人口持续流入，香港房价将迎来下一个十年牛市！

瑞银表示，香港的房地产牛市还将持续10年，因为住房供应无法跟上大湾区涌入的人口需求。由John Lam领导瑞银房地产研究团队表示，随着买家竞相争取住宅房产，房屋价格将继续上涨。香港的年度住房存量估计为每年45,000个家庭，比瑞银计算的数字少25％。

Lam说：“我们基于人口统计和非本地需求的分析表明，年度住房需求将达到6万套。”大湾区是中国南方11个城市的集群，包括香港和澳门，将通过改善软件和硬件，降低交易成本和促进经济活动来加强该地区的整合。我们相信这对香港房产市场有利。“

不仅仅是瑞银给出了了积极的预测。穆迪表示，未来12至18个月香港房价将上涨8％至10％，修正了其先前估计的高达15％的下跌幅度，其副总裁Stephanie Lau预测房屋中位数价格超过2018年7月的纪录。

瑞银（UBS）和穆迪（Moody）的预测对香港首席执行官林郑月娥及其政府提出了政策挑战，因为经济适用房作为一项关键政策目标。

财政司司长表示，香港政府可能会为该市的地铁运营商和市区重建局提供更多的经济适用住房，例如将更多城市项目转为资助房屋，以及沿铁路线预留公共房屋。

去年瑞银的研究团队正确选择了房地产市场的拐点，当时香港的房价中位数在8月至12月期间下跌了9％。

由于美国和香港货币的温和政策使得该市的抵押贷款利率保持在较低水平，鼓励买家进入房地产市场而投资者寻求更好的固定资产回报，这一修正达到了创纪录的水平。根据差饷物业估价署的数据，*季中位数房屋价格上涨5％。

即使当地人口减少，大湾区的人口总数为7000万，估计经济产出达1.5万亿美元，也将成为香港房地产增长的推动力。

Lam说：“尽管由于未来10年人口老龄化，当地居民的住房需求可能会下降，但我们认为非当地居民的需求将超过其需求。 鉴于住房供应有限以及与大湾区的整合，我们预测住房短缺将持续并扩大，支持长期房地产价格。”

上升的迹象已经很明显。房地产买家上周六挤满了营业厅，在一天内抢购了1,001套新房，占了6年内*单日销量1,148套住宅中的87％。

在某一个项目中，有36个买家争夺500个单位。开发商每单位售出40亿港元（5.1亿美元），创下了单日*营业额的纪录。

对错过牛市的恐惧也蔓延到一个名为“夹心阶层”的房地产市场的一个不起眼的部分。在某地区的一个24年的公寓，面积706平方英尺（65平方米），已售出创纪录的1000万港元，属于补贴住房和私人住宅之间房产的*价格记录。

当价格是现行水平的两倍时，开发商将目光投向未来。前启德机场跑道上的一个住宅用地于周二售出，达到创纪录的126亿港元。

这个价格相当于每平方英尺19,636港元的土地成本，这意味着一个完工的房屋需要在考虑建筑成本和20％的利润率后以每平方英尺约30,000港元的价格出售， 1,000平方英尺的公寓价格要达到持平于3,000万港元。

虽然大多数房地产分析师和房地产研究团队已将其评估结果修改为2019年房价上涨10％，但瑞银的预测*为积极，预计未来十年的持续增长。

Vincorn Consulting和Appraisal的董事总经理Vincent Cheung表示：“如果你问我房价是否会在未来30到50年内继续上涨，答案肯定是肯定的。”并补充说价格将在年底前上涨5％。

PS：优资海外地产（yourszworld）综合整理，转载请注明来源和id。