，整个交易周期超长。

说到这里，很多重庆人可能会站起来反驳我了：你知道个球，你不是重庆人怎能体会重庆酸雨对外立面伤害有多大，二手房的外观巨丑！

其实，酸雨不是重庆新房癌严重的病灶，*本质的原因：重庆目前还处于大量供应新房的结构，城市还未进化到消化二手房的水平！

2018年重庆主城区共供应100宗土地，供应土地面积13103.0187亩，成交84宗，成交土地面积为12304.96亩。

供地量如此大的城市，还有大量的土地可供建设新房，城镇化水平还有很大的发展空间，不同于北上深，已经到了以二手房为主的存量房时代。

其实，重庆多年以来都是蝉联全国供地*，只是在2018年发生了扭转，原本主城区计划住宅供地2万亩，实际仅供1.32万亩，足足少了0.6万亩之多。

未来，随着城镇化水平提高，重庆自然会减少供地，控制土地开发，到时就会自然而然地进入存量房时代。

随着城市扩张，刚需刚改想要留在主城区，就必然要接受买二手房。

其实，严格意义上来说，全国城镇化水平*圈层，进阶到消灭新房癌，完全进入二手存量房交易的，唯有北上广深。

一线城市由于受困于主城区土地开发殆尽，以及受限于历史、当地土著的原因难以推动城中村拆迁，所以基本只有郊区才有新房，主城区即使有新房，也是城市少部分人才能消费得起的豪宅，即使是城市的改善族，要想买新房，至少也得一路退到近郊。

全国城镇化水平第二圈层：杭州南京苏州武汉等，二手房占比差不多有50%左右，在新房难买之下，一部分购房者转战二手房，这些城市的新房癌正在得到进一步整治。

全国城镇化水平第三圈层：合肥郑州西安等，二手房占比差不多是30%，新房明显好卖过二手房。

全国城镇化水平第四圈层：刚开发的旅游城市如三亚陵水大理和三四线城市，也是新房癌非常严重的地方，基本没有二手房市场。

一方面是旅居本就是土豪阶层才玩的产品，能买新房肯定不愿意买二手房。

另一方面，旅居城市、三四线城市是因为城市盘子小，建设的商品房本身就少，而且完全不缺地盖新房，所以我们也可以看到——这些以新房为主的城市，二手房评估价普遍很低，而且银行也不大愿意给二手房贷款。

其实，新房癌所制造出的城市房价价差，恰恰是捡漏的机会。

再例如，广州广钢新城板块二手房基本都是卖4万/㎡，而同板块同样地段和配套的新房，该卖多少钱？基本都是5万/㎡起跳！从4万/㎡到5万/㎡，1万/㎡的价差，它消费的就是购房者的初房情结。

而且城市一盘棋，不能一直都是新房上涨，二手房不涨，同样一条街，新房卖5万/㎡，二手房基本只卖4万/㎡，品质有差，但二手房的楼龄也就5年左右，差距不大，那么二手房就是很不错的捡漏机会。

5年楼龄和10年楼龄，假设两者间的品质和物业差不多的话，未来卖二手房，基本价格是差不多的。

当新房价格达到了一定高度，二手房就会迎来春天了，跟进上涨，价差会被填平、板块价值也会趋于均衡化。

大家会牺牲楼龄新旧来换取地段，现在普遍的二线城市的二手房还是不够活跃，只是时间未到而已！

当然，如果你所在城市有非常大的一二手房倒挂价差，还是建议买新房，例如杭州成都。

否则，别人患上的“新房癌”，反而是你捡漏的机会！

多去市面上淘楼龄相对较新的二手房，有价差的房子，不仅捡漏，也更抗跌。

而且二手房除了有更大的砍价空间，还可以高评，更好地放大杠杆！

其实，说了这么多，就是想告诉大家，我们做房产投资，要善于去抓住因为新房癌导致的局部机会，从而积极挖笋，提高你的回报率！

-end-

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