两部委发文打架 青海买房到底如何网签和登记？

从5月5日到5月15日的十天内，为争夺房屋交易登记和网签备案在购房流程上的优先权，青海省住建厅、青海省自然资源厅以及自然资源部往来了4份文件“打架”。

这是近年来国家机构改革、部委职能划转过程中，地方政府部门间发生衔接冲突的一个*新案例。

2014年，全国实行不动产统一登记制度和房屋网签备案制度以后，房屋的“登记”和“交易”职能分别被划转到自然资源部和住建部；2018年，在国家机构深化改革中，住建部的城乡规划管理职责被划转到自然资源部。

而中国房地产市场特殊的“政策调控”特点，为这种职能划转带来的部门掣肘更添一层复杂性。尽管两部委都曾发文做好相关衔接工作，但依旧未能解决职能划转带来的交叉矛盾。

一场源于职能交叉的博弈

　　目前，青海省三部门联合下发的《青海实施意见》和青海省自然资源厅发布的《青海自然资源通知》均处于生效状态。面对这两份互相“打架”，网签和登记的顺序存在冲突的文件，一名青海省住建厅人士表示，青海省自然资源厅无权下发文件干涉省政府同意的文件，对此事采取搁置态度。

　　5月15日，青海省自然资源厅向青海省住建厅发文，再次建议青海住建厅将《青海实施意见》进行修改，并不得改变现有确权登记流程，即上述自然资源部发布的26个不动产登记流程图。5月17日，财新记者致电青海省西宁市不动产登记中心，工作人员证实坚持执行原有不动产登记流程。

　　两个部门迄今仍处于各据己见的僵持中。

　　上述矛盾爆发的背后，实际是近年来国家机构改革、部委职能划转带来的阶段性衔接问题。

　　截至目前，不动产统一登记工作开展已近5年。2014年，原国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地、房屋、林草、海域登记等不动产登记工作的职责；并与中央编办联合出台多份文件要求各地方整合不动产登记职责、成立相关机构。同年11月，国务院发布《不动产登记暂行条例》，全国正式实行不动产统一登记制度。

　　两部委职能的深度交叉、冲突也始于此时。

　　由于土地和房屋登记方面又涉及住建部的职能，2015年7月，住建部和国土资源部联合发布职能衔接的指导意见，明确房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担。

　　2018年3月，国务院印发《深化党和国家机构改革方案》，整合国土资源部、国家海洋局等八部门的相关职能，正式组建自然资源部。其中，住建部的城乡规划管理职责被划转到自然资源部，不动产登记中心成为自然资源部的直属单位。

　　换言之，在执行不动产登记制度中，房屋的“登记”职能归自然资源部主管，而“交易”职能则由住建部主管。

　　2018年6月，自然资源部宣布，不动产登记信息管理基础平台实现全国联网。这为在全国范围内实行房屋网签备案、联网铺平了道路。2018年12月，住建部发布的《指导意见》，对房屋网签备案的制度细则、业务流程、责任分工等内容进行细化。

　　上述职能划分离不开中国房地产市场“调控”的特殊性。根据《住建部指导意见》，房屋网签备案有利于建立全国房地产市场数据库，为宏观调控提供决策依据。青海省住建厅也在上述说明文件中提及，住建部一直要求将网签备案放在不动产登记的前面，坚持“先交易后登记”。

　　但此前房屋网签备案仅在国务院、住建部分别下发的几份相关文件中有所提及，并无统一、明晰的执行依据。在地方执行的时候，住建部门的网签备案合同不受不动产登记机构采纳的情况也时有发生。这份经国务院同意、住建部下发的《指导意见》，为地方政府在执行层面提供了统一依据，但还是未能终结两部委职能交叉带来的矛盾。

　　住建部门对财新称，将房屋交易合同登记置于网签备案之前的风险在于，一旦有类似地方限购政策出台，已签订合同、未网签备案的房源容易产生购房者资格认定上的纠纷。目前，住房销售管理条例正在制定中，如未来有相关条例出台，明确住房销售中的部门职责、不动产登记和网签备案主管部门和法定流程，类似事件可能会迎来相应解决方案。

　　一名接近部委的人士则认为，部委或地方部门在部分职能上的交叉争夺，主要关乎背后的事权，进而影响相关的机构设置、人员配置等方面的财权，这可能是青海两大部门文件“打架”的动因之一。

　　财新记者多次致电自然资源部宣传部门均无人接听，确权登记局则拒绝接受采访。截至发稿，财新未能获得自然资源部的正面回应。