40+楼盘真实探访：降价已成奢望，时刻警惕反弹！

中国*牛的通讯社是朋友圈，中国*优秀的宣传工作者，都在房产中介的队伍里。

行话说得好“做销售的不发朋友圈，等于实体店不开门”。

2019年的“金三”刚开始，我朋友圈的置业顾问就集体复苏了，尤其是本地某知名房企的置业顾问表现相当优秀，用一张张激动人心的、以销售团队成功签订房源信息为主要内容的、微信聊天记录图，成功吸引了包括言之有屋在内的同行注意。

别人家朋友圈广告还停留在不明觉厉的品宣海报模式，该房企不仅产品*，营销手段也是别出心裁，用*简单粗暴、直接明了的方式告诉你：我家房子就是这么好卖！

这到底是一场蓄谋已久的“营销诈骗”还是郑州楼市“金三银四”的良好开端？朋友圈歌舞升平的繁华落地能有几分真呢？

怀揣这些疑问，言之有屋编辑部挑了一个春和景明的周末，自南向北、从东到西，实探郑州市场上近40个楼盘，还原一线市场的真实面貌。

由于篇幅有限，本文摘取代表性的十几个项目，如有补充或疑问，欢迎留言！

滨河国际新城：冰火两重天

康桥悦蓉园

上午十点左右，我们到达滨河康桥悦蓉园，人不算多，但也够置业顾问忙活了。“一次性刷走样板间”的案例如雷贯耳，成功为项目带来一波声量。

目前悦蓉园接近清盘，价格也是有涨无降，高层26号楼和28号楼在售，均价19500元/㎡，洋房均价25000元/㎡。不仅力破项目顶不住降价压力，变相下调售价的谣言，络绎不绝的购房者也让置业顾问扬眉吐气。

康桥悦蓉园是有底气，但是架不住定价高，所以从看房者数量来看，远远比不上均价16500元/㎡精装修的中海万锦公馆。

中海万锦公馆

中海万锦公馆目前在售的是5号楼，精装修均价16500元/㎡。

我们预约的置业顾问小郭，在简单介绍了在售楼栋信息后，便小步快走去迎接下一组客户，期间也不停地向我们致歉：“真是不好意思，今天的客户太多了，我手上的客户已经转给同事接待了有两组，但还是会担心他们照顾不周，我得抓紧时间了。”

看来性价比仍然是购房王道，加上中海的品牌背书，户型设计尚可，价格合理，自然追求者众多。

融侨府

融侨府开盘的时候，也曾以14500元/㎡的价格撼动整个滨河，但是低价除了给融侨府带来非议和关注外，并没有带来更好的实际销量。

如今，一路之隔的中海万锦公馆看房火爆，衬托的门可罗雀的融侨府更显落寞。

看房过程中，整个售楼部有且仅有我们这一组客户，置业顾问解释说，上一批房源已经卖完，10号楼预计下个月才开盘，且开盘价应该还是14500元/㎡左右，现在是前期咨询认筹期，所以客户并不多。

