深圳楼市没有春天

如果按照季节划分的话，深圳楼市只有两季：夏季和秋季。

这一点，跟深圳的天气相仿，没有冬天和春天。

而且，两季切换很快。

一觉醒来，已入夏。

2月份还在“马放南山”，3月份就频频爆单。

一幅幅楼市迅速回暖大幕，已经拉开——

单周破百套、400平户型秒光、一天卖一亿......

在很多小伙伴的朋友圈里，深圳楼市这几天就已经刷出了几十个亿！

1.

一个亿的小目标不够用了

跟很多小伙伴一样，“火线哥”的朋友圈时刻播报着这个市场的春秋。

比如这个：

一家房企在西部的这两个卖场，这几天几乎保持着“一天一个亿”的节奏，用“震惊体”刷屏。

似乎一个亿的小目标，都不够用了。

再比如这个：

夜深人静的时候，就是砸金蛋的时候。

一天卖30套+，一周100套+，甚至在午夜时分的售楼处，都有客户“哐哐”砸金蛋。

这些景象，恍若回到了十年前的2009年，卖楼速度都是“嗖嗖的”。

“火线哥”（DChuoxian）冷静思考了一下，决定做些评判：

当然是从数据下手。

上图是春节后，深圳一手住宅每周的成交数据。

千万不要认为，春节后是“深V”反弹，那会被老司机笑掉32颗牙。

正确的理解姿势应该是这样——

因为春节假期的特殊原因，成交量进行环比，毫无意义。

所以“火线哥”请美联物业做了五年来春节后四周，一二手住宅的成交量对比。

一手住宅近三年出现逐年上涨，今年同比的涨幅25%；二手则出现环比下滑31%。

简单一点是说吧，单从一手+二手数据看，今年春节后四周的成交量，保持了近三年的平均水平。当然不能跟2015年和2016年相比了。

一手市场大幅增量，符合市场表相：部分刚需盘、少数豪宅盘确实卖得不错。

量在价先。

那么价格呢？

这张图片出乎意料地被冷落了。

今年2月份，深圳房价为54232元/㎡，环比上涨0.22%，同比升幅0.08%。

这已经是连续两个月出现环比上涨。

去年7月，深圳房价结束了自2016年10月份开始的“21连跌”。

而今年2月再次出现上涨，而且是两年多以来的*次“两连涨”。

其中的况味，自己体会。

众所周知的原因，“火线哥”就不深入阐述这个数字背后的实情了，可以在文末扫码进入“小密圈”一探真相。

2.

行情衍化成三条主线

但是就此说楼市“全面开花”，那一定是有人想喂你吃春药了。

谁也没想到，这出一蹴而就的高潮戏，是8000万元/套的公寓演的前奏。

”火线哥“亲眼目睹了深圳湾瑞府400㎡的大宅也装不下土豪们的热情，下雨天看房的一拨接一拨。

真正引爆的，当然是粤港澳大湾区规划纲要的落地，上百种官方、非主流的解读，都牵出一条主线：深圳才是大湾区的龙头。

坐不住的各路人马、资金，再次汇聚在深圳这个面积不足2000平方公里的土地上。

行情很快衍化成三条主线：

资源豪宅+学位刚需+小户型

这个路数很符合当下的市况——

高端小众市场火了一把后，买房情绪被撩拨，时值小一初一报名季，学位房顺势点燃。

前文”一天一个小目标“其中的那个西部盘，很大一部分依托，就是有名校学位。

”火线哥“（DChuoxian）的三位粉丝，近期都有这种换学位房的需求。

比如1100万元的预算，要求100㎡以上，需要带育才*的学位房。

还有在福田区域置换学位房的，也有打算从龙华杀进福田的，都绕不开孩子的学习。

市场走好，小户型少不了。

上图是半年来深圳二手住宅成交结构图，从上至下依次是144-50㎡的成交占比。

显然，小户型占据绝对优势。

而且，2月是近半年以来，全市小户型低总价成交相对活跃的月份。

类似的现象出现在一手市场，某些小户型低总价公寓大受追捧。

”双低“（低面积低总价）成交一方面反映了深圳市场客观需求的真实存在，另一方面也折射了房价高企的今天，购房压力及重重挑战。

刚需也要上车啊！

所以，下面几条，可以为现在的深圳楼市，做些简单注解：

大湾区春天的故事

+

信贷放松

+

头部盘突破

+

刚需的力量

3.

