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猫头鹰日志(MalltoWin Log)
“步伐稳健”与“飞速前进”二词,在龙湖商业的发展路径中,似乎从来都不矛盾。在稳健的拿地策略中,龙湖商业始终坚持网格化的布局与匠心的空间力打磨。目前,龙湖商业已布局19座城布,并让城市印象浇筑商业空间,不断精耕细作空间的多维度赋能,进而向人们传递生活的美好。
2019-05-07
在中国,
有一家公司,
用6年的时间,
实现了商业营业额从49亿到214亿的直线增长,完成了客流从0.7亿到4亿+的成功蜕变。
更值得瞩目的是,这种堪称“指数级”的增长又正好是在中国商业地产举步维艰的寒冬中完成,这,就显得更为可贵和难得。
而这份“难得”,正是来源于龙湖。6年大巨变的背后,是龙湖商业“步伐稳健”与“飞速前进”发展战略的成功。
“今明两年,龙湖商业将以平均每年新开业超过10家购物中心的速度持续发展,到2020年,累计开业商场数量将超过50家。”在5月7日召开的“2019年龙湖商业谢忱晚宴”上,龙湖集团副总裁李楠女士对龙湖商业的未来,给出了这样笃定的目标与计划。
无论是过去还是未来,龙湖商业这辆全速行驶的列车都在稳健中一路飞驰,那么,这份“稳健”与“飞速”的背后又是怎样的缘由?
飞速稳健背后的“精准”与“共赢”
19年与19座城的精准化布局
截至2018年底,龙湖商业已成功布局环渤海、华东、华西、华中、华南五大板块,进入城市数量达19个,包括北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安、常州等核心城市。
重庆与成都是龙湖商业起步的基石,西安让龙湖迈出了全国扩张的*步,当北京与杭州融入龙湖的商业版图,昭示着龙湖商业开启了一线城市与华东区域征战新篇章,紧随其后的上海,苏州,南京,长沙等城市,一起勾勒出龙湖商业的布局轮廓。
从2000年的重庆起步,龙湖商业已走过了19个年头。19年19座城,龙湖商业开疆辟土的步伐,说快不快,说慢也不慢,但若深究,你会惊奇的发现,这迈出的每一步都饱含深意。
不同于其他商业地产公司在城市群高歌红利下的遍地开花,龙湖商业依托于自身特有的城市地图体系,稳健布局,深耕城市数据与宏观市场,集中发力,聚焦*核心与*有潜力的城市群与城市。
从成渝,京津冀到长三角城市群,从成都,北京到上海,龙湖商业的每一步落子都一击到位,直接切入核心与潜力城市。龙湖以数据与调研为依托的精准化全国布局,也正是其214亿营业额与4亿+客流的根本所在。
无数“*”背后的品牌共赢
2018年,龙湖商业整体出租率达97.4%,租金收入36亿元(不含税),同比增长42.2%。对比其他商业地产巨头25%与11%的增长,龙湖商业租金收益42.2%的增长无疑是对低迷市场的一次成功逆袭。这样的逆袭,离不开龙湖商业对合作品牌的运营与支持。
作为深耕多年的商业地产开发商及运营商,龙湖商业始终注重与商户的合作共赢。截至目前,龙湖商业战略合作品牌超过230家,已合作商户数量超过4000家,而其中有近200家品牌在全国范围内已与龙湖商业合作超过10家店铺以上 。
对于合作品牌,龙湖商业通过大数据分享,营业数据监测,店铺运营维护等日常管理措施,携手品牌共创了无数个销售的“*”。
4000家商户见证了龙湖商业与品牌的合作共赢,19年与19座城印证了龙湖商业飞速与稳健背后的精准化布局。摒弃商业发展撒网式的快速拓展,龙湖商业的扩张步伐在深耕细作中一步一印,张弛有道。