信保春风十里

与融侨府同样冷清的还有信保春风十里，看房客也只有两三组。

目前在售17号楼，均价14500元/㎡，今年6月即将交付的一期*也还有大户型房源，均价15200元/㎡。

马上交房了还没卖完，不禁让人唏嘘，回顾信保在滨河走这一遭，没有带来十里春风的愉悦，反而有缩手缩脚的局促。

同样属于一路之隔的两组项目，康桥和中海看房者要明显多于信保和融侨，而且前者房价是高于后者的。

这就明显看出来产品力和品牌力的影响，现在的购房者也逐渐成熟，不再盲目追求低价。

北龙湖：不徐不疾，保持姿态

康桥诸子庐

继续北上，我们来到北龙湖，首先拜访了康桥诸子庐。

北龙湖的项目还是跟普通改善盘不一样，这种楼盘很难出现一般售楼处那样摩肩接踵的赶集场面，毕竟高端楼盘就要符合高端人群的特点，低密。

不过当时一起看房的也有至少五组客户。

诸子庐售楼处延续了康桥人文路线，调暗的灯光，山水屏风，古筝摆件，悠扬的古典乐，将项目与外界的车水马龙隔离开，营造出典雅高端的体验感。

项目一共规划了16栋6层的平层，全部一梯一户，*小170㎡，*270㎡，平均售价在5万/㎡左右。

康桥的产品还是信得过的，高端产品更值得期待！

雅居乐御宾府

看过康桥的项目，只觉得舒服，再看雅居乐御宾府，就会忍不住不客观。

首先，无论是景观示范区、售楼处大门、大堂、沙盘、户型模型等，都给人速成的感觉，小气且不够精致；其次是叠墅的户型，面对近20米的长进深，我只能保持沉默，甚至有点同情御宾府的土豪业主；*重要的是毛坯价格4万+，根本没有多少竞争力。

雅居乐当天看房的人不是很多，不过仅上午也有了4组到访，属于正常范围。

杨金片区：明枪暗箭，近身肉搏

康桥东麓园

继续北上，杨金片区的康桥东麓园更是人声鼎沸，同样出现了类似于中海万锦公馆找不到置业顾问的现象。

不过现场有2/3的人是康桥老社区业主过来参加植树节活动的，有1/3的人是真正来看房的。

康桥东麓园目前在售的是9/10/11号楼的130㎡三房，1/2/3号楼140㎡的四房，12/13/15/16号楼的洋房。

价格基本没变，小高层均价2.2万-2.3万元/㎡，洋房2.8万元/㎡左右，一楼带院子的可能会达到3.1-3.2万元/㎡。

洋房一梯两户，小高层两梯两户，可以算作一梯一户；洋房得房率85%左右，小高层得房率在79%左右。

看房过程中，同样收到了和中海万锦公馆类似的道歉：“今天有业主活动，天气又好，看房客户太多了，实在是没有想到，忙到脚不沾地。”

美盛北龙台

杨金的美盛北龙台，售楼处也是一片火热。美盛老业主也有植树节活动，调了两辆大巴车，刚把参加活动的业主统一送往黄河边植树，所以我们看到的售楼处基本都是真实看房客。

得知我们刚从东麓园出来，美盛的置业顾问会心一笑，之后全程一副骄傲脸，对自己的产品充满了必胜的信心！

对话中，我听到*多的是“美盛是杨金片区位置*、离北龙湖*近的地块”“我们和康桥装修细节一样，但是品牌比他们好”“我们小高层户型秒杀他们洋房户型，甚至秒杀同等面积的所有户型”“他们区位图有误差，我们没有，你可以自行百度！”“今年中央大道修通后，我们项目分*涨价3000元不在话下”……

诚然，美盛北龙台是距离中央大道*近的楼盘，户型设计也算上乘，精装价格优惠后2.1万左右也是很有竞争力的。

看来美盛一点没有把年初开盘当天去化率低至29%的事情放在心上，“我们推盘节奏比较慢，以后区域价值还会*，不着急”；也并没有把门前的铁路编组站视作不利影响，“康桥南边有铁轨，他们没跟你说吗？”

惠济区：网红当道，势不可挡

正商家河家

3月9日刚好是家河家二期开盘，我们来到售楼处已经是晚上六点左右，但是现场依然人头攒动，沙盘区、选房区和签约区都有人。

家河家的网红体质源于楼市下行期的降价行为，从15500元/㎡（精装）一步步降到了现在12000+（毛坯）的境地，甚至“不太挑楼层、当天成交，还有11500元/㎡的房源”。

