东莞拍地不再价高者得，2019年已快过半，这些地产趋势不可不知

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端午节过后，2019年已经要过去一半了。回顾之前几个月，先是持续了两三个月的小阳春行情，接着就开始降温平淡，那么，下半年呢？

6月6日，东莞发布了新的土地报价规则，“终次报价”成为新的报价规则。

终次报价是指东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上*终一次性报价方式，以终次报价中*接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地*终报价。

简单理解，东莞的土拍不再是价高者得，而*接近所有终次报价的平均价，就是该地块的*终成交价格。这样做的直接结果，很可能就是限制东莞“地王”的诞生。

有数据显示，从四月到六月，东莞一共出让了11宗土地，而且面粉的价格已经接近面包的价格。毫无疑问，这项政策的出台，给当下东莞火热的土拍市场泼了一盆冷水。

不过从全国范围来看，土地市场依然在继续升温。

根据中指研究院的数据，5月全国300个城市推出土地10482万平米，环比上涨9%；成交面积8868万平米，环比涨了9%；出让金4889亿元，环比涨了17%，同比大涨52%；不过，整体溢价率为20%，略有下降，环比下跌4.76%，同比下跌7.35%。

显然，东莞这次出台新的土地拍卖规定，起到了很好的警示作用，只要土地市场出现过热苗头，就要出台政策进行打压，要让整个行业保持在合理发展水平。

同样在房地产市场发展过程中，这种态度也依然存在。

今年年初那段时间，市场行情很冷，全国不少地方放松了调控，而从上层的表态来看，“一城一策，因城施策”成为房地产调控的指导思想。所以还在年初的时候，当然们谈起今年的调控趋势，很多人还是抱有相对乐观的心态。

然而回顾*近几个月各地出台的调控细则，通过统计我们发现，房地产的调控措施其实是继续趋严的。

五月，各个地方包括部委发布的针对房地产的调控措施累计达到41次，四月，这个数字甚至高达60次，三月15次，二月21次，一月68次。2019年前五个月，房地产调控政策累计达到205次。

与去年同期159次相比，上涨了近30%。

别忘了，2018年被公认为是房地产史上调控政策*严的一年，没想到这个记录打破得如此之快。也许到了年底我们会发现，2019年才是史上*严。

其实今年以来，不少地方也在某些细节方面放松了调控，也在刺激市场行情的回暖，但是，市场上出现更多的是收紧的政策，这无疑是目前房地产市场回暖的一个大bug。

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还记得5月18日，住建部对新建商品住宅，二手住宅价格指数上涨较快的，佛山，苏州，大连，南宁这四座城市进行了预警提示。

如今一个月已过，预警的效果立竿见影，佛山，大连二手房挂牌价已经开始下降，苏州和南宁价格虽然还在上涨，但是涨幅已经开始缩窄，比如苏州五月涨幅为0.11%，较四月跌了2.5%，南宁涨幅0.4%，较四月低了1.15%。

可以预见，六月房价的涨幅榜上，应该不会再出现这四个城市的身影。

另外，从整体的房地产市场看，易居研究院在6日发布了一份报告显示，五月，中国40个受监测的城市，新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。

分层级来看，一线城市五月环比增长13%，同比增长35%，一线城市如此好看的数据，主要得益于深圳市场的增长。

*近一段时间，受到粤港澳大湾区规划发布的影响，以及*近房贷利率回调等利好，五月，深圳新房市场成交面积达44.19万平方米，环比增长71%，创下了近三年的新高。

然而吊诡的是，如此火热的成交并没有带动价格的上涨，深圳新房价格反而跌了。根据中指院的数据，深圳五月新房价格环比下降0.35%。不得不佩服深圳对价格的控制，不管是降多少，反正数据上确实是降了，而且市场成交还没冷下去，简直是一举两得。

北京就不一样了。北京楼市自从今年三月出现了一波小阳春行情，随后市场就逐渐开始回落。从统计结果来看，五月延续了四月成交下滑的趋势，同时，成交价格也在小幅回落。

从北京住建委公布的数据来看，5月北京二手住宅网签量13764套，和上个月比环比下降4.7%，和去年4月份相比同比下降24%。这也是自4月以来，连续第二个月网签量下滑。

而从价格走势来看，五月北京二手房均价比四月有所下降，根据麦田给的数据，在麦田房产成交的二手住宅均价环比下降1.1%，二手住宅挂牌价格环比上个月下降0.6%。

另外，广州和上海的二手房价格也在下降，其中，广州二手房环比下跌*，下跌3.94%，不过好的是跌幅正在收窄。而上海二手房价格也在下跌，环比下跌0.41%左右。

所以，即便是众星捧月的一线城市，在严格的政策导向下，市场也在一点点恢复平稳。

我们再来看一下二线城市的情况。

五月，二线城市整体来看，是大规模降温的情况。房价下跌成为市场主流，而且成交量也在下滑，典型的“量价齐跌”市场，但是幅度比较温和，处于高潮后的缓慢回落。不过，也有城市五月成交环比增加，比如武汉和杭州，而长沙的均价也在缓慢上升。

再来说一下三四线城市的情况。

说到三四线城市，就不能只看表面数据，而是要根据大的环境背景，来一定程度上了解三四线城市房价的走势。

*近央行发布了P S L贷款数据，数据显示，这项贷款业务已经连续两个月0发放。而综合前五个月累计情况来看，大跌了65%。需要我们注意的是，P S L贷款就是棚改货币化主要资金来源，这也就意味着，棚改腰斩已经不单单停留在政策层面。

写到这里，我想大家基本上也就明白，那些严重依赖棚改货币化的三四线城市房价失去了主要动力。来看两组数据对比，据统计，2017年三四线城市年初累计新房均价同比涨幅高达23.1%，而2019年1-4月，64个三四线城市新房均价为10669元/平米，同比上涨9.7%，两年时间从23.1%滑落至9.7%。

目前来看，在棚改货币化腰斩之后，影响*严重的是山东和河南省的三四线城市，其次是新疆、贵州、湖南、吉林等。

尤其值得大家警惕的是，三四线城市，对于土地财政依赖较强，2018年那些还未消化完的库存叠加2019年又开始大面积造楼，这些城市将面对“高库存，低需求”的尴尬局面，未来的房价形势可想而知。

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文章写到这里，眼下房地产的趋势也已经分析的差不多了。按照一般的房地产周期规律，五月应该可以被视作小阳春的结束。

端午节过后，天气越来越热，人们外出看房的欲望也就开始下降，而且随着前期需求的集中爆发，市场热度也会进一步消散。

所以接下来一段时间，需求减弱，供给反弹，房地产走势还会大概率继续下行，市场也会更加合理。直到“金九银十”这波行情来临之前。

不过作为典型的政策市，在观察房地产这些具体数据的同时，也一定不要忽略了调控政策这个大bug，对于购房者来说，一定要学会随波逐流，借势而为。

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