绿城：失速之后是加速？

绿城终究没能完成1600亿元的全年销售目标。

在绿城2018年1564亿元的总销售额中，属于绿城的权益销售额约为557亿元，同比微增1.5%；以绿城品牌销售的代建管理项目销售金额约为552亿元，同比增长28.4%。此消彼长之下，绿城的总销售额只比去年增长了6.9%。

另一边，绿城利润上也亮起了红灯。

3月1日，绿城发布盈利警告，预计2018年归母净利润同比下降50%-60%。

在绿城发布公告之前，富力、新明中国、中渝置地亦陆续发布了预计2018年净利润下滑的盈利警告。其中，富力、中渝置地因为在2017年获取了大额的非经常性收益，新明中国则是因为2018年物业销售额的大幅下滑，导致结转收入的减少。

富力们不同的是，绿城在上期既没有非经常性损益，本期的销售额也没有下滑，那么影响绿城2018年盈利大幅下滑的原因究竟是什么？

失速与包袱

先来看绿城的解释。

对于净利润下滑，绿城方面给出的解释有三条：2018年度因出售附属公司而产生的净收益减少；年内计提的物业减值亏损拨备有所增加；以及因人民币贬值而对本集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。

一般来说，一次性处置、收购行为产生的损益，计提（拨备）减值以及外币借款产生的汇兑损益等因素确实会对上市公司的利润产生一定的影响，但像绿城这样导致全年净利润同比跌幅超过50%的情况并不多见。

绿城失速了吗？

以绿城2017年的报表为例，其当期出售附属公司获得的净收益约为16.20亿元，此数值为近7年内*；减值亏损计提、呆账准备有三笔，分别为3.52亿元的存货跌价准备，2.16亿元和4.31亿元的应收款减值亏损与呆账准备，总计近10亿元；此外，在税项中还有一笔约21.50亿元的土地增值税拨备。

因此，绿城当期约63.91亿元的税前利润，在加减之下，*终剩下了26.71亿元，归母净利润更是只剩了21.90亿元。

即便如此，绿城2017年的归母净利润还是同比增长了14.24%，延续了2015年净利润止跌回升的势头。

同时，绿城在2018年中期同比暴涨90%至23.35亿元的归母净利润已超2017年全年，若如其盈利警告所示，绿城净利润的强劲增长势头，在下半年戛然而止，且将再次出现同比下降的情况。按业绩预告归母净利润同比减少60%推算，2018年绿城的归母净利润应为8.75亿元，半年内净亏14.6亿元。

再回到绿城官方的解释来看，在2017年之前，除2013年以外，绿城出售附属公司获得的净收益均未过亿。2018年中期，此数字为4.91亿元，尽管数值不低，但相对于2017年来说，缩水确实较大。但总体来说，此项数值对绿城的净利润影响并不起决定作用。

在减值亏损计提、呆账准备方面，绿城在2016年的计提约为1.51亿元，亦拨回了3800万元的计提；同时，期内的年度土地增值税拨备约为4.31亿元，二者相加不过5.44亿元，远小于2017年单减值亏损计提一项的近10亿元。也正是因此，绿城才能在2016年，以60%于2017年的税前利润，收获83%于2017年的税后利润。由此，计提的坏账及土地增值税拨备，对绿城的利润影响较大，也很有可能是致其2018年度盈利下滑的*因素。

对此，有媒体分析称，绿城2018年盈利的大幅下滑是绿城新任管理层的一次财务调整，而此时将拨备一次性大幅度处理掉，将风险出尽，并不会有太大波澜。“以曹舟南为主的管理层并没有选择一次性将债务处理完，而是每年10-30亿的进行拨备减值。”该分析称，“不过，随着张亚东接手，这一趋势在2018年被打破。”

但亦有分析称，曹舟南的出走变相地带走了一些代建资源，这对于绿城来说其实应该算是损失，因为目前来看，绿城代建的盈利已经占了很大一部分比重。从2018年的数据来看，绿城代建获取的销售额与其权益销售额相若，尽管在2019年前两个月，代建销售额同比出现了不小的下滑，但依然不能小觑其影响。

代建与蓝城

说起绿城的代建，就不得不提蓝城。

1994年，当宋卫平和创业团队为了公司的两个备选名称——“绿城”与“蓝城”投票时，7个人中有6个选择了“绿城”，只有宋卫平一人选择了“蓝城”。

20年后，蓝城集团正式成立，其前身正是绿城房产建设管理有限公司。

据公开资料显示，蓝城的代建项目在其前身绿城建设成立之时就已开始，即2010年。2014年，宋卫平将绿城没有上市的公司——绿城建设更名为蓝城，对外宣布开始新的创业。是年，宋卫平开始正式大力推动蓝城代建，仅仅一年代建便成为蓝城利润率*的业务板块，毛利率高达60%。但绿城旗下也有代建项目公司，这就出现了同业竞争的问题。

绿城管理集团代建业务介绍

蓝城代建业务介绍

蓝城将业务模式分为三种，其中*为重要的是商业代建，也就是通过帮助同行们建设项目以赚取收入。日后吞并了蓝城代建的绿城管理集团，其代建业务模式亦参照了此种模式。

2016年，绿城合约销售额成功突破千亿，在获取“千亿房企”名号的同时，亦完成了对蓝城的重组——蓝城被拆分为两家公司，新蓝城（杭州蓝城致信建设管理有限公司）及蓝城（蓝城房产建设管理集团有限公司）。

重组后，绿城以9.49亿元的代价收购了宋卫平及其他股东手中新蓝城的全部股份，这意味着蓝城代建被整合至绿城旗下，而宋卫平则获取了蓝城的其他业务。

有意思的是，宋卫平在蓝城代建被收走的同年提出计划在十年打造一百个蓝城小镇，实现万亿的销售额。

代建业务*次出现是在绿城公布的《截至2016 年9 月30日九个月未经审核营运数据》中。通常来说，代建并非代售，绿城自己也在公开资料中称商业代建模式收取的是一定比例的服务费。无迹可寻的是，这部分理应算入营业收入的不菲收益，是如何被绿城计入到销售额当中的？

对此，绿城方面对中国网地产回应称：“绿城操盘的代建项目销售额是计入总销售额；服务费属于营收，不计入销售额。在行业内，包括万科等，均采用这一方式。克而瑞，中指院等权威机构也是按照这个口径发布每个月的营销流量榜。”

看来绿城确实将服务费算入了营收，并且绿城操盘的代建项目销售额之所以算入总销售额，是因为行业内特殊的计算方式和口径。

绿城究竟能否甩掉历史包袱，加速释出净利润，还需时间检验。其未来利润的提升，不仅要靠销售结转的支持，也要仰仗代建业务的盈利。

本文封面、正文头图来源：摄图网

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