飞速前进的基石-稳健的拿地策略
“稳健拿地,加速布局”一直贯穿着龙湖商业的发展脉络。在依托于自身特有的城市地图研究体系,进行网格化精准投资布局基础上,龙湖商业更通过招拍挂和收并购并举的措施,不断拓展其在一二线城市核心区位的空间布局能力。
网格化的商业布局
龙湖商业累计开业商场数量29个,开业商场面积达300万平方米。
2018年,北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街开业,按照既定节奏,北京长安天街、上海华泾天街、上海闵行天街、上海闵行星悦荟、杭州滨江天街B馆、杭州西溪天街、合肥瑶海天街、成都滨江天街、南京六合天街等商业项目也将于今年年底陆续开业。
未来两年,龙湖商业还将继续提速,平均每年新开业超过10座购物中心。到2020年,龙湖商业的项目总数将超过50家。
有别于其他开放商的满铺式布局模式,龙湖商业的战略是在核心城市进行网格化布局,比如在上海已布局5个项目,在杭州2年时间内布局6个项目,南京有5个项目……
在这些一二线核心城市的核心节点,龙湖商业继续依托城市地图研究体系,以TOD模式为主要方向,优选便捷的轨道交通节点,通过高效的交通接驳,精耕城市商业的网格化布局。
对龙湖商业而言,网格化布局就是在一二线核心城市,根据人口规模、轨道交通节点进行网格状分布,形成一个城市多个天街的网格化布局。而其中优选轨道交通节点的布局方向就是TOD模式,即以公共交通为导向的发展模式。
通过这种的多点布局,以点带面,龙湖商业实现了一二线城市的商业覆盖,同时网格化布局战略也降低了城市公司的运营成本,优化运营效率,提升城市公司的整体效益。
未来,龙湖商业不仅将通过地理空间上的布局实现商业版图的网格化布局,同时还将以龙湖社区、龙湖物业与龙湖天街在一二线城市的网格化布局为基础,通过多种业态的多维度组合,探索与深挖网格化布局的横向扩展,实现运营服务的信息共享。
围绕“空间即服务”的公司战略与网格化的布局模式,龙湖将建立更多的空间入口,让更多的人居在龙湖,逛在龙湖,实现龙湖服务体系的升级与服务价值的商业变现。
招拍挂和收并购并举的布局之路
在“2020年龙湖商业租金收入将达60亿元”的目标下,龙湖商业将加速在一二线核心城市的网格化布局,但当下的一二线城市,可选商业用地新地十分匮乏,于是,龙湖商业开启了商业收并购存量的发展路径。
商业存量的改造,固然一方面可以为龙湖商业节省大量时间成本和投资成本,但另一方面,基于原有的硬件条件、人口变化与市场印象,存量市场改造难度要远远大于新商业的开发。因此,龙湖商业在进入商业存量市场时,把商业客研系统运用到收并购项目中,利用体系内的城市地图,对项目周边商业、房价、人口等多维度进行调研与交叉分析,精细化定位与运营存量市场。
作为龙湖商业体系内首个收并购的存量商业项目——北京房山天街已于2018年9月开业。房山天街前身为“胜茂广场”,体量13.6万平方米,项目周边3公里40万的常驻人口、以及180万的全区居住及办公人群,成为了龙湖商业系统化客研后的“成功点”。 龙湖商业从前期现场勘查,市场调研到收入测算,商业体系内几大部门全部参与其中,多维度推进,并依托龙湖商业全国布局的品牌实力,*终交上了龙湖商业首个并购项目“100%出租率与100%开业率”的完美成绩单。
龙湖商业在北京、上海的另外两座收并购项目-丽泽天街与华泾天街也将陆续开业。在龙湖商业*的收并购拿地能力的加持下,其一线城市的网格化理想布局将逐渐落地。
