为了买房，疲于奔波？郑州八大区域置业建议让你少走弯路！

一场猝不及防的回温，打乱了很多人的购房计划。

如今随着全国房贷利率普遍下降、多地楼市政策松绑等利好政策频出，加上传统旺季“金三银四”到来，开发商蓄势待发，使郑州沉寂了近五个月的房地产市场开始了新一轮的风云变幻，仿佛预示着楼市开始逐渐步入了正轨，逐渐回温。

楼市的天说变就变，谁也不能给出一个准确的答案。鉴于郑州房地产市场目前扑朔迷离的走向，大部分购房者不再坚持之前的观望情绪，开始奔走于各个楼盘的售楼部。而购房者这种疲于奔波的态势，正中了开发商“在运动中消灭敌人”的下怀。此时，希望我们不要头脑发热地被开发商牵着鼻子走，冷静下来去甄别、筛选出值得我们上车的项目。

为此，笔者综合整理编辑部详细的探盘经历，在此为大家带来一份较为详细的楼盘选购指南。

金水区

刚需关注——瀚海思念城

瀚海思念城位于国基路与渠东路交会处东南方向，由思念集团旗下的瀚海地产开发运作，总占地200余亩，开发体量约70万方。项目分为东、西院，紧邻国基路地块规划为商业和写字楼，南面的住宅地块则规划10栋高层住宅，容积率3.5，户型在45㎡—145㎡之间。

作为郑州知名的墨迹楼盘，瀚海思念城终于在2019年迎来了春天。3月9日，瀚海思念城的样板间已经开放，与一路之隔的美景美境不同，该项目居住质量较为纯粹，没有安置房，户型多为大面宽，其外立面仿照瀚海晴宇，有小晴宇之称。交通方面，临近地铁四号线的西沙路站，且与商业项目地下相连。项目西侧便是东风渠，后期将会打造沿河景观带。不过西院有小户型且靠近商业项目，后期居住环境较为杂乱。

据置业顾问透露，其价格不会低于美景美境，在18000左右，认筹金10万元。有条件的刚需可以关注。

谨慎上车——碧桂园天麓

碧桂园天麓为沙门城中村改造项目，位于金水区东北，8个地块分布在花园路与国基路交会处东、西两侧。在碧桂园的宣传上，天麓涵盖了天系端华宅、大型商业、街区商业、成品公寓等多种业态。

不过从展出的规划图看出，该项目地块分散、社区内部活动空间狭小、人车不分流、周边环境复杂、绿化景观稀少等，完全打脸了碧桂园天字系产品，彻底沦为刚需盘。

并且在价格方面，置业顾问透露会在17000左右，如此价格还不如选择南面签约了农科路*的泰山誉境。该项目高不成，低不就，性价比低，不建议刚需上车。

惠济区

刚需关注——正商家河家

正商家河家项目位于开元路与天山路交会处东北方向，邻靠地铁2号线延长线(建设中)、地铁3号线(在建中)，据了解地铁2号线延长线将会在今年年底通车试运营，后期交通便捷。

不过由于项目推盘量过大、首开定价高导致去化效果一般，因此从2018年下半年一直走在降价的道路上，这对于刚需购房者来说算是一个利好的消息。

二期已在3月9号开盘，高层价格毛坯12500左右，目前基本已无房源。对于刚需群体而言，价格便是王道，可以关注项目后续加推。

谨慎上车——碧源月湖

项目位于文化路与开元路交会处西北方向，虽说项目临近惠济万达、月湖，但是笔者依然不推荐，原因如下：

1、小开发商，前期无证内购严重，品质得不到保障；

2、在没有任何竣工验收手续的情况下，强制交房；

3、将安置房当做商品房对外出售，至今住宅性质未发生变更，后期面临无法办理房产证的严重问题；

3、工程质量不合格，室内装修缩水、小区内部规划不合理；

4、开发商的口头整改承诺无一兑现，搪塞业主。

鉴于碧源月湖往期产品不论是住宅还是公寓，都面临交房即维权的情况，还是远离吧！

管城区

刚需关注——富田九鼎公馆

富田九鼎公馆项目位于南三环与郑尉路交会处向南500米左右，项目内规划了7栋高层住宅，2栋商业，户型为88㎡-142㎡不等。该项目临近三环高架、中州大道、机场高速。据了解，本周富田城九鼎公馆组团的二号院将公开发售。

