96%的城市重启上涨？楼市真相超出你想象

文|凯风

世上有一种东西*让人看不透，那就是统计数据。

5月16日，国家统计局发布4月房价数据。在70个大中城市中，67城新房价格环比上涨，1个城市持平，下跌的仅赣州和韶关两个城市。

其中，秦皇岛以1.8%的环比增幅领跑，北上广深全部转涨，广州、重庆、昆明、西安、杭州、济南、武汉的环比涨幅超过1%。

这似乎意味着，在纳入统计的70个大中城市中，96%的城市房价都在上涨。

但，真相果真如此吗？

01

67城房价上涨，真相是什么？

统计数字有时候会“骗人”。

这倒不是说，统计数字本身存在问题，而是许多统计与现实存在脱节。稍微明白统计常识的人都知道，对于统计，向来不能就数字而论数字，要看到背后更深层的东西。

想要明白这一点，得知道数据是怎么来的。统计数据里的新建商品房，来源于各地房管部门上传的网签数据。

众所周知，在限价和限网签的背景下，网签时间往往滞后于实际成交时间，而部分高价楼盘的网签价与实际成交价也存在很大悬殊，这就导致新房价格普遍存在失真。

可以想象，如果突然放开网签，或者放宽限价门槛，统计上的房价出现大涨或大跌，十分正常。

同时，对一二线城市来说，新房成交结构的变化也会显著影响到房价。

大城市中心城区土地资源开发殆尽，北上广深早已进入存量房市场，这就导致新房价格无法代表整体市场。*关键的是，如果中心城区某些高价大盘集中上市，也会直接带动城市均价的抬升，但也却无法代表真正的市场行情。

所以，统计数据经常出现的一个悖论是：同一个城市，新房价格大幅上涨，而二手房价格大幅下跌，两者长期背离，这显然是不正常的。

相比而言，二手房数据更具参考意义。

这不仅因为二手房覆盖到全市所有楼盘，而且二手房不存在限价、限网签等行政因素的干扰。

02 

真实市场：

哪些城市回暖？哪些城市仍在调整？

当然，对于二手房，也不能就数据论数据，既要关注统计部门的二手房数据，同样还要参考第三方的数据。

以国家统计局公布的4月二手房数据来看，在70个大中城市中，房价环比上涨的城市55个，持平的3个，下跌的12个，下跌的城市比上个月多了2个。

这12个房价环比下跌的城市分别是：广州、武汉、成都、济南、青岛、安庆、宜昌、常德、湛江、泸州、南充、遵义。

这其中，既有一线城市，也有强二线城市，更有不少三四线城市。

再参考第三方市场数据来看，二手房下行趋势仍在持续。

在重点监测的36个一二线城市中，4月份房价环比上涨的城市只有13个，下跌的城市则有22个，而上个月这一数字还只有16个。

如果按同比数据，与去年同期相比，有9个城市二手房价格出现下跌。

跌幅前三的城市分别是福州-5.89%、石家庄-5.43%、三亚-4.75%；相比去年同期，二手房房价涨幅*猛前三的城市分别是呼和浩特24.71%、西宁23.37%、西安21.75%。

这是价格，再看成交量，也并非每一个城市都出现复苏。

可见，大多数城市仍在盘整，形势并未像官方统计显示的那么乐观。

当然，统计差异一直都存在，因为统计样本和统计方式都不同，关键是要识别真正的市场数据，不要被一些似是而非的数据所误导。

03 

楼市调控：松绑还是紧缩？

就在上周，楼市妖股苏州出台限售政策，新一轮楼市调控卷土重来。

楼市调控卷土重来，是不是意味着这一轮松绑到此为止？

事情没有这么简单。要知道，中国楼市是政策市，任何楼市政策而都是服务于整体经济的。经济形势的强与弱，直接决定了楼市政策的松与紧。（参阅《这一次，楼市调控真的卷土重来了》）

经济的大环境不用多说，下行压力依旧存在，而外界环境的不确定性再度加码。这种环境下，不仅不能打压房地产，反而更加需要房地产这根定海神针。

刚刚公布的经济数据已经证明这一点，工业消费增速有所回落，只有房地产一枝独秀，起到了定海神针的支撑作用。

所以，楼市调控到底是松是紧？要看城市楼市所处的阶段，如苏州这般“苏大强”式的火热，自然要弹压一下；而如那些持续下跌的城市，自然还要扶一下。

其实，政策早有端倪：一城一策，落实城市政府主体责任。说的就是这事。

当然，我们需要的是房地产的托底作用，并非房地产的大刺激效应。谁都知道，房地产继续火热、居民杠杆继续加下去的后果，所以不到*后，都不会再度大规模刺激房地产。

所以，稳楼市，这一次真不是说着玩的。