龙湖商业从之前单一通过招拍挂获取项目,到招拍挂和收并购并举,一步步夯实了商业的扩张之路,同时也让龙湖商业的布局能力得以拓展,让其在一二线城市占据核心区位的关键节点成为可能。
飞速前进的核心-匠心空间力打磨
一“城”一天街 城市主题空间的营造
从世界上有了*条商业街开始,城市的商圈变革、人们生活模式的改变总是围绕着它进行。商业见证着城市的繁华,也承载着城市的印记,成为一张独特的城市名片。
龙湖商业将每一个城市的印记融合到商业建筑空间中,从城市气质中汲取空间主题,让人们能在食、住、娱、行、购之余,逐渐加深对这座城市的认识和了解,展现龙湖的城市商业引领精神。
去年新开业的龙湖成都西宸天街,以独特的建筑语言传递着天街的城市印象。空间主题灵感源自于“花重锦官城”,项目以“花”为主元素进⾏空间场景化、主题化、功能化的打造。
而常州龙城天街则基于本地的运河文化,让运河生态成为商业空间的主题,以空间为水、店铺为岸、中庭为航道,模拟室内运河河道,再现古代运河两岸繁茂的商业市集。生来便有的主题空间使西宸天街与龙城天街从众多的商业体中脱颖而出,给消费者留下了深刻的记忆点。
IP化场景体验的构建
针对运营期项目,龙湖商业通过紧跟营销热点,营造IP化场景体验,塑造能与消费者产生情感共鸣的空间场景,触达消费者,让每座天街化身人们转念即达的欢乐入口。
今年,龙湖商业将与故宫出版社展开深入合作,联手打造故宫文化类主题展,强势站位传统文化IP领域,实现天街品牌定位再升级。同期,还将携手依文·中国手工坊,于全国多地天街开展“深山集市”,传承非遗手工技艺,让藏在悠长岁月里的民族匠心复活于天街的未来空间中。这也体现了龙湖对中国传统文化的传承与龙湖作为企业的社会责任感所在,即对于民族商业精神的文化引领。
市场头部IP资源的锁定与引入,体现了龙湖商业在营销及运营上的创新与精进,旨在为商户及消费者带来更多元的空间场景与服务体验。
飞速前进的加持-空间再造与升级
追求快速发展的龙湖商业,却从未摒弃精工细作的基因,始终坚持以一种“匠人精神”来不断践行其“空间即服务”的战略创想。从一个商业空间的布局,到建筑空间的改造创新、运营项目的增值等全链条能力,龙湖商业都在不断夯实提升。
重庆时代天街
作为亚洲超级购物中心集群的重庆时代天街,于2018年重新调整升级,将A,B,C,D四馆精确定位,分别打造为国际时尚购物中心、文化生活成长空间、家庭儿童体验中心,国际青年潮流中心。
为契合消费升级的市场趋势及各馆全新定位,重庆时代天街主动调改场内店铺百余家,吸引了更多国际高化、网红餐饮、时尚潮牌等热门品牌入驻。
如今的重庆时代天街,不仅很好地满足了全客群的消费需求,更成为重庆乃至全西南的欢乐生活聚集地。
去年6月重新开业的龙湖北京长楹天街西区花间享,将原有3.5万平方米的百货面积进行全面调整升级,更引进华北首家乐高探索中心等10余家首次天街合作品牌,使得区域销售坪效一度提升40%,成为龙湖商业已有项目增值的一大成功案例 。
作为能够触达*广泛客群的空间,龙湖商业对“空间即服务”战略亦有着素朴而经典的认知:购物中心不仅仅是一个建筑载体,更是一个有温度有情感的空间。龙湖商业通过空间的创新与再造,向人们传递生活的美好。
结语
龙湖商业飞速前进的背后,依托的是龙湖网格化的全国布局与不断深耕打磨的空间力。在龙湖稳健增长的基础上,龙湖商业有了张弛有道的资本与能力,进而实现了龙湖商业的飞速前进。
未来,龙湖商业将继续深耕空间力,用空间赋能商业,让有限的空间承接更多的业态与品牌,承载更多的美好与欢乐,传递全新的城市生活方式。