限竞房“末班车”，如何穿越周期

北京土地放开限价，意义不同寻常

如果持续关注北京楼市，就会发现*近北京楼市正在出现一些不同寻常的信号。

自5月17日开始，北京陆续挂出了6宗用地，与以往供地情况不同的是，6宗地块有一半是不限价地块，其中一宗还位于城六区石景山古城板块。

实际上，从去年开始，北京就曾出现过不限价地块，但由于地块属性和地块位置，并未引起广泛关注。直至近期，北京不限价地块供应明显增加，业内外才意识到土地不限价已经是一种趋势。

土地放开限价有其必然性：

*、北京财政吃紧，急需卖地做必要补充。今年全国两会中，北京财政局局长表示，2019年北京市财政收支形势较为严峻。而土地财政无疑是*快也是*直接的财政来源。土地放开限价，对开发企业来讲意味着较高的利润，拿地积极性更高，避免类似去年的大批土地流拍现象。

第二、以限竞房为主的北京楼市供应远超需求，并形成堰塞湖。近3年来北京共出让了98宗商品房住宅地块，合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米，2019年包括已上市项目的未售房源，加上已经挂出的地块，将带来约13万套新房库存，而其中绝大多数为限竞房项目。

土地不限价，既可以保证房企拿地的积极性，从而保证财政充足，又可以给限竞房去库存，促进市场继续良性循环，可以说势在必行。

*后的限竞房？北京刚需*后一波上车机会？

土地逐渐放开限价，限竞房会不会成为北京楼市的阶段性产物？这个尚未可知，但此次土地逐渐放开限价，对于现在市场上的限竞房来说无疑是一大利好，毕竟与周边商品房相比，限竞房的售价要低10%—15%。

对于很多刚需来讲，2018年这波供应的限竞房很可能是*后也是*佳的“上车”机会。

一方面，不限价地块会越来越多，北京限竞房非常有可能成为历史；另一方面，就算限价地块继续供应，但供应地块的土地价格以及销售价格也会越来越高。以近期供应的亦庄地块为例，亦庄板块去年入市的限竞房项目售价在5.2万左右，而今年板块新供应地块则达到了5.4万的销售均价。

对于北京刚需人群来讲，目前的情况，寻找合适的楼盘作为“上车”机会非常必要。但刚需在限竞房项目的选择中，需要遵循两个基本原则，一个是总价成本和配套，另一个则是限竞房是否有穿越周期的能力。

挑选限竞房项目的秘诀：穿越周期的能力

为什么说挑选限竞房，一定要看项目是否具备穿越周期的能力。众所周知，限竞房需要5—8年的流转时间，这段时间内不能入市交易。购房者如何保证自己购买的限竞房项目在穿越5年以上的周期后，还在市场中具备竞争力？

*，品质必须过硬。在历经多年后，项目依然保持着较高的居住品质。众所周知，因为较低的利润，市场中关于限竞房品质的争议一直不断。如何挑选品质限竞房？品牌房企开发的项目无疑更具备可选性，品牌房企更注重品质和口碑。

第二，项目所在区域是否具有得天独厚的资源。北京本就是资源型城市，因此占据了稀缺资源就意味着占据了价值高地，像大湖、大山、大河等资源，一直都是北京区域板块赖以发展、价值兑现的重要因素。

第三，园林和物业必须给力。这两项从来都是决定二手房单价的决定因素，好的物业和园林不仅可以为业主提供舒适的环境和服务，更是二手房项目保值增值的保障。

实际上，无论是限竞房还是纯商品房，只要满足以上三个条件中的两个，可以说就具备了穿越市场周期的能力。那么现在的限竞房市场中，有没有能够穿越周期的项目？

熙湖悦著为什么是首选？

▲熙湖悦著效果图

从目前的市场来看，龙湖熙湖悦著可以作为置业者的重点选择对象之一。因为，熙湖悦著不仅具有*优势——低总价，而且还具有穿越市场周期的素质。

作为近期大热的青龙湖板块项目，熙湖悦著首期推出的83平米三居产品总价仅为281万元，折算单价还不到3.7万元/㎡，这在成交均价高达49000元/㎡的限竞房市场中，可以说仅此一家了。

加之其73平米的产品及353平米的大户型，满足了市场上的多种需求。

值得注意的是，在限竞房时代，熙湖悦著*的优势还来自于未来，即其穿越周期的能力！

▲熙湖悦著效果图

从物业和园林上，由龙湖打造操盘的熙湖悦著，天然具备龙湖“别墅专家”的基因，项目不仅园林景观是原著系水准，物业也是由颇具市场口碑的龙湖物业服务。

尤其引人关注的是，凡是龙湖打造的项目，都因出色的社区景观、专业的物业服务以及过硬的产品品质，而获得较高的二手溢价。

也就是说100平的房子，总价相差近100万！2008年由龙湖打造的滟澜山联排别墅，目前二手单价8.8万，一路之隔的龙湾独栋别墅单价仅6.1万，单价完全高出近3万。

品质上，熙湖悦著不仅在青龙湖板块排在前列，在全市限竞房市场中也颇具竞争力。熙湖悦著是板块内离湖*近的项目，距青龙湖直线距离不足200米，是容积率1.6的低密纯洋房社区。

▲熙湖悦著效果图

而且熙湖悦著是板块内体量*的项目，这就意味着更加丰富的社区业态，项目未来不仅会配备儿童乐园、运动场，还采用了九曲龙园景观，还原呈现原著级别的社区景观。

区域发展潜力方面，熙湖悦著所在的青龙湖板块不仅是目前北京为数不多的价值洼地，更是占据着北京极为稀缺的大湖资源。

回首过去十年，望京、北七家、长阳、槐房等区域都是从无到有，经历多次发展才成为如今颇具价值的区域。所以将目光放长远，只要区域具备发展的潜力或者具有先天的资源优势，在北京这样的区域几年后肯定会迎来价值兑现期。

随着不限价地块的供应，限竞房很有可能成为历史，而现阶段的限竞房项目无疑给刚需置业者提供了*后一次宝贵的上车机会。设想一下，当熙湖悦著经历了限竞房的流转周期，青龙湖也已经成为生态优良、独占大湖、配套齐全的板块，届时将呈现什么样的价值？