原因何在？盘点北京楼市“换手率”高的那些热门楼盘

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3月的楼市种种迹象似乎都在暗示着楼市进入“小阳春”，很多人开始猜测到底是蓄势待发还是乍暖还寒。

两会的召开，对房地产的具体内容也有了清晰表述，继续推进棚改建设、发展城市群、促进房地产健康平稳发展。

房地产税的征收也是迫在眉睫，一切立法过程都在稳步推进中。

所以，即使多城松绑，2019年普涨大行情势必不会再出现，但是小行情是任何时期都存在的。

那么，在这样的年份里买房置业该如何选呢？这也是平台里很多粉丝的提问。

正如每一次回答粉丝这个问题时，我都会在咨询完客户需求后补充一句：“如果这套房您不打算自住一辈子，那么一定要考虑房子的流通性”。

流通性向来是买房重要的参考指标，因为不论是首套房的刚需还是二套房的改善，都要面临房产流通的难易。

房产的流通性好与坏，通俗说来是指房子换手率的高低，再说得通俗些也就是房子想出手时好不好卖出。

其实流通性好的房子，具有很多相同的共性。

比如说良好的区域位置、便捷的交通地铁盘、配套成熟方便、户型多样性集合。。。

那么，今天我们就盘点一下北京楼市里那些换手率高的热门楼盘。希望对大家的置业有所帮助。

贝壳研究院统计出了2018年北京二手房成交量100套以上换手率高的数据，从数据的前五名中，我们挑选几个典型来说说楼盘“换手率”这件事和其中的共同特点有哪些。

看到楼盘排名我们很是欣慰，因为大多数都是我们米北亲自跑盘做过调研的，足以说明其区域代表性和米北调研的准确性。

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排名NO.1【中海御景春天】

注：图片来源网络

中海御景春天，2018年换手率7.6%，成交均价51674元/平方米。

那么，为何该楼盘可以在整个北京海量市场中脱颖而出，换手率可以遥遥*呢？

我们先来了解下楼盘情况，答案其实暗含其中。

御景春天是限价房楼盘，共3栋楼1443户，主力户型42-50平米一居。

2012年销售时，楼盘销售均价8000元/平方米。目前价格均价54729元/平米。

限价房满五年，可以按照市场价格上市交易，需要按照房屋核定价与房屋原值差价的35%缴纳土地收益金。

那么，2012年上市，2017年刚好满5年出解禁期，可进行上市交易。这是中海御景春天销售大热的重要原因之一。

区域位置：该楼盘位于西南四环外的丰台科技园，距离西南四环入口科丰桥仅两公里车程，附近的轨道交通有地铁9号线，距离小区*近的站点是丰台科技园站，步行距离1.1公里左右，距离郭公庄站，步行距离在1.4公里左右。

*后我们来看看周边配套，马路对面就是永旺梦乐城，周边不远还有万达广场和首都医科大学附属北京天坛医院，购物、生活、娱乐、医疗一应俱全。特别一提的还有世界公园，就在小区西南侧500米处，是国家4A级景区。

注：图片来源安居客，红色为中海御景春天6个月价格曲线

从上图可以看出，价格更是明显有优势，楼盘位于丰台科技园区，然而科技园区的均价要比御景春天每平米贵出一万多块。

这样的价差，又怎能不吸引年轻人上车呢？

综合分析，一切都很明确，良好的区域位置+便捷的交通+成熟的配套，当然还有价格上的优势，都成为了年轻人刚需的上车优选项，合力使得中海御景春天成为了换手率NO.1的楼盘看也是当之无愧了。

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排名NO.2【柏林爱乐】二期

柏林爱乐二期，2018年换手率4.3%，位榜眼之位。

柏林爱乐这个楼盘，米北在之前“热闹的常营板块，是适合东部刚需上车的优选项吗？”的调研文章中，就曾具体有过分析，这个楼盘是常营板块的明星楼盘。

之所以说是明星楼盘，不仅因为其社区体量大，更是因为楼盘换手率极高。

柏林爱乐社区是常营板块的超大型成熟社区，德式建筑风格，社区取名也是源于“德国爱乐乐团”的引申之意。整个社区分多期开发完成，由四期中低层板楼组团+9栋高层塔楼组成。建成年代2004-2007年。整个社区51栋楼，总户数6000多户。

