粤港澳大湾区，是机遇也是挑战！相关行业，该如何顺势而上？

世联价值研究院

—— 本文由世联价值研究院出品 ——

研究员原创

编者按：粤港澳大湾区作为国家战略，已随中央《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式印发，确定、实施、推进；这项关系香港、澳门、广东发展命运的大政方针，将直接影响5.6万平方公里，7,000万人口。本文立足于评估行业视角，通过分析粤港澳大湾区基本情况，挖掘评估行业发展机会，为您呈现。

NO.1

粤港澳大湾区基本情况

01

粤港澳大湾区发展历程

粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市及肇庆市，总面积达到5.6万平方公里，2017年末总人口约7,000万人，是我国开放程度*、经济活力*强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。建设粤港澳大湾区，既是新时代推动形成全面开放新格局的新尝试，也是推动“一国两制”事业发展的新实践。

粤港澳大湾区从雏形到规划落地发展已久，从2008年12月国务院批复《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，提出粤港澳以区域合作一体化为前提，增强珠三角城市间的合作开始，到2019年2月中共中央、国务院发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《规划纲要》）文件出台，整整历经十年之久。可谓十年磨一剑，剑锋出鞘，未来粤港澳大湾区的前景可期。（图片点开放大可清晰查看）

图1 粤港澳大湾区发展里程图

02

粤港澳大湾区各城市概况

粤港澳大湾区各城市基本情况

图片点开放大可清晰查看

数据来源：地方统计局

图2 粤港澳大湾区各城市基本情况图(GDP2018人口2017)

粤港澳大湾区战略定位

图3 粤港澳大湾区战略定位

各城市定位

图4 四大中心城市 | 七大重要节点城市

图5 各城市具体定位（点开放大清晰查看）

发展目标

◆ 近期目标：到2022年，粤港澳大湾区基本形成国际一流湾区和世界级城市群框架；

◆ 远期目标：到2035年，粤港澳大湾区全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。

03

粤港澳大湾区现状评述

数据来源：地方统计局、WIND和公开资料整理

图6 粤港澳大湾区与世界主要湾区主要数据对比图

土地和人力资源丰富

粤港澳大湾区占地约5.6万平方公里，人口近7,000万，经济效益比“京津冀”和“长三角”等主要经济带高，同时土地和人口规模相比世界其他三大湾区都要大，土地和人力资源丰富。

金融经验丰富、制度多样化

粤港澳大湾区拥有中国两个证券交易所，是中国*重要的金融中心之一。其中香港的营商环境和制度与国际接轨。另外，区内还设有深圳和珠海两个经济特区，广州南沙、深圳前海蛇口和珠海横琴三个自贸区，有利于创新政策在区内的先行先试，形成了一个可互补共赢的制度多样化经济体，令大湾区的产业有更大的发展空间，促进区域内多个经济核心的形成。

第三产业占比差异大、整体有待提升

数据来源：地方统计局

图7各城市GDP及第三产业占比情况（亿元百分比）

粤港澳大湾区GDP达到10万亿元人民币，合约1.64万亿美元，但各城市GDP及第三产业占发展严重不平衡，人均GDP远低于另外三个世界湾区。

相比之下，纽约、东京和旧金山湾区的三产比重平均超过80%，纽约湾区第三产业接近90%，人均GDP更以数倍高于粤港澳大湾区，除了香港、澳门达到90%以上、广州72%外，其他城市第三产业占比均在40%～60%之间。随着各城市的产业升级和现存的第三产业更趋壮大稳定，未来三产比重和人均GDP必然会明显提升。除了致力于提升第三产业的占比外，制造业升级也是大湾区内重要的一环。

大湾区内的法制、货币、身份和文字差异

粤港澳大湾区坐拥香港和澳门两个特别行政区，由于“一国两制”制度，这两个特区在居民身份、立法、税收制度、货币和文字均与其内地有所差异，使得政策推行及执行、人流和资金的出入境管理、商业运作等都相对复杂。

