昔日地王今何在，曾经的王者秒变青铜？

楼市的冷暖，有一个指标常为大家所忽略，那就是：地王。

2019年眼看过半，推论下半年楼市表现如何，不妨往回看看，当年的那些地王，在如今一轮又一轮调控政策下，表现如何。

2016-2017年，正是楼市表现*为火热的时候，也是历史上诞生地王*多的年份。短短一两年，在北京、上海、广州、南京等一、二线城市，均连续出现地王。以至于有人调侃称，地王太多，吃瓜群众不够看了。

现在，这些地王是风光无限好，还是转眼近黄昏？笔者找了几个例子，和大家一起梳理一下。

【1】*豪地王

坐标：深圳

拿地价：总价310亿，楼面价约2.15万元/平方米

2016年8月29日，深圳全球*国际会展中心（一期）配套商业用地竞标结果正式揭晓：*终，招商蛇口联合华侨城击败其他三家房企，以总价310亿元一举拿下该地。

虽然总成交价创下全国*纪录，但楼面价其实并不高，约为2.15万元/平方米。该地出让后将采取代建--运营--移交的BOT模式，这与万科前海企业公馆运营模式一样。

出让宗地位置图

由于该地置于珠江入海口的位置，所以成了核心地段，外界对其成为重要商务中心并带动周边经济的预期还是很高的，因此两家“金主”的投入亦很高。在招商蛇口和华侨城的计划中，这一项目总投资近800亿元，加上310亿元的地价，这是一宗超1100亿元的大生意。

按照计划，今年7月，“超级工程”深圳国际会展中心将全面建成。目前一期项目建设已进入*后冲刺阶段。公开资料显示，深圳国际会展中心项目一期建筑面积达160.5万平方米，包含19个展厅。二期工程完成后，室内展览面积将达到50万平方米，设150多个各种规模和类型的会议室，将成为全世界*的会展中心。

深圳国际会展中心

虽然预期看起来很美好，但对于两家年营收规模不足500亿元的企业而言，1100亿元的投资不仅难言轻松，规划建设的会展中心也面临着诸多盈利难题。如今，会展中心开放日期将近，如何返本盈利，成了摆在面前的挑战。

【2】*“勇猛”地王

坐标：上海

拿地价：总价110.1亿元，楼面价约10.03万元/平方米

2016年，融信以历史性的单价拿下了上海一块住宅地。

据悉，该住宅地历经400余轮竞价，起拍价46亿，吸引了18家企业竞拍。*终融信以110.1亿的总价拿下，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，139%的溢价率，未来项目售价或接近20万/㎡。如此高的天价，让人震惊。

不得不说，该地块区位优势很明显，地段比虹口凉城地块更为优越。它位于原闸北的不夜城板块，总范围为东至宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴路，被鸿兴路分为东西两块。

此外，该地块位于上海的内环核心位置，无论是去陆家嘴、人民广场还是静安寺都是3公里以内。在这样的核心位置，上海已经很多年没有进行过土地出让，毫无疑问这是稀缺资源。

虽然地理位置很优越，但该地块的出让条件却很严苛：中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%。这对于融信打造高档住宅而言是一大限制，另要求持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上等。

正当所有人都认为新地王将很快刷新房价新高度时，调控却来得更快。2016年，上海“325新政”和“沪六条”相继出台，楼市调控再度“重拳出击”。

重压之下，融信开始寻求合作。2016年12月，万科宣布买下该项目49%权益与融信共同合作开发。一直到2017年7月，项目设计方案终于出来：公示信息显示，332-01-A地块新建6幢高层，部分3层。

但是，融信中国在拿地之后近两年里迟迟未见动工，昔日地王曾一度沦为“共享单车场”。时至今日，这块地王仍面临解套难的问题，项目发展近乎停滞。

【3】*“倔强”地王

坐标：广州

拿地价：总价20.37亿元，楼面价约5.5万元/平方米

2017年3月17日，在万科、碧桂园、保利、中海等在内的20多家知名房企的围剿中，经过182轮竞价， *终广州海珠石岗路地块由广州本土开发商时代中国以楼面价55437元/平夺得，*终成交价是203699万元+配建44100平方米安置房，刷新广州地价新纪录。

出让宗地位置图

这是广州有史以来的*楼面地价纪录，并且这项记录保持至今。

新地王的诞生，将市场情绪推到了顶峰——广州各大在售项目纷纷借势营销始酝酿封盘涨价。只不过，房企还没来得及狂欢，现实就泼下了一盆冷水：新地王出现的第二天，广州便出台了被誉为史上*严的“330新政”。

新政之下，新地王处境如何呢？资料显示，时代中国楼面价接近周边在售楼盘价。

同样在海珠区石岗路的金融街融御项目，也是一个离珠江航道只有200米的江岸项目，目前在售均价约6万元/平方米。另一边，在地块西面直线距离3公里的广钢新城，保利刚刚计提了两个地价超过4万元/平方米项目的存货跌价准备。而时代广场光地价就5万多元一平方米，项目盈亏平衡点近8万/平方米。除非两年内全市房价仍保持年30%左右的上涨速度，否则该项目将亏损。

