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房价低于周边地价,这样的漏你捡不捡?

来源:大胡子说房   发布时间:2019-05-24 15:44:16

文丨 言先生

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大势

房产投资全国化的今天,几乎大部分城市的漏都已经被外地的投资客填满,即便是坑也早已经填的七七八八。

这一点,我想关注房地产,或在房地产有所成就的人,都是共识。

这样的阶段,怎么可能还存在漏可捡?

你还别说,还真有!

之前,我们启动粤港澳大湾区全境考察计划,陆续四次累计超过10天的考察,把珠海走了一个遍,之后也陆续发布了珠海考察的几篇文章,对于珠海的认知也被全面更新

原本被外界认为价格高,限购严的珠海,正因为之前的限购,实实在在给了我们一个很大的惊喜。

为什么这样说?

在这一波房地产上行的几年中,调控*严的城市有哪些?北上广深?长沙成都?

还有珠海!

珠海在过去几年,为了控制不断攀升的房价,将限购一改再改,*后定格为5年社保才能购房。而本地仅有200多万人,以外地人为支柱的珠海因为限购的严格,房地产市场被明显的按住了,而且按得死死的。

中国人随大流,中国的城市也在随大流。

在全国各主流城市放松限购时,珠海也悄悄放松了限购,部分区域只需要人才证明,部分区域甚至直接就不限购。

这一波限购放松下,珠海已经走到了上涨的前夜。

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区域

捡漏有两个基本点,*要是漏,第二是要有价值。

先说价值,珠海*有价值的区域是哪里?

*,横琴。

第二,唐家。

第三,金湾西湖片区。

*个横琴不用多说,全国人民都知道的横琴,大大四次到访指导建设,自贸区国家级新区。但显然,这个区域的价格4W-5W全岛房价均衡,捡漏是不太可能。

第三个金湾西湖片区,在建的珠海市民艺术中心是扎哈大师遗作,片区内规划超前且全面,是未来老城区的迁移承接地,问题在于远且和市区明显断裂带,片区基本未开发,主要是地缘客户,但价格已经上去,也要卖到两三万。

而第二个唐家湾,是我们这次*关注的片区,也是此时此刻* 优价值的片区。

唐家湾的优势在哪?

一,产业

二,环境

三,交通

四,价差

唐家湾有什么产业?

很多人问,珠海除了格力还有什么其他产业么?当然,不仅有还很多,而且*关键的是,他们大多数都集中在唐家,因为珠海高新技术开发区正处于唐家。

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软件与IC设计产业比如:金山办公软件、远光软件、炬力集成、全志科技。

互联网及移动互联网产业比如:魅族、乐淘、多玩YY、小米等龙头企业。

智能制造和机器人产业比如:ABB机器人、云洲智能、佳能、罗西尼、德豪润达等。

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还有一些不太被人熟知的垂直行业巨头,总部或都位于唐家。

唐家湾有什么环境?

唐家湾镇全镇南北长约12公里,东西长约17公里,仅仅海岸线就长约20公里,所谓环境口说无凭,直接放几张照片。

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唐家湾的交通如何?

如果说产业是唐家当下的内在实力,交通一定是唐家未来的外在实力。

在广东省确定的6个TOD示范点里,广珠城轨珠海北站被称为是“先天条件”*的一个。

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一方面珠海北站TOD承接珠海市区和中山、广州的城轨和高速接驳,一方面未来承接深珠通道公铁两用桥的交通接驳,形成一个直连深圳的丁字路口。

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而当下,珠海北站已经建成,只待深珠通道批复建设。而伶仃洋的对岸,是深圳价值*的区域——前海,而非深中通道接驳的宝安机场。

价差有多大?

同样一个片区,有价差才有漏可捡,如果每个地块相差不大,没有逐渐递增的价差,一个片区即便有价值也不能称之为捡漏,而我们看唐家北站TOD这个片区的价差,就非常明显。

龙湖一期楼面价15020元/㎡,而二期14998元/㎡

再看隔壁的万科、招商和华发,分别是18773-20020元/㎡之间

再看位置更远一些的格力和雅居乐,楼面价在28000-29120元/㎡之间

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28000元/㎡的雅居乐即使毛坯简配卖也要至少卖到35000才能保本。而前期拿地的招商、华发因为配建的成本,基本卖到30000才能保底。

反观首开龙湖,只有一万多的楼面价,即使卖到两万多也有利润,这就是价差。

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楼盘

所以,我们在把目光锁定在了龙湖天钜这个楼盘上。

*,因为龙湖的地价,所以他能只卖两万多就不亏钱

第二,因为龙湖地价低,周围高价地对他没有压力,所以龙湖有足够的空间和利润把产品做好

第三,因为龙湖地拿的早,所以位置比较好,更有价值

第四,因为龙湖品牌景观之父值得信赖,我们选择了龙湖。

我们先看楼盘的基本信息:

项目占地面积为15935.78㎡,总建筑面积为64586.46㎡,地上建筑面积为51096.58㎡,地下室建筑面积13489.88㎡。规划住宅总户数为281户,商业办公为358户,车位为363个。

容积率:3.0

车位比:1:1.29

建筑密度:34.5%

绿化率: 25%

物管费:住宅3元/平

梯户比:2号楼2T4,5号楼1T2

楼层数: 1-3号楼为18层(58.6米高),4号楼为13层(66.85米高),5-8号楼号楼为11层(37.85米高),地下停车场一层。

交房时间:2021年6月底

正因为容积率和限高的原因,这个项目才能做到小而精,和超高得房率

118平洋房主力户型,做到了超过100%得房率,四房两卫,超大餐客厅,7m*1.8m大阳台

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抛开合作这一层关系只看户型,走遍珠海我们都没有找到第二个可以与之媲美的户型。

如果没有这么大面积的需求,94平方三室两厅两卫也是非常不错的选择,这个户型的亮点在于不足100平方的面积主卧做到了完整的套房,即使是浴缸也完全放的下,并且,入户赠送入户花园,得房率一样非常高。

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你需要知道

龙湖这个项目卖多少钱呢?

均价只卖25000元/㎡,并且跟着大胡子说房还可以有额外折扣,相对于周边动辄两万九的楼面价,是坑还是漏,不言而喻。

要知道,周围的楼盘早已经具备入市的条件,但因为龙湖的价格太低,导致了其他楼盘封盘不卖,等龙湖卖完再入市。

之于珠海,之于这个楼盘,我们更建议粤港澳大湾区的朋友投资,因为他们更懂得大湾区,更懂得珠海的价值。

并且此次的货量已经剩余不多,远一些的朋友,如果有机会,当然我们也同样建议你们实地来珠海看看,了解之后再做决定,这个楼盘不会让人失望。

*后,重申一遍,因为大胡子说房有《特别折扣》,有自行前往的朋友请不要留手机号,或提前与我们联系后再去项目考察。

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