地铁是该项目*的亮点。规划建设的地铁四号线太白路站、星火路站、河西北路站离项目都不远，是目前郑州仅有的一盘三地铁口项目，并且星火站出口与即将开售的二号院地下空间无缝对接，可谓地铁直接入户。

据置业顾问介绍富田九鼎公馆的首开价格应该会高于周边，可以*分期，预计本周六开盘。如果价格合适，刚需购房者还是可以入手的。

刚需关注——融创城

融创城位于十八里河与紫辰路交会处东南方向，首期地块约50亩，容积率为3.0，规划有5栋高层和4栋洋房，高层面积93㎡、118㎡、136㎡、142㎡，整体偏刚改。

对于融创这样一个高周转的开发商，其营销套路清一水的低价走量，在管南这块刚需之地中，融创更容易发挥自己的价格优势。

虽说之前融创在郑州各项目维权频出，口碑下滑，但是融创低价快销的打法依旧在刚需购房者中玩得开。该项目洋房首开均价15000-16000元/㎡，去化*。而其高层价格合理区间应在12500—13500左右，如果价格过高，基本可以放弃。

谨慎上车——盛澳金尊府

盛澳金尊府，管城区金岱李一号院项目，位于航海东路腾飞路交会处向南300米，一期地块约73.68亩，容积率3.5，规划有多层、小高层、高层产品。

金尊府的命运可谓一波三折，由升龙御景上院、泰禾金尊府，再到现在的盛澳金尊府，几番易帜的后面则是开发商的轮番较量与退场，价格也由*早的20000，下滑至18000，如今均价15000，可销售依旧惨淡。

在去年年底该项目因严重拖欠工程款和农民工工资，可见其资金链极度匮乏，不排除有烂尾的风险。并且此次严罚其暂停新项目开发、预售叫停，对金尊府来说无异雪上加霜。鉴于项目风险太大，不建议上车。

中原区

刚需关注——阳光城丽景公馆

该项目位于中原路与西三环交会处东南方向。该项目地块狭长，容积率在5.84，户型区间77㎡—112㎡，77㎡和79㎡阳台位于东西向、112㎡南北通透户型狭长开间小，整体偏刚需或刚改。项目周边商业、交通、医疗、教育等配套成熟。

阳光城丽景公馆在2017年首开价格为精装155002018年精装均价16000左右。前期精装修溢价过高，上车的购房者可谓站在了山岗上。由于该项目去化惨淡，融资和负债成本增加，为了回款需要，2018年底该项目直接精装变毛坯，均价13500左右。

虽说前段时间因为精装变毛坯、无证销售、违规收取定金等问题遭遇了业主维权，但是对于刚需购房者来说，13500便可入住三环充满了极大的诱惑。

改善关注——世茂璀璨熙湖

世茂璀璨熙湖，是世茂继云尚城之后在郑州的第二个项目。该项目位于陇海路与汇文路交会处向南500米。地块容积率1.99，物业形态为洋房和小高层，定位改善。项目一期共规划了6栋小高层、5栋洋房、1栋物业配套和一所幼儿园。

虽说该项目人车不完全分流，但是电动车的地库入口在小高层区域，洋房基本不受影响。随着万科美景世玠的售罄，目前中原区已没有在售的改善楼盘，所以西区改善的大旗只能由世茂来扛起了。