小户型“窗口期”要抢

先举两个“栗子”。

2011年12月，前海港前路的汉京确悦开盘，时价1.8万元/㎡，触及了当时区域的“地板价”。

“火线哥”当时力荐身边的小伙伴购买。

如今，这个价格翻了四番。

2013年1月，蛇口的栖游记开盘，均价3万元/㎡，*2.8万元/㎡，精装发售。

现在，价格摸高到“9字头”。

这两个盘，有几个共性：

主打小户型

在成熟区域

片区先行盘

在南山，这就是小户型的“窗口期”。

但是，并不常见。

上图是南山目前在售的新盘，没有与那两个盘相匹配的。

而在3月拟入市新盘中，“窗口期”又要来了。

位于南头的红花雅筑，主打小户型，建面约47-72㎡。

地域标示性很强，就位于南头红花路，一栋单体楼，共184户住宅。

周边主要配套分布

南头是南山区的区委、区政府的所在地，也是南山区的政治、经济、商贸中心区，有“两馆，一城，一中心”文体配套。

片区是南山区较为宜居的片区之一，配套也十分齐全。

所以，红花雅筑的出行是很便利的。

区域交通组织状况

附近就是1号线大新地铁站、桃园地铁站；更近的地铁站点，则是规划中地铁12、20号线南头古城站，预计2022年通车。

此外，离深南大道和南山大道非常近，开车的通达性很好。

这里的“血拼”指数很高

开业多年的欢乐颂距离不过400米，常兴路天虹、沃尔玛、华润万家，走路十多*内都能到，吃喝玩乐不愁。

稍远一点，还有海岸城、茂业百货和刚开业不久的深圳湾万象城。

根据第三方“房掌柜”3月初的一份踩盘报告（上图），红花雅筑一公里范围内，可以达到荔香公园、南头古城、中山公园和荷兰花卉小镇。

目前，红花雅筑的*学区被划分在了大新*，*则是前海*，这两所*在教育力量非常强大的南山区里，还是不错的。

至于其他的教育资源，还有荔香*、南头*、南山实验和南头*。

这些*，足够各类牛娃、学霸“打通关”。

“火线哥”（DChuoxian）之所以这么大篇幅地介绍红花雅筑的区域成熟配套，是为了说明这个片区的“厚积”。

在南山，相对于前后海、蛇口，南头确实落后了，但并不影响这里的“薄发”。

这块成熟的土地，就差一个好的规划将其引爆。

机会来了——

上图密密麻麻列出了25处旧改。

紧挨着红花雅筑就有三个旧改，*九珑、恒大涌下村、田厦一甲村。

若干年后，这里的城市界面将焕然一新。

新的不仅仅是面貌，还有机会。

简言之，“窗口”打开了。

所以，这里的小户型，而且是住宅，就值得重视了。

红花雅筑，也因此成为3月份南山新盘的“独一份”。

更为关键的是，“吃独食”的成本却不高。

红花雅筑定位就是刚需上车盘，计划在3月17日发售，建面约47-72㎡的小户型，总价毛估350-700万元，就可以拿下。

这么看来，机会不在于多少，在于自己能否把握。

—更多小众市场干货，可以入圈一探究竟—

密• 圈• 攻 • 略

1）那个曾经拿了全国*的开发商，也担忧今年的市场了

2）吃完房企的媒体答谢宴，我感到一丝凉意

3）深圳楼市去年卖2.9万套新房的套路有多深？

4）今年买不买房，都要看这三条机遇预测

5）为什么现在的深圳楼市“西热东冷”？

上面只是冰山一角，火线哥在深圳地产深耕20年，拥有广泛的人脉和资源。在这个小秘圈里，火线哥一周不少于5篇，剖析当下热闻背后的江湖、*一步的投资情报和价值分析，还有不便公开的东东~

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14 Mar 2019 摄影：牛哥

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