房地产数据背后的政策悸动：松还是不松？

终日泡在房地产市场里，闲来读一读宏观经济的数据报告，也算是“休息”了。这个论调，令攸克君想起来上*的时候，数学老师说，“其他课复习累了，可以做做数学题换换脑子，也是一种休息。”攸克君当即反驳说，“老师，那岂不是我们每天都在休息了？”

老师无语。

宏观数据里自有乾坤，尤其是2019年1~2月的数据。这份来自国家统计局的数据里，我们可以看到，房地产投资有了一个巨大的“跳升”，同比增长11.6%，比2018年全年的房地产投资增幅还要高2.1%。

按理说，这样的数据，令人欣喜。

1.对宏观经济而言，这说明开发商又有钱买地了，对地方财政是个好消息；同时，土地市场的活跃，带动房地产市场景气回升，就会拉动建材、装修等很多消费领域的向好。

2.对房地产本身而言，投资意愿的普遍增强，说明行业整体对市场的判断趋于乐观，要不，谁愿意花钱买地？

不过，再往下看，似乎就乐观不起来了。因为和房地产有关的分项数据，表现得都很差。其中有一项数据是，2019年1~2月的商品房销售面积是负增长，-3.6%。

1~2月本来就是商品房销售的淡季。但2016-2018年表现很不错，而今年前两月是2015年6月以来*次“负增长”，也就是说，前几年1~2月的销售面积也是增长的。请注意，这里的科目是“销售面积”，而不是销售额，销售额可以随着房价的上涨而增长，因而，不能直接反应市场销售的状况，相反，销售面积可以更加直观地反应同期市场的变化。

从行业内的惯例看，如碧桂园、万科这类企业，从拿地到开工，8~10个月就够了，行业水平在一年左右，因此，10个月以后的销售数据，就十分重要了，那可看出，这一波买地开发出来的房子能否卖掉。卖不掉房子，回不了款，开发商的投资意愿就不可能变强，那么10个月后的房地产投资数据，就很难乐观。

攸克君为什么这么关注房地产投资数据？因为，从过往情况看，如果投资数据“掉下去”，那么整个经济列车的运行就会受到很大的影响。而在固定资产投资中，只有两个主角，一个是基础设施建设投资，另一个就是房地产，这两项任何一项表现不力，整个经济运行态势，就要多一分担忧。

真正让攸克君担心的，是房地产投资的资金来源。1-2月房地产开发资金到位增幅2.1%，虽然是同比增幅，但增幅却是“掉头向下”，比2018年全年下降了4.3个百分点。从图形上看，这是个跳水的态势：其中，来源为国内贷款的和自筹资金的，分别下降0.5和1.5个百分点。

这至少说明两点：

1.连续降低存款准备金率之后，很多人认为，放水之后，资金必然流向房地产，但是，房地产开发资金来源中，贷款来源的下降，至少说明从去年下半年开始降低存款准备金以来，并没有如预想的那样大规模经由贷款流向房地产。

2.自筹资金的下降说明，虽然在去年下半年以来，债券市场经历了松动，但是房地产企业端的融资，还没有完全得到改观。

所以，虽然房地产投资的数据出现跃升，但从结构上看，其他核心数据尚未配合。2006年以来，共有3次商品房销售数据负增长的时段，随后一般都出现了房地产投资的大幅度下滑，这次走向究竟怎样，还要观察。

房地产投资之所以让人忧心，因为它不仅事关房地产命运，更重要的是与整个宏观经济走势密切相关。在消费这架马车尚未真正启动起支撑作用的情况下，固定资产投资仍然是中国经济发展“稳定”的基石所在。

综合以上数据，攸克君有两个判断：

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