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杭州土拍揽金126亿 滨江、绿城拿地大单里的同城德比

来源:观点地产网   发布时间:2019-04-16

又一场百亿级别的土拍在杭州上演,各自斥资超过50亿元拿地的滨江和绿城,成为了主角。

4月16日,杭州主城区公开出让了7宗地块,总出让面积达304亩,总建筑面积46.8万平方米,总起拍价为98.9亿元。具体包括了三宗纯住宅,一宗商住地和三宗商业地块。

毫无疑问,该三宗纯住宅地块才是本次土拍的主战场。在最终126亿总成交价中,该三宗纯住宅的成交价总额达到了106.55亿元,由滨江和绿城分食。

百亿土拍对于杭州而言已然成为家常便饭,市场更多关注点落在了曾经的“老大哥”滨江和绿城身上。

事实上,滨江和绿城近年来在杭州所面临的局面并不乐观。随着万科、融信、融创等“外来户”崛起,市场竞争越发激烈的同时,二者在销售排名也出现了一定下滑。

业内人士指出,对于滨江和绿城而言,大手笔买地是出于两者对于保持市场占有率的考虑。从去年杭州销售业绩来看,滨江排在了万科和融信之后。而曾经与滨江竞逐一二名的绿城,则是掉出了前三,排在滨江之后。

从名次变化中不难发现,外来房企正在不断占据杭州市场,前五名里本土企业仅剩下滨江和绿城。

与此同时,这对既竞争又合作了多年的老伙伴之间,新一轮的竞争似乎也已展开,而这次争夺的除了市场份额外,或许还有“前三”的位置。

滨江押注杭州第2贵地块

与去年8月在望江新城板块溢价2%拿地相比,滨江此次的态度显然更为坚决。

本次拍下的地块为上城区望江单元SC0402-R21-08地块,总成交价为52.03亿元加上22%自持面积,溢价率30%。出让面积为4.25万平方米,建筑面积约为11.5万平方米。

从竞拍过程来看,开始竞价后出现了三次大幅提价,两次出现直接加价4.6亿元的情况。仅仅10分钟,报价已经达到较高限价。有猜测称,该大幅提价的房企正是滨江。

又经历过一段白热化的竞自持阶段,该宗地块花落滨江。该地块之所以能够得到众多房企的争抢,浙江中原分析师荆海燕表示,是因为该地块有着较为优质的区位优势以及规划红利所致。

“虽然目前望江新城整个区域还处在待开发状态,但整体交通框架已形成。而且,该区域背靠钱江新城,未来也将打造金融科技新城,有着较好的区位条件。”荆海燕如是说道。此外,该地块没有配建公租房等条件的限制。

相比之下,该区域上一宗出让的宅地则要求配建10%公租房,地块同样是由滨江获得。综合来看,对于擅长打磨豪宅项目的滨江而言,该地块无疑是一块不错的“原材料”。

另一方面,促使滨江如此急迫地在大本营补仓的,或许也受到异地扩张失利的影响。

于2016年,滨江集团与安远控股等公司合作投资开发深圳龙华区安丰工业区项目,但由于该项目未能推进,滨江去年4月决定退出该项目并撤资11.6亿元。由于安远控股未能提供令滨江集团满意的还款计划,二者最终闹上公堂。

公告显示,滨江预计应收安远控股款项存在着无法全额收回的风险,同时计提约7.24亿元的坏账准备。

滨江近日发布的年报显示,2018年归属股东净利润仅为12.17亿元,比上年同期下降28.89%。滨江方面表示,这正是对安远控股的应收款单项计提资产减值准备及本年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长所致。

业内人士指出,因一个项目失利造成净利下降近三成的滨江,或许也希望能够通过另一个优质项目来改变现状。在自己熟悉的地盘拿项目,无疑是一个稳妥的决定。而同区域滨江御品项目的市场反应,也给了其再次落子望江区域的底气。

值得一提的是,此前滨江引进了金地共同开发同区域的另一项目,所以市场猜测这次大概率将继续与金地合作。“由于资金方面的紧张,引入合作者已经成为滨江的常态,其目前在杭州的项目几乎均为合作开发。”

滨江、绿城同城德比

对于滨江和绿城,不管提及哪一个,人们总会不自觉地联想到另一个。颇为默契的是,绿城本次同样斥资超54亿元补仓杭州。

绿城此次拿下的是江干区笕桥单元JG0603-R21-04地块和下城区三里亭单元JG0901-R21-04A地块。两宗地块占地面积分别为6.45万和2.69万平方米,建筑面积为12.89万和6.45万平方米,成交价为35.35亿元和19.17亿元,分别溢价29.7%和23.1%,总成交价54.52亿元。

大手笔买地与绿城今年的布局策略有关,绿城中国总裁张亚东曾表示,绿城现在的投资模式是核心布局一二线城市,今年计划加大浙江区域的投资力度。

按照绿城的计划,今年销售目标为1800亿元,有机会将冲刺2000亿元大关。不过,从一季度的情况来看,杭州市场的贡献似乎并不如以前。

对此,张亚东透露,绿城依然会将大本营杭州作为发展重地。“未来浙江的货值可能占到集团的五分之一。”

另一方面,有市场人士表示,绿城远高于滨江的权益比例,也同样决定了在拿地时无法像滨江一般“大开大合”。

从数据来看,虽然绿城今年一季度也拿了不少高溢价地块,但单个地块的成交总价却都不算太高。

荆海燕指出,绿城此次重资拿地其实也是为了在杭州站稳自己的位置。“其实不管是绿城还是滨江,如今都面临着不小的压力,外来企业已经占据了很大的份额。”

据公开数据显示,滨江和绿城去年在杭州的权益销售额相差并不大,仅约为12亿元左右,但二者与排名第2、第五的融信和融创相比却都存在着一定差距。

换而言之,滨江与绿城随时存在着被对方反超的可能,或许一个楼盘的销量便可决定最终名次。

值得一提的是,滨江此次拿下的望江新城住宅地块楼面价为45326元/平方米,仅次于同区域绿城的凤起潮鸣地块,楼面价45368元/平方米。

有业内人士表示,如果加上自持部分,滨江此次拿地的实际楼面价已经超过了绿城,成为“杭州名列前茅贵”。等到滨江这一项目开盘,也将在市场上与同作为豪宅项目的绿城凤起潮鸣一逐高下。

撰文:陆欣 审校:杨晓敏
本文为吉屋头条号作者发布,不代表吉屋立场。
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