长远来说，这既是优势又是劣势，这些差异的问题须理顺，否则难免阻碍大湾区的一体化发展。

NO.2

大湾区针对现代服务业务的重要政策

针对我们评估行业所在的现代服务业，粤港澳大湾区有着前瞻性的规划、措施及发展目标。

01

《粤港澳大湾区发展规划纲要》

“要落实内地与香港、澳门CEPA服务贸易协议”

CEPA是2003年内地为促进内地和香港特别行政区经济的共同繁荣与发展，加强双方与其他国家和地区的经贸联系，双方决定签署的框架性协议。该协议提出：专业人员资格的相互承认，双方鼓励专业人员资格的相互承认，推动彼此之间的专业技术人才交流。双方主管部门或行业机构将研究、协商和制订相互承认专业人员资格的具体办法。

专业人员资格的相互承认，加强交流学习，促进双方专业人员走向国际，不断提升行业的国际影响力和竞争力，更好地服务于国家经济发展。

“加快发展现代服务业”“ 构建现代服务业体系”

“深化落实内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）对港澳服务业开放措施，鼓励粤港澳共建专业服务机构，促进会计审计、法律及争议解决服务、管理咨询、检验检测认证、知识产权、建筑及相关工程等专业服务发展。支持大湾区企业使用香港的检验检测认证等服务。”

2004年以来，内地与香潜在该领域举办的第三次资格互认，迄今， 共有276名香港产业测量师、300名内地房地严估价师取得了对方资格。此数量上远远不足以应对未来的粤港澳服务需求，深化落实CEPA对服务业开放措施，推动专业人员资格的相互承认的步伐，提升专业人员的数量和质量是大势所趋。

2018年9月19日，由广东省委统战部、广东省新的社会阶层人士联合会主办的粤港澳大湾区专业知识人士联盟成立大会在珠海举行。港澳与广东地理位置临近、文化同根同源，在法律、会计、评估、专利代理等专业服务方面有着很多相同或相似的需求，为港澳与广东的专业服务合作奠定了一定的基础。

鼓励粤港澳共建专业服务机构，有助于三地服务一体化，向国际接轨，促进我国专业服务走向世界。

NO.3

在大湾区建设中，评估行业的机会

01

*大湾区催生评估业务需求

粤港澳大湾区规划面积达到5.6万平方公里，人口接近7,000万，经济总量接近1.6万亿美元，是我国*大湾区城市经济群，在全世界现有的“大湾区”中名列第三，按照摩根士丹利中国首席经济学家邢自强的预测，在进一步改革开放政策的支持下，基于枢纽城市间的协同效应和对卫星城的辐射作用，粤港澳大湾区的全要素生产率增速有望在未来十年保持在1.5～2.2%的区间，参考国际城市群的人口密度和本区域的人口结构，预计粤港澳大湾区人口规模可在未来10年增至7,600万到8,800万之间。如此一来，到2030年，粤港澳大湾区的经济总量或将翻一番以上，达到3.2万亿～4.1万亿美元的范畴（2017年为1.6万亿美元），超过英国的经济规模而相当于全球GDP第五大经济体，为全国GDP的增长贡献1/5。同时，通过经济一体化，区域内收入趋同步伐加快，卫星城市与枢纽大都市（广州、深圳）的人均收入差距有望从目前的43%缩小至2030年的1/3左右。

在如此黄金区域，未来地产、金融以及企业新设、并购等经济行为将在这一区域全面开花，评估行业作为与地产、金融、经济行为联系*密切的行业，将随之催生巨量业务需求，迎来前所未有的业务增长机会。

