上海科技京城商业租售价格及现状简析，未来发展趋势如何？

▎市场研究丨By：世联评估上海

上海科技京城地处上海市黄浦区北京东路668号，东至外滩，西与人民广场相连，北至苏州河，南至南京路步行街和福州路文化街，是上海中心城区老牌且规模较大的科技产业园基地。

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总体情况

科技京城占地面积23,850万平方米，总建筑面积为20.6万平方米，项目分为2幢*级写字楼及4幢配套裙楼商场，其中办公部分分为F、H两座，总高约31层；商场裙楼部分分为A、B、C、G四座，其中A座位于项目北部，临近苏州河；B座位于项目西部，临浙江中路；C座位于项目东部，临福建北路；G座位于项目中部，在两座写字楼中间，临北京东路。裙楼总高均为7层，另有部分地下一至二层，项目均为可售商品房，无自持及出售限制。

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办公部分

科技京城办公部分分为2幢总高31层的甲级写字楼，底层部分为大堂，2-31层部分为写字楼，写字楼部分地下1-2层为车库，每层分为8室，建筑面积在180-250平方米之间，其中H座除部分楼层外现为开发商整体持有，F座部分为出售状态，现出租价格为4-5元/平方米/天，二手出售价格25,000元/平方米左右。

优劣势分析

办公部分优势在于：1）地处上海中心城区，交通较为便捷，尤其是在周边甲级写字楼租金8-10元/平方米/天的情况下，较低的租金并未降低物业品质，作为上海老资格的甲级写字楼，物业服务在同等性价比的写字楼中属于较高的。2）出租率较高，办公部分整体出租率保持在95%以上，且户型分布适中，适合中小型企业发展入驻。

办公部分劣势在于：1）由于竣工年代较早，部分设备设施较为老旧，且由于部分产权归属小业主，整体改造施工的可能性较小。2）土地剩余年限不足，较少的剩余土地年限，在目前商办用地土地续期政策不明朗的情况下，存在一定投资隐患。

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商业部分

科技京城商业部分均为7层商业裙房，其中A、B、C座为建筑面积25-50平方米的小铺，G座为整层商铺，业态均为电子原配件类，是上海老牌的专业市场。目前A、B、C座1-4层为出售状态，5层以上及G座整幢为开发商持有，现底层出租价格为6-7元/平方米/天，二层价格为5-6元/平方米/天，三层价格为4-5元/平方米/天，四层价格为3-4元/平方米/天，五层以上现为空置状态，二手出售价格底层为45,000-50,000元/平方米左右，二层价格为28,000-35,000元/平方米左右，三层及以上接近办公价格。除部分电梯口或中央朗庭商铺外，其余所处位置无太大差异。

优劣势分析

商铺部分优势在于：1）建筑面积较小，总价较低，变现时间较短。2）专业类电子商场，具有一定政策支持，适合同类型企业发展。

商场部分劣势在于：1）商场空置率较高，租金虽相较于周边街铺较低，但受到网络电商冲击和客户群体较为单一的影响，整体空置率为20%以上。2）业态性质单一，部分经营内容较为落后于时代发展，且产权分布过于分散，转型拥有一定难度。

小结

通过以上的分析，我们不难发现科技京城属于特点较为突出的商办综合体项目，虽然存在些许不足，但随着项目部分预计改造成相关专业孵化人才基地，空置率的问题将会得到缓解，另外市政府关于项目所在地地区的整体改造，周边同类型业态逐渐消失，同类化经营所产生的问题也会解决，未来发展值得期待。

-The End-

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