3月7日世茂加推洋房，价格在20000左右，去化率56%，倾向于西区的改善客户可以多多关注。

谨慎上车——啟福城

项目位于长江路西三环交会处西南方向。该项目走内购也有些许年头，一直深陷内购维权的泥潭中。在无证的情况下，该项目就中原西路的地块向电视台进行了团购，不过由于没有拍下中原西路的地块，无奈将项目挪在了长江路上。虽说中间经历了种种挫折，但好在前几日已经公开推售。

啟福城项目开发商为本地啓福置业，开发过啓福花园、啓福华都、啓福中原、啓福尚都等经济适用房，没有商品房的开发经验，并且交付的这几个项目普遍存在着工程质量、物业管理以及户型设计缺陷等问题，对于该项目，谨慎对待。

二七区

刚需关注——亚星金运外滩

亚星金运外滩位于嵩山路与南三环交会处，项目分四期开发，分别为双河居、望江居、环翠居、云水居，容积率约4.0，总建筑面积约为120万方，项目由河南本土房企亚星操刀。

该项目扼守西南的交通枢纽，临近三环高架、京广快速路、嵩山路、规划的地铁九号线，交通便捷。在环境方面，与南水北调一路之隔，是距离南水北调*近的一个楼盘，整体偏刚需和刚改。

目前一期还有现房销售，均价13500左右。不过也要多留意西南方向的陵园以及侯寨垃圾处理厂的影响。

改善关注——融创御湖宸院

御湖宸院位于航海路与桐柏路交会处东南方向。项目前两期整体偏改善，设计了四种户型112㎡、147㎡、188㎡、255㎡，已无房源。

不过在2018年8月13日，融创拍下了位于桐柏路西、医院南路北，约46亩的地块，作为御湖宸院后期地块。

值得注意的是该地块为商品房和安置房混合开发，另外根据要求宜优先规划设计中低价位，中小套型的商品住房，后期改善基因不明显。

不过由于目前周边区域没有更好的改善项目，对于有西区改善情结的人来说融创御湖宸院算是一个不错的选择，有意向的地缘改善客户可以关注。

高新区

刚需关注——东原阅城

项目位于西三环与科学大道交会处东北方向，处于惠济区、金水区与高新区三区交界处。总体占地约600亩，内部涵盖住宅用地、*用地以及社区服务等，是一个大型的社区。

东原阅城属于东原的阅系列，据置业顾问介绍主要是面向精英阶层开放的高端项目。作为全社区运营TOP2，东原一直致力于社区运营，品牌口碑较好。

项目释放价格精装14500左右，相比于高新区其他楼盘，无论是在品牌还是价格方面，阅城都是比较值得入手的。但目前东原阅城*的问题就是孤盘，周边配套远远跟不上项目的建造速度，希望后期随着东原的运营能够尽早的完善。

谨慎上车——华润悦景湾

华润悦景湾位于高新新城的双湖科技城，说白了目前就是高新区的郊区。据了解，后期金盏街周边将会建成100万方的沿街商铺，而且高新区管委会家属已经成功引进了外国语附属*、高新区外国语*等知名院校，交通、商业、*等目前都有了规划保证。

不过华润悦景湾位于双湖科技城扇形功能区的弧线上端，金盏街以北，西侧是一片安置区，东侧是规划的教育用地，地块狭小，可发挥的空间不大，居住品质也很难得到保障。

而且华润把控成本在业内是出了名的强悍，一切以利益为主，在压低价格的同时能不能保证质量还是个问题。

对于双湖科技城而言，即便去年年底的土拍炒热了该区，可是其概念性比较强，潜力有限，发展还待时间，可能需要好几年甚至是几十年的时间来落实完善，不建议上车。

经开区

刚需关注——信保春风十里

该项目由中信带资、保利操盘，位于华夏大道和经南十二路交会处，总占地面积约189亩，该项目摒弃了周边区域“高低配”溢价的传统，由高层和小高层组成，户型主力为89㎡、115㎡。容积率在2.49，后期居住质量比较纯粹。

2018年精装修开盘，均价在17000。但是随着市场急转直下，该项目在滨河国际新城中率先降价，推出14000多的毛坯。不论是去化数据还是价格一直处于该区域中下游水平。