02

大湾区房地产货值巨量，未来可期

早在2019年2月，国家下发《粤港澳大湾区发展规划纲要》前，国内房企就已经看好这个区域的增长潜力，截至2018年底，国内前30大房企于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中国内前10大房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%。根据统计局数据显示，大湾区9座内地城市，2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米，按此来看，未来前30大房企的货值可以支撑大湾区约3.5年的销售。然而，我们预计这样的开发量还远远不够，*，按照预测，未来10年间“大湾区”将再增加1,800万人口；第二，粤港澳大湾区四个核心城市香港、澳门、广州、深圳可供开发土地资源少，四城总面积只占整个大湾区总面积的19%，未来产业和人口定以这四城为基点向外扩张；第三，巨大的*空间，比如，若以人民币计价，深圳与香港仅隔一座桥的距离，目前，香港存量住宅均价约10.8万元/平方米，深圳的存量住宅均价依然保持在5.4万元/平方米，澳门的存量住宅均价约8.5万元/平方米，而珠海存量住宅均价约2.07万元/平方米，粤港澳大湾区城市群实施产业、人才一体化发展后，城市与城市之间经济、社会、人口数量等差距越来越小，房价还有巨大*潜力。

03

“一带一路”进程加快，评估行业向外走

作为国家“一带一路”战略的重要节点，粤港澳大湾区核心城市自古以来就是我国“海上丝绸之路”经济带的重要起点和门户；透过粤港澳大湾区，我国的优势产业、优势产能、基础设施投资、金融以及过剩产能将沿“一带一路”转移。由于资产评估具有价值发现、价值管理和价值引导功能，可在保护中资企业投资利益，推进全球经济信息交流、资本流动，搭建中资与国际资本桥梁等领域发挥重要作用。因此，受此趋势引导，我国评估行业将从粤港澳大湾区起步，沿“一带一路”向外走。

04

“人才一体化”推动评估人才流动

粤港澳大湾区发展，由于其增长动能强劲，引来普华永道、德勤、CCG等全球高端战略研究智库的关注，这些研究机构在“大湾区推进人才一体化战略”基本达成共识，这次，《规划纲要》在人才方面则直接提出“鼓励港澳居民中的中国公民依法担任内地国有企事业单位职务，研究推进港澳居民中的中国公民依法报考内地公务员工作。”未来，人才在“大湾区”经济圈自由流动应该会逐渐成为趋势，正如 CCG的《粤港澳大湾区人才发展报告》中提出建议：“建立大湾区人才一体化运行机制，完善互通互认、共享共建的人才引进、评价、服务体系，通过推广‘大湾区人才卡’、‘大湾区英才计划’等政策，在税收、出入境、执业资格等多个方面消除壁垒，打造粤港澳大湾区人才更加自由、更加便捷流通的运行机制”。

05

接轨国际

作为未来我国*开放的区域，未来深圳、广州、东莞、佛山等9市携手港澳共同打造国际一流湾区和世界级城市群，将使“一带一路”建设，自贸试验区深化改革创新加快，随着未来湾区经贸转型升级，国际化双向投资水平提高，我国的评估业务将更大程度上与国际接轨，参与到更多国际投资并购项目中去。从三地评估行业与国际接轨程度来看，内地中国资产评估协会于1995 年成为国际评估标准委员会的观察员，1999 年经外交部批准成为常务理事，内地中国房地产估价师与经纪人学会现为国际测量师联合会（FIG）全权团体会员，与香港测量师学会建立了两地互认机制，与国际接轨程度*的是香港，香港测量师学会现为国际估价标准委员会 (IVSC)会员，并与包括英国、澳大利亚、新西兰、新加坡、日本、加拿大的权威评估师组织签订了资格互认协议，值得一提的是，其中签订互认协议的英国皇家特许测量师学会是全世界历史*悠久的评估师组织，是全球*权威*广泛受认可的评估师组织之一，因而，在粤港澳大湾区发展进程中，香港的评估行业可能率先引领区域内评估业务走向国际，同时，内地评估行业也将更密集的与香港、澳门评估行业往来，随着三地评估行业不断互动，相互学习，内地的评估业务将更加迅速的与国际接轨。

NO.4

结 语

粤港澳大湾区已一石激起千层浪，各行各业都在积极响应着这场国家战略，欲“借大势、谋大局、做大事”。然而，机遇从来与挑战并存，成就从来与艰辛同享，世联价值研究院通过以上研究，希望在这一关键节点，呼吁评估行业一起迅速行动起来，强内功，挖机会，借势粤港澳大湾区建设，实现业务升级与企业壮大。

扫描下方二维码，关注作者公众号