又一单类REITs诞生 哪里才是基金的新蓝海？

随着房地产行业不断成熟发展并进入存量时代，资产管理与金融创新成为地产企业的重要工具，并在盘活存量地产、探索资产证券化道路上越走越远。

4月9日，印力分别作为运营管理人和发行人的龙岗万科广场类REITs和印象1号CMBS在深交所正式挂牌。这是2019年名列前茅单成功发行的类REITs产品，同时也是商业物业资产证券化又一次尝试。

市场预计房地产信托投资基金（REITs）发行将提上日程，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，公募REITs首批试点产品近期将推出。

在2018年中国证监会以及中国住建部均发文鼓励推进长租公寓项目证券化。如果REITs的法律和税务障碍得以解除，中国的房地产信托投资基金市场规模将会超过美国，同时也为投资者提供了重要的退出渠道。

2019年，货币政策微调背景下，房地产金融与流动性环境开始回温，基金的发展走势又将呈现怎样的局面？

事实上，金融创新方兴未艾，在存量资产逐渐来临之时，REITs仍长路漫漫，资产证券化探索需要更多的实践与探究。

那么房地产转型与创新时代，高速发展的房地产基金面临着新的命题，住宅之外，哪里更是基金的新蓝海？作为中国金融和商业中心的上海，有着*全国的房地产金融创新土壤，有着*为成熟的房地产投融资市场，也有着强劲的供给与需求，是房地产基金优选的目标城市。

根据上海市总体规划，至“十三五”期末上海建设用地总规模不超过3185平方公里，而在2015年就已推出建设用地3145平方公里。建设用地规模已触及规划天花板，土地供需矛盾突出，因此，“向存量要空间，以质量促发展”是当前的主要发展策略。

有业内人士认为，“城市更新”是个万亿级别的市场，以核心中心城市核心区域为主的“城市更新”将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的总基调。

实际上，从政府、国有企业到私有资本，各类主体都在以各种方式参与到存量盘活计划中，上海的城市更新正被推向一个新的高潮，引发社会的广泛关注。

大型开发商位于产业链的前端是*早嗅到商机的。万科、龙湖等自2016年早便已经布局这片“蓝海市场”，大量收购旧有物业进行改造的长租公寓项目。

相比大型房产开发商，一些优秀运营商在资本没有那么雄厚的前提下，更偏好轻资产改造项目如联合办公，企图在联合办公白热化的市场竞争中寻求突围。

在这种情况下外资为何仍继续加码投资中国的大宗物业？相比于欧美成熟市场的低风险、低回报，尽管中国的房地产行业已经发展了20多年，但在外资眼里还是刚起步的市场，尤其是以商办物业为主的大宗交易市场， 还是能找到回报率非常不错的机会。

尽管国内融资成本要高于发达国家市场，项目净收益率一般在4%左右，也并不高，但外资看中的是租金增长和退出时的资产增值。

2019年4月，观点地产机构主办的“2019城市观点论坛上海圆桌”将隆重举行。届时将邀请上海、华东及全国的开发企业、金融机构、地产基金等标杆，以金融和房地产基金为焦点，探讨基金与房地产的创新发展之路。

本次上海圆桌将围绕论坛主题，将从三个方面辩证地来探索基金与房地产未来之路。

名列前茅环节：稳健货币政策与微调 地产基金新趋势

2019年，货币政策微调背景下，房地产金融与流动性环境开始回温，基金的发展走势又将呈现怎样的局面？

分议题一：货币微调下的基金机会

分议题二：不动产投资风向与选择

第2环节：资本天平 地产私募基金投资路径考量

房地产转型与创新时代，高速发展的房地产基金面临着新的命题，住宅之外，哪里更是基金的新蓝海？

分议题一：资管时代 2019地产基金投融资逻辑

分议题二：住宅内外 中国地产基金的创新与发展

第三环节：房地产资产证券化实务

金融创新方兴未艾，在存量资产逐渐来临之时，REITs遥遥无期，资产证券化长路漫漫，前方仍需深入探索。

分议题一： 存量时代类REITs机会

分议题二： 资产证券化创新长路