写在芜湖1910土拍前 楼面价要超过6K吗？

想来这是鱼眼第三篇写1901地块的稿子了，可见市场的热度啊。

编号为1901号地块的芜湖城南仓津路东侧A地块即将在5月21日开盘。目前多家网媒称将会有20多家房企去抢。看到这样的消息我不免就呵呵了一声，一块只有6万方的小地块值得20多家房企来抢？

6万方是什么概念呢？造起来的体量12万方，如果取120平的户型计算，能上市的房源不足千套。按均价1.2万计，这个开发出来的楼盘总的销售额约14亿元。如果真有20多家房企来抢，抢得头破血流的话，这块地的土地成本价渴望超过8个亿，则楼面价就要超过6000元/平。

目前芜湖楼市行情现状，如果在楼面价能超过6000元/平，叠加计算建安成本和其他乱七八糟的费用，备案价格若不定到1.3万以上，几乎挣不到钱。20多家房企参拍之前一般都要做个市场调研，均价1.3万以上的房子目前在芜湖是个什么样的行情？以我粗浅的认识和了解，除非有好的*和巨大的口碑效应，否则就只能用呵呵来呵呵了。

那么问题就来了，如果这样，为一块6万方的小地块，跑来20家房企来抢，我谦虚一点的说，剩下的19家是来挖坑的，而拿到的那一家就是来垫背的。当然，我敢肯定来参拍的房企都已经做过市场调研，并且也会把土地价格算到位，比如，超过7个亿的，扔掉拍卖牌作看客；超过7.5个亿的，喝杯茶擦擦汗。

*后如愿拿到地的，肯定是芜湖市场的英雄。因为众多楼盘都要指望2019年的首场土拍带来好运，一扫半死不活的市场阴霾。现在盘一下如果都要参拍，也真达到了20多家，会是哪些房企呢？

排在*序列的肯定是在芜湖市场吃过螃蟹，还想再吃的。也就是想在芜湖发展，但是已经没有土地储备的房企。

第二序列的是要在芜湖尝鲜的新房企。从来没到过芜湖，或者说是曾在土拍败北的房企。这些房企或看好芜湖，或为了布局而必须到芜湖扎一针。

第三序列的是就在地块旁边或区域内有个别项目，希望能把房价提一提，或者更好卖一点。参加土拍抬一抬轿子，提一提土地价格。

第四序列的是刷存在感，露个脸，也或者是想捡个漏，做个渔翁或者黄雀。这类房企往往是无心插柳，也是个潜在的竞争者。

还有一类房企是对芜湖非常认可，扎根芜湖，希望芜湖房价一直好下去。他们一般会根据自己的实际情况参与到拍卖活动中去，感受一下市场氛围，顺便交一些不打不相识的地产好盆友。

以我理性和温和的态度来判断：

参拍的房企*不要超过十家，芜湖后面还有很多地块，好地块推出，没必要一拥而上；

在楼面价上，*不要超过6千，努力把未来的备案价控制在1.2万前后（他们不会答应的）；

产品方面，从偏高端，改善性的产品改弦更张到偏刚需上，满足韭菜们的实际住房需求（当然，这个可能性也不大）。

当然了这只是鱼眼的个人看法，算不得预测。长三角峰会就在这个节骨眼上召开，房企都是高屋建瓴，见过大风大浪的，自然拥有非凡的眼光和独到的判断。因此，芜湖1901地块拍出任何大爆眼球的楼面价都不足为奇。

今天周日，明天周一，后天就能看到结果啦。芜湖加油！芜湖么么哒！