由于该地块楼面价较低，销售进度一直不紧不慢，近期会加推89㎡—130㎡左右的房源，均价14500左右，刚需群体可以关注。并且据了解，目前信保一期*也有房源，预计今年6月份交房，均价15000左右。

改善关注——康桥悦蓉园

该项目位于经南八路和华夏大道交会处西北方向，规划有高层、小高层和洋房，其中125㎡以上的户型占了60%，185㎡的大平层占比14%，该项目为康桥在滨河国际新城的扛鼎之作，定位改善。

项目内部北面为高层，南面为洋房，容积率在2.50，并且在北面高层区域规划有一片竖立的、面积高达1万方左右的中央景观区。再加上康桥在郑州积攒的口碑以及5+好房概念，该项目亮点突出、品质好。

目前高层均价19500，洋房均价25000左右，精装修。改善客户可以关注。

郑州东区

改善关注——北龙湖

一句话北龙湖，北龙湖，还是北龙湖。作为河南绝无仅有的豪宅聚集地，如今的北龙湖已然“豪宅遍野，大师扎堆。”

北龙湖豪宅四个梯队：

*梯队：融创中原壹号院、金茂府、永威上和院（均价50000靠上）；

第二梯队：保利珑熙、中海九号院、正商珑湖上境、正商珑水上境、碧桂园豫府、雅居乐御宾府、正弘瓴、正弘臻、康桥诸子庐、海马青风公馆等（均价在40000—50000）；

第三梯队：恒大悦龙台，正商善水上境、亚新茉莉公馆（均价30000—40000）；

第四梯队：国投玖栋、豫农金领九如意、蓝城兰园、龙湖上第等（售罄）。

改善——康桥诸子庐

该项目位于朝阳路与如意西路交会处西北，地块方正，位置优越。占地约57亩，容积率1.49。主力产品含165㎡、210㎡和272㎡的大平层，在建筑和景观上邀请宋照青、庄子玉、李宝章、谭精忠、琚宾等5位大师制作，打造高端人文住宅。

特别在景观设计上，其内部园林为诸子庐定制设计，包括其景观小品和设计元素皆为原创，区别于其他项目的景观复制。康桥在坚持自己人文路线的同时，也做到了在同质化豪宅区里差异化的打法。

康桥在郑州的多个项目反映不错，再加上其对景观设计等细节方面的精益求精，笔者对康桥在北龙湖倾力打造的*产品，充满了期待。

谨慎上车——碧源荣府

碧源在北龙湖打造的高端楼盘，项目一共规划了9栋洋房，全部是大平层产品，面积区间从165-228㎡不等。据了解，该项目一期已经售罄，二期节点还未确定。

碧源荣府在糅合了一线品牌豪宅的各个卖点的同时，也剑走偏锋打了一个差异化竞争，像观光电梯，双厅设计、地下会所等。但是鉴于碧源月湖产品的质量问题，还是绕道吧！

对于本土小开发商在北龙湖拿下的地块，由于之前没有豪宅的建造经验，做刚需盘也面临工程质量的问题，后期能不能将看似高大上的规划整体落地，还是一个未知数。当然，任性壕可以无视。

写在*后

近日，楼市回暖的信号越来越强烈，让整个房地产市场蠢蠢欲动（目前笔者所说的楼市回温并不是指房价回升，而是随着各个楼盘开出的优惠，购房者被积压的需求得到了释放，购房意愿明显回升，成交量上升）。

对于郑州房地产市场而言，在诸多利好的烘托之下，房价上涨的潜力依然很大，所以对于准备入手的置业者来说，及早上车或许是*佳的选择。

当然，纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。笔者所列楼盘目前只是郑州在售楼盘的冰山一角，在金三银四的大环境下，购房者*能多跑几个盘，近距离了解下楼盘周边环境、开发商口碑、已交付项目质量等情况，找到真正合适自己的，切忌盲目提高购房预期，纸上谈兵。

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