两年过去了，项目周边二手房均价仍在4-5万左右，一手房价也在5-6万左右。看来30%的增长速度是达不到了，面粉价至今仍等于面包价，至于入市时会有何变化，还不得而知。

【4】*“凄惨”地王

坐标：南京

拿地价：总价47.6亿元，楼面价约2.2万元/平方米

有地王崩盘的吗？有。

2016年4月15日，经过61轮竞拍，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/平方米，成为当时区域地王，溢价率超100%。

“京奥港未来墅”这个项目自打一出世就注定命运多舛。当时，周边的楼盘精装成交价仅仅2万多元/平方米，因而业内都不太看好这一项目。

2017年8月，地王楼盘的价格终于出炉。“京奥港未来墅”项目首开的154套房源，1号楼共100套房源，均价25993.31元/平方米；2号楼共54套房源，销售均价25715.51 元/平方米，仅超过地价单价三千多元，可以说是毫无利润可言。

此后，仅仅过了4个月，该项目就被曝楼盘的房子竟然停工不盖了，施工现场还被贴了封条……原因是开发商拖欠了好几个月高达2000万的工程款未支付，“京奥港未来墅”被勒令停止出售。

想想当初拿地时的意气风发，正如同那句网络流行语：欲戴皇冠，必承其重。而“京奥港未来墅”的崩盘，也让更多人看到了地王背后的深渊……

【五】*“苦命”地王

坐标：厦门

拿地价：总价20.91亿元，楼面价约2.9万元/平方米

2017年9月29日，在厦门时值“金九”的*后一场土拍中，金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价达29450.7元/平方米，溢价率40.2 %。

如今，厦门作为一个热门城市又因为金茂亏本卖房火了。该楼盘推出了特价房源，原计划以超过4万元/平方米价格岀售的楼盘，现在却以2.8万元特价销售，且全部精装修。早在2017年10月份，该楼盘还以2.5万元/平方米的价格卖过一批房源……

厦门翔安金茂悦的亏本价格让业内人士大跌眼镜：只见过打折促销的，没见过亏本卖楼的。但现在，这些事情正在厦门发生。

要知道，这个项目的楼面价达29450.7元/平方米。也就是说，这个项目的销售单价竟然比楼面价低了4450.7元/平方米；即便以目前的均价2.8万元/平方米来计算，仍然要比楼面价还便宜1451元/平方米。而且，这还是精装修楼盘的售价。如果加上建安、精装、融资和管理等成本，这意味着金茂悦每卖1平方米的房子，至少会亏损1万元。

看来，不只是股市有“割肉”一说……

【六】*“拥挤”地王

坐标：郑州北龙湖

在郑州，一提起北龙湖，那绝对是“地王窝”的代名词。2016年始，北龙湖区域犹如击鼓传花，连续刷新郑州土地出让价格新高。

2016年部分郑州北龙湖地王盘点——

（1）北龙湖5号地：

2016年4月1日，位于郑东地王窝的“5号地”挂牌出让，*终由恒大地产收入囊中，成交价22.31亿元，折合楼面价12293.75元每平方米，单价2049.04万元每亩，同时成为郑州“总价地王”和“单价地王”。这也代表着郑州土地市场正式迈入了2000万的门槛。

（2）北龙湖9号地：

2016年6月1日，儿童节，北龙湖“地王窝”蹦出俩地王。上午，首先开拍的一块9号地，四川雅居乐房地产开发有限公司*终以17.91亿元竞得该地，溢价59.8%，楼面价24128.6元/平方米，单价2413.7万元，刷新郑州楼面价和单价地王。

（3）北龙湖10号地：

“地王”的头衔在雅居乐的怀里还没焐热，大约20*后，正在被激烈争抢的10号地就已刷新纪录。10号地*终被荣盛房地产发展股份有限公司以18.63亿元竞得，溢价72%，楼面价26035.2元/平方米，单价2605.6万元/亩。

随后，摘得地王名号的还有北龙湖13号地、14号地……

狂欢过后呢？

2017年6月底，限价政策落地，开发商叫苦不迭。该文件指出，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平，不得以任何形式收取价外费用，不得捆绑销售车位等。

自限价政策落地以来，郑州楼市渐入低谷，北龙湖没有再出现超越前期“地王”的土地拍卖情况。目前，受限价影响的各家北龙湖地王项目，都在延迟开盘。

而那些已经拿到预售证的项目，日子也不见得好过。豪宅市场的低迷，让北龙湖价格体系出现混乱，造成购房者心理预期的下降。现在，许多购房客户对北龙湖都持观望态度。北龙湖的一大半豪宅在2019前两个月中销售很差，单月只成交1套，有的甚至0套。

北龙湖的供大于求，注定了今年这里的营销团队都处于水深火热之中。曾经*为拥挤的“地王窝”，如今渐渐趋于冷静。

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