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楼市行情出现两极分化,威海楼市的考验刚刚开始(一)

来源:老张侃房帮   发布时间:2019-03-13 00:00:00

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把一个在地产圈里还有信仰的灵魂

安放在自己身边

正文共2464字

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当前的热门话题总是离不开两会和楼市小阳春,随着春风萌动的不仅是自然万物。

这一波楼市的小阳春刺激到的不仅是购房者,还刺激到了开发商。楼市向好,开发商拿地的积极性便会提高,甚至有可能造成三月份的一个土拍小高峰。

18年下半年各地土地流拍严重,11月威海环翠区紧邻山水家园的三块地段较好的地块就出现了流拍,但是转入19年,随着楼市的升温,土地市场也热闹起来,济南、杭州、广州、苏州等多地接连出现高溢价、连夜拍、地王等现象。

开发商的预期看好,跟政府的行为也有很大关系。

一方面,大基建启动。今年,全国30多个省市的地方两会中,“基建潮”是一个热门话题,各地铁路公路机场地铁纷纷上马,据媒体报道,中铁总2019年计划新开工铁路里程预计6800公里,比上一年增加45%,铁路建设投资可能达到史上*水平。

这一点从威海的动作也能看出,省机场管理集团成立,打造山东半岛机场群,总投资3.5亿的威海机场列入先期整合名单;2019全市实施和启动各类公路项目20个,估算总投资121亿元,全力打造“精致公路”等等。

除了这些传统的基建项目,还有一批“新型基础设施建设”,例如山东提出的推进5G通讯,日前坐落于新威路的威海*个5G基站已经开始上电。

基建投资的资金来源*重要的一部分就是自筹资金(如下图),基建对地方财政的高要求,以及地方财政对土地收入的高依赖,就给了开发商信心。

经济下行期,基建投资和消费是推动增长行之有效的好方法,这一点已经得到了多次验证。18年7月,发改委曾发文提高地铁申报建设的城市经济指标,将部分城市拒之门外,对此老张侃房帮也做过相关分析(),但3个月后,《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》发布,济南、长春、杭州等多个城市的地铁项目重获批复。

另一方面,18年底政府出让土地的条件相对减少了,威海政府当时也推出了分期付款等有利条件。

第三,区域协同发展战略的提升,对基建对房产都有推动作用。随着都市圈、城市群等规划的提出落地,国家发展的重点不再是集中资源在个别大城市,而是以中心城市辐射周边、各大城市连片发展。

以威海为例,当前正在通过打通交通瓶颈、联接城市规划、加强人才协作、工作错位开展等方面积极推进青烟威一体化发展。例如威海渔业产量居全国首位,却因为科研短板,制约产业升级,青岛具有全国*的科研优势,却没有很好地转化出来,两地优势结合,对经济发展是极大提升。青烟威都拥有丰富的旅游资源,近年来三地围绕全域旅游概念调整布局,尤其是通过青荣城铁将三地串联成整体,将旅游发展提升到一个新的高度。这里面,每一个规划的落地都必须要求先有大规模的基础设施建设,就全域旅游来说,交通、酒店、宾馆、娱乐场所、购物商超乃至海景房都不可或缺。

那么,土拍在这里面发挥的是什么样的作用呢?

还是以青烟威的全域旅游规划为例,该项目确定后,政府出面,引入一级土地整理商,对规划区域内的土地进行拆迁、整理等初步工作,推动路网商业等基础设施的建设,沿线各政府会积极引进大的旅游开发公司、大的酒店连锁等等,接着就是引入商超、医院等各项配套,配套都跟进了,土地就可以开拍了,捧场的多了,房价就起来了,不可忽略的是,城市的规模也因此扩大、城市的发展愈加饱满、城市的级别也就不断提升。土地财政的作用就像是电影特效里的光束爆炸,一束光射出去,它所经过的整个区域都会发生连锁反应。路网、医院、*、地下廊道、精致城市……任何规划的落地都需要巨额的货币支持,而土地则是这一切的源动力。

在这种背景下,开发商们会产生乐观心理也不足为奇了。

02

但是,与此同时,我们却看到房产大哥们作出了不一样的举动。

2月25日,万科董事会主席郁亮在一份内部发言稿中指出,2019年万科要“收敛聚焦、巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。

碧桂园自2月12日开工至今一直在大规模“裁员”,有的部门裁员幅度甚至达到50%,裁员范围涵盖了总部到区域。碧桂园给出的解释是这是正常的人员优化,并非裁员,而且声称公司还会扩充很多新业务,入凤凰优选超市、现代农业、机器人等等,待到年底,集团员工的总量会比年初还要多。这种表面上堂而皇之的解释稍微一想就站不住脚,如果真的还要再招更多人,为什么就不能调岗呢?

以谨慎闻名的房企老大哥万科和以疯狂扩张闻名的宇宙*房企碧桂园,都在此时选择了收敛,这不能不让人警惕,*毕竟是*,不能不重视。

现在大家常提的一个词是触底反弹,这个底分分为政策底和市场底,当前的调控政策无疑已经过了*严格的时期,各地的松绑消息不断,而市场这个底还不好说,此外触底了并不一定就会反弹,还有可能长期在底部徘徊,以往楼市的每一个周期也是这样,上涨只是几个月的时间,剩下的两三年都是低迷期。

万科郁亮在分析宏观经济面的时候用了“L”来说明,解释说这一竖可能2020年见底,这一横却不知道要持续多少年,此外人口“少子化”即购房主力人群减少,也会有10-20年的影响。因此谨慎的万科选择缩小规模,聚焦重点城市。

从全国大局来看,一二线城市自然是各大房企转移的重点,三四线则因为棚改收官而不断被各大媒体评论唱衰,同样的话听多了就会产生认知盲区,甚至威海人自己也会说:一个三四线的小城,凭什么房价过万?

一二三四线城市人口增速情况 图自猫叔聊地产

我们常听到的说法是人口向大城市流动,三四线进入一二线,北京广州有多少外地打工者,但实际上三四线的人口总量和人口增速都超过一二线,这个情况并不难理解。就看看我们身边,多少人是从下面的村镇进入威海工作,又有多少威海人融入了北京上海等一二线城市。

一二线人口再多,跟更加庞大的总体人口基数相比也是少得很。一个有经济活力、能提供充足就业岗位的三四线小城对农村人口的吸引力,绝不亚于一二线对三四线的吸引力。

威海受山地丘陵的限制,发展受限,不如烟台青岛,文登撤县划区也是谋求进一步发展的选择,但是绵延的海岸线为威海带来了全国*的渔业产业以及北方优质的海景资源。一二线及投资者就是这样发现了威海,或者说发现了威海的海景房。

而对于大多本地人来说,谁都知道三四线的房产投资属性差,不如一二线,但是,会有人愿意撇家舍业放弃威海的房子去北京买吗,有这种需求的是在北京打工的人,本地人的需求是孩子要上学了,换一个好学区,生二胎了,换一个大房子,他们的需求的改善型的刚需。

媒体一般的说法是,三四线不缺房子,棚改了就更不缺,哪一家没有几套。这样说有一定的道理,但是失之片面,我身边因棚改而分的房产的有不少朋友,他们是有房住,但他们还是会不停地打听各处的楼盘,因为他们想要换更好的房子。可以说,市场的需求从未熄灭,只是被压制了,所以转过年来,楼市的情况就好转了。

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