二期当天开了一栋半高层，位于1号楼和6号楼，一栋洋房，位于8号楼。共推出268套房源，当天去化246套，去化率约92%，成绩优良。

正弘府

正弘府也是北区著名网红盘，3月6日开盘，均价15000到15500元/㎡，当天去化率100%。

据置业顾问透露，下次开盘应该还要再等3个月，到时候如果政府限价不放松，价格基本上不会有变动。

我们去的时候，售楼处也是人满为患，都在忙着签约。

金水区：冷热不均，蓄势待发

名门天境

犹记得去年年底名门天境开盘当天去化805套的传奇，让当时瑟缩在墙角的各路大牌开发商、产品优质的住宅项目，都艳羡不已！

但对抢滩上车的800位勇士，坊间评论却是惊人一致：有钱烧得慌！

时隔三个月，名门天境怎么样了呢？逆境之下尚且激流勇进，现在市场回暖声音不绝于耳，该项目是否还能爆火如昨，续写传奇呢？

如图所示，并没有！

中州大道农业路上的名门天境售楼处，门头和面积都不大，客户也寥寥无几。目测当时只有3组左右，置业顾问甚至比看房的人要多。

春光明媚，适逢周末，本应是售楼处*热闹的时候，但曾经的神盘却冷冷清清。“主要是我们没有做广告宣传，像名门翠园、名门橙邦都会有出街广告，*近售楼处也没什么活动，所以看房人并不多。”置业顾问燕子这样解释。

人不多，燕子又把项目的详细信息向我介绍了一遍，“也没什么人，就当熟悉一下业务流程吧，时刻准备好是一名置业顾问的基本素养。”

去年底首开的5号楼和6号楼处于平销期，这两栋楼共计1647套房，当天去化805套之后，还剩下842套房源，原来一天的消化量用了三个月还没有消化完。

去年开盘时6号楼对外释放是从7楼到23楼集中签约，但是当天燕子却告诉我们23楼还没有开盘，所以去年805套的去化数据也是有待商榷的。

再来算一下魅惑人心的返租政策。“我们的表单价都是1.8万-1.9万，但是各种优惠和返租加上以后实际单价在1.4万左右。”但是如果实际*按照1.4万计算的话，购房者至少能少付10万左右的*，按照1.8万计算*，多付10万，后期再把这10万以“返租”的形式还给购房者。

这样一进一出，开发商不仅能够无息利用购房者的购房款，还能以“返租”的噱头吸引更多的人，妙哉！

但是套路越深，越不得人心。尤其是买房大事，每个人都能瞬间化身数据大师。“高单价+4年返租”的打法逐渐失效以后，置业顾问也开始抛出“实际单价也就1.4万左右”的友好信息。

住宅市场尚且还在观望，何况公寓呢？

瀚海思念城

瀚海思念城样板间开放日，同样迎来看房热潮。“城市北中心，思念一座城”，思念城让我们等了六年，终于是千呼万唤始出来。

据置业顾问透露，思念城预计五一开盘，均价应该会在1.8万往上。户型从45㎡一室到190㎡四室都有，虽说没有安置房，但是这样的户型设计，让小区将来的居住环境也变得复杂。

外立面就是走瀚海晴宇风，漂亮归漂亮，但是阳台都不是很大。

市场回暖明显

从看过的区域和项目来看，郑州楼市一线市场呈现出冷热不均现象，具体表现是康桥类优质改善项目和正商家河家、正弘府等性价比较高的刚需项目回暖明显，到访率、签约率、去化率等都比较可观，甚至赶超去年上半年数据。相反，产品、知名度、价格等都没有太大竞争力的项目依然延续着冬日的萧条肃杀。

从整体看，市场上反应还没有达到严打之前的火热，只是开始出现部分区域的部分项目人气回升，但这已经是个好的开端。

从探盘过程中了解到，几乎所有楼盘的合作银行都能做到利率上浮25%，包括四大银行，甚至有些楼盘小银行还有利率上浮20%的现象；不管是刚需盘还是公寓，目前多数项目也支持*分期，这对购房者也是利好。

写在*后

之前言之有屋分析过，年后的市场都在观望，从购房者到开发商，都在等待两会的消息。*后如愿以偿等来了“没有消息”的好消息，这从政策的基本面上保证了今年楼市环境相对宽松。

接着多数城市曝出下调利率、降低门槛、取消限价等放松调控的动作，杭州、广州等地也陆续出现楼市火爆信息，如抢房、秒清、涨价等字眼也开始浮出水面。

郑州目前在政策上还没有明确表态，但是在市场上已经出现了一些现象。观望的购房者可以不用期待房价继续下跌，反而要时刻警惕市场小幅反弹。

之前诸位要探楼市的底，基本已经来了。

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