注：图片来源安居客，红色为柏林爱乐二期6个月价格曲线

根据安居客数据显示，柏林爱乐二期的均价在58766元/平米。与换手率排名*的中海御景春天同属5万+的价格区间。这一价格区间也是很多刚需愿意接受的范围。

社区自身商业配套已成气候，围绕着社区东南西北四个方向一整圈各类商业齐全，另外还有一栋独立商业楼，超市、健身房、游泳馆、酒店式公寓、麦当劳都在其中。

更值得一提的是，柏林爱乐周边一公里内成熟的商场商业配套，龙湖长楹天街+华联常营购物中心，吸引了很多市区的年轻人反向来此购物消费。

向北步行一公里就是常营公园，场地宽阔环境优美还有塑胶跑道，户外休闲健身的好去处。

此外，2018年6月29日报批通过的朝阳医院东院区建设项目，规划地点就在距离常营地铁站二三百米。

交通上更有双地铁覆盖，西侧距离地铁6号线黄渠站步行仅500米；南面距离地铁八通线双桥站不足两公里。另外，到首都国际机场和国贸商圈的车程都在30*左右。

称其为商业+公园+医疗+地铁的“一公里便利生活小区”一点也不为过。

如果说换手率排名*的中海御景春天是因为小户型的多样性，吸引了很多初次置业的刚需年轻人们。

那么，排名第二的柏林爱乐二期的*优势就是社区涵盖面广，户型从零居到平层四居室，再到两跃三跃；面积更是从40平米到200多平米不等。

这么多的户型选择、这么大的面积跨度，不论是刚需首套还是改善型需求，都可以在这个楼盘中选到适合自己的那一款。

这样的综合项目，想不深入人心都难呀！

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下面，我想说说换手率排名在第四的十年神盘【荣丰2008】。

荣丰2008这个楼盘，在2018年的换手率为3.8%，成交均价为118676元/平方米。

注：图片来源米北实拍

注：图片来源米北实拍

该楼盘是个自带传奇性的楼盘，位于西二环广安门天宁寺立交桥西500米。业内之所以称其为神盘有多种原因，开创了当年北京楼市的诸多*。比如当年开盘时首先推出20平米的小户型，比如首先推出“买一层，送一层”的概念。。。

到现在依旧被称为神盘，*原因归于它是西城区总价*的*。总价400万左右，单凭这一点想必在西城区很难再找出第二个了。

这样低的总价，源于大量20-30平米的开间户型，甚至还存在奇葩的*小户型面积仅约为19平方米。论单价计算，荣丰2008早已跻身十几万一平米的豪宅价格了。

荣丰2008始建于2001年，分为三期开发，共计17栋楼，直到2008年才全部建成入住。

当年开盘时价格仅为6000多元/平方米。因为大部分户型面积为二三十平方米的小户型，部分户型总价不超过20万元。

这样看来，10年，20倍的增长空间，很多早期业主换手也在情理之中了

小区位于二环，周边配套和交通自然不用多说。

被广泛关注的当属学区。在2014年荣丰2008对口的天宁寺*被并入北京*，成为北京*分校。对口的*有北京四中、八中，十四中、十五中、西城外国语*、北师大实验*等知名*。

这样分析下来，神盘的称号当之无愧了。三四百万就能在京城拥有像样的*，这是多少为娃拼命的爹妈们求之不得的。这也是多年来，荣丰2008换手率之高的重要原因，而且每到开学季的前几个月价格和换手率的突飞猛进更是全年的巅峰时期。

我们来看看价格曲线图。

注：红色为荣丰2008楼盘6个月价格曲线

从图中看到，均价比天宁寺区域单价高出近4.5万元！

4.5万元可是一平米的价格啊，这个区域领跑的价格，真是令人惊叹啊！

综合看来，荣丰2008能荣登年度换手率大榜，不仅因为区域位置、便捷交通、配套成熟，更重要的加分项是好学区的加持。所以我们看到的是这个神盘跑赢周边区域价格的神奇之处。

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篇幅有限，排名6-10名的楼盘我们就不一一分析，也都是很典型的楼盘。比如新北苑片区的华贸城、管庄片区的京通苑，这些都是米北之前做过具体调研的楼盘。

我们从换手率排行榜前5名中挑出的3个来做具体分析，得到的结论换手率就是流通性的好与坏重要指标。

好的流通性会受到多方面综合因素的影响，但是不外乎良好的区域位置+便捷的交通地铁盘+配套成熟方便+户型多样性集合。。。

房地产行情上涨的时候，流通性好的楼盘可以引领区域，跑赢大盘；行情不乐观的时候，流通性好的楼盘可以保值抗跌或逆势上涨。

所以，流通性好的房子，换手率高的小区，才是购房优选项，这一点楼市中的你我都要谨记！

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