未来江北核心区房价*的楼盘，是它……

作者：前沿君| 编辑：夏明夜府

江北新区核心区的楼盘有个特点，逢开必抢，次次日光。自新区诞生以来一跃成为南京房产的*炙手可热的地区。

新区规划高度够高，强度够强。硬生生靠着强烈的预期在举目荒芜的地方，把房价一再推高。

春节后，江北核心区的二手房价有点躁动。

纵观核心区，未来的*潜力谁优谁劣，诸楼盘谁会成为将来房价的扛把子，且看下文分解。

NO.1| 壹

核心区华润的一套房子在小区门口竞价拍卖，这事成了一个热点事件。

几组买房人竞价拍卖的视屏早就在朋友圈里传播开了，这么高调的方式足以挑动大家的神经，仿佛感受到竞价现场的紧张刺激。

而且据华润业主流传出的聊天内容看，这房子实际尚不满二，*终总价333万。那么这套89平的房屋单价，实际的购房成本将在3.7万每平米左右。之前虽有类似的价格成交了一套带装修的，但这次的可是一套毛坯。

华润作为核心商务区*个楼盘，也是该区域*一个二手可售的楼盘，只能是*的选择。供需比有点失衡，就关注程度来说，核心区这几年来那点新盘供应量实在是杯水车薪。

江北发展看来已有明确方案。在前沿君看来*的利好是先解决了谁主导带领发展这个矛盾，管理机制整合完毕，直管区踢开了六合江浦拥有*话语权。

然后拍地节奏加快，相比于2017年后基本土拍断供的另一热点河西南，江北即使损失雨山路的地王们也在所不惜，拍出的地才有建设进度，拍出的地才有财政投入。

而华润本身也确实有他的优势，核心区的范围曾数次更改，但是华润毕竟是位于核心区的中心地带，该地区三地铁交汇，临近CBD下沉40米的综合地下空间和公园绿化带。未来在商业、生活、交通配套的规划层级在南京所有楼盘中可以说首屈一指。很多人觉得这次竞拍的买房人“不理性”，觉得规划是一张纸发展江北是口号。江北不值得。

但市场不是只会看纸上的规划嘴上的口号，更会看政府是否有着持续的投入，新区的实际投入就是土拍节奏加快和四处开工的新区工地。

持续的投入是对市场的信心增强剂，这可能也是为什么去年河西南价格有所遇冷，而江北价格稳健上行的原因。

如果要问华润房价的潜力有多大，就要看核心区的潜力有多大。未来几年限价不取消的情况下，华润作为区域内存量房的*选择，将会成为核心区的风向标。

其实说白了华润*的潜力就是俩字：地段地段地段。

NO.2| 贰

绿地海悦，江北金茂悦与华润国际的直接竞品，未来几年在核心商务区内的三国杀主角。

这三个楼盘，都是主推90-140㎡户型，刚需偏刚改。开发商对江北还是比较保守的，绿地虽说是“海”系列但产品与河西南的“海珀”比还是降了档次，金茂则是上了悦系列的中端产品，从三盘的装修来品牌档次没区别。

与华润国际相比，这俩楼盘有两大优势有一个劣势，坏的先说，这俩楼盘虽然离地铁口稍远（金茂地块离*近地铁口超过1km）,距两个隧道也更远。

好处是，更新的楼盘并且产品力也更新，毕竟华润2015年开盘到现在毕竟也好几年了。买房人可是喜新厌旧的。另一个优势就是绿地金茂更靠近江苏*高（高度可能被砍，但所有高楼都砍，可能还是江苏*，）江北中心。

高楼情结摩天崇拜，绝对高度是“中心”地区的象征，对楼盘是有加持的。

江苏*楼未来谁人不知？这个效应仅限于这种绝对高度，比如大家都知道目前紫峰*，问起完全竣工的南京第二高摩天在哪，恐怕大多数人也不知道。

综上，华润还是强在地段，绿地金茂有更新的产品力和摩天加持。三者之间*终的房价，孰高孰低？*终的交付品质如果没有什么大的缺陷的话。

单价取决于三楼盘的具体的楼层户型了。正如开发商在江北的产品定位上的保守，是考虑到江北短期内置业群体是刚需偏刚改为主。

这个群体对交通配套需求高，对房屋得房率功能性更加注重。华润满足其住需求紧凑户型具备交通配套优势，未来的单价可能不错。

而绿地金茂的大户型产品力更好，更受刚偏改及改善群体的青睐。当然，这是在学区相差不大的前提下，在学区面前地段产品力这些统统往后排。

而且，这三盘也未必是江北核心区的*峰。

NO.3| 叁

单价3.9万/㎡，正荣润江的房价才是目前江北新区的扛把子。而近期正荣*单价也有冲到4.1万/平，也是凶猛。

其位置在江北核心区的纬七路七里河片区，一方面更高的房价得益于一*区的明确，配套相比纬三路商务区目前更成熟因此潜力有限。但另一方面楼盘得房率高，品质不错这是事实。

品质和学区，南京*认可的就是这俩。

毕竟学区的事未*终划定，核心区引入的*也不会太差，我们现在单以品质论。核心区即将多出一条过江龙。

香港置地与龙湖联合开发G07地块项目， 其地理位置比扛把子的正荣润江更接近中央商务区一点，享有商务区的高规格配套，潜力十足。*的优势是相对低密度居住环境和更新的产品力。

江与城项目与长江滨江风光带直线距离约2公里，东侧、北侧为七里河，三面环水。根据规划，江与城项目共规划建设24幢小高层住宅楼，总体量约38万方，其中1-7号楼，10-11号楼，14-24号楼为18层，8号楼和9号楼为16层，12号楼和13号楼为17层，规划户型面积为89-144㎡，共计2244户，预计在2021年6月交付，据悉，下个月即将开放售楼处。

优越的自然条件，也能蹭上丰富的核心商务区配套，加上低密度的小高层，擅长改善型的口碑开发商操盘。外加政策因素，新楼盘有可能要破限价。这些条件足够让香港置地&龙湖江与城，拥有成为江新区房价新扛把子的潜力了。

NO.4| 肆

学区，品质，地段，户型，楼层，品牌。这些决定房产价值的因素，在每个买房人心里都有不同的排序。以南京的市场整体而言，学区和品质似乎是*被看重的。江北新区还留着靠近江畔的大片区域没有开拍，学区也仍未尘埃落定。

随着江北新区的投入开花结果，人群对江北的关注不断提高，观念也会不断改变，早年宁要江南床不要江北房的说法已经很少再听见了，开发商终会讨好市场不再保守，从高密度居住环境到小高层低密度产品力再到纯改善，产品力越来越强。

哪一个楼盘是未来江北核心区房价*的楼盘？谁是江北核心区房价的扛把子？

前沿君的回答是：下一个。

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