香港“地王”弃标与恩施房协“限制降价”

市场开始传出一些貌似非常态的信息。

香港上市公司高银金融（00530）6月11日傍晚公告，该公司3名执行董事，以及3名独立非执行董事，投票决定暂停支付已中标的启德旧跑道区商业地块的款项。

5月15日，高银金融旗下子公司骏腾投资，击败长实、新鸿基、会德丰、鹰君、信和置业等老牌房企，以111.24亿港元中标位于九龙启德第4C区4号（即启德第6546号地块），批租期为50年，每平方呎楼面地价约12888港元。预计总投资额约160至180亿港元，资金回收期15-20年。6月11日为特区政府规定的*后交款期。

虽然该公司管理层一再表示看好该地块、且融资无忧，但在6月10日的紧急董事会会议上6位董事还是以近期经济不稳定、香港商业地产市场不明朗等理由，投票决定弃标。这意味着，高银金融损失了2500万港元的订金。

董事们应该注意到了这几个数据：今年一季度，香港地区生产总值增长0.5%，既低于去年四季度的1.2%，更远低于去年同期的4.7%；一季度写字楼成交金额仅为19亿港元。去年三季度还很乐观的香港楼市，到四季度量价即同时转淡。

11号同一天，从湖北恩施州恩施市传出消息，该市房地产协会发出了一份《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》。文件列举了十类“扰乱恩施房地产市场开发秩序，不利于恩施房地产市场健康稳定发展”的做法：

一

高价备案低价开盘，下调价格在800-1200元/平米之间；

二

预售和销售价格不同，降幅在300-500元/平米之间；

三

有的楼盘整体价格较去年下滑200-500元/平米；

四

部分楼盘采用低价诱客的方法；

五

不按成本和市场价格规律定价；

六

以蓄客为由提前释放低价信息，变相收取押金；

七

用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价；

八

尾盘甩卖；

九

拉客抢客；

十

将楼层设计高度降至2.7米。

显然，上述十类现象有八类是在降价或变相降价。该通知要求所有开盘企业自查纠偏，恩施市房协将进行暗访和调查，并协助主管部门分地价、分区位对备案价格的下限底价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间。说到底，就是限制开发商降价、“不准”随便降价。

为什么把这两件事放在一起说？

高银金融董事会完全是根据市场动态来决策的，预期预判不好，捂紧口袋，坚决止损出局。这是一种纯市场化的企业行为。

恩施房协则表现出了一种“托底”的倾向。房协作为半官方的行业组织，某种程度上代表了不便于出面的主管部门的态度。

据新浪乐居恩施站的统计，2018年，恩施市新房住宅均价达6256.6元/平方米，与2017年相比上涨21.6%，房价远远高于恩施州其他县市。去年恩施市共计出让土地75宗，成交地块58宗，成交金额25.3亿元，同比增长38.2%。

而2018年全年，恩施市实现地区生产总值233亿元，完成地方公共财政预算收入23.1亿元。简单对比可以发现，25.3亿元的卖地款，超过了它的财政收入，可见房地产市场对于这个五线城市有多么重要。

2015-2018年，尤其是2016-2017年，四五线城市房价上涨凶猛，不客气地说，其中一批城市已经透支了未来楼市好几年。它们不像一二线城市，依托于经济和人口增长的基础，自我修复能力强，四五线城市收割完一轮，需要数年时间才能恢复。

像恩施市这种经济不发达的中部半山区城市，房价经过一轮快速上涨后，进行一段时间的调整，是相当正常的。资料所限，我们不知道过去在房价上涨的时候，恩施市房协有没有给当地房企发文限制涨价甚至不准涨价，也不知道当地主管部门有没有采取措施进行调控，我们只知道，今年恩施楼市转为下行，开发商降价销售，房协却跑出来限制降价，就差用扩音喇叭到售楼处大喊不准降价了。

恩施市房协这种限制降价的行为，注定是无效的。开发商并不傻，如果房子能卖得出去，它为什么要降价？房协又不能再给市民发一纸通知，号召买房，而且不准讨价还价。

恩施市房协的行为，其实是在扰乱房地产市场。本来，开发商及时降价，还能尽快回笼资金，手头有钱了，才有能力继续买地。现在你不让降价，房子卖不掉，开发商没钱，地方政府的土地卖不出去，或者被迫大幅降价卖，这样一来，房协帮的岂不是倒忙？

恩施市房协的行为，应予以制止。像恩施市这种前期已明显透支的五线城市，还是交给市场吧。适当调整，楼市会更快恢复；人为干预，修复的时间会更长。内地房地产市场，今年的总基调仍然是稳定，但打着稳定楼市的旗号，结果却扰乱了市场，同样不可取。

不管是经济发达如香港特区，还是很不发达如恩施市，有些共通的市场规律还是要遵循的。

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