三盛控股的“东北往事”

一份内部文件显示，5月5日，合生创展前总裁冯劲义正式被三盛集团董事会任命为三盛地产集团总裁，负责集团地产板块经营管理工作。这一任命距其从前东家合生创展离职的消息传出后还不到一周。

“网红总裁”的闪电加盟，让这家闽系房企再次走到聚光灯下。

2017年8月，三盛借壳利福地产上市，随后正式更名为三盛控股，成为三盛集团房地产业务的重要上市平台。

撬开资本市场大门之后，三盛集团有了更大的野心。

据媒体报道，三盛计划于今年将总部从福州迁往上海，冯劲义“将在上海重新起航”，带领三盛“走上进取扩张之路”。目前，三盛集团位于上海虹桥商务区的新办公室正在“招兵买马”。

在2018年，三盛集团还曾对外提出“销售千亿”“资产千亿”的“双千亿”战略。

这些都离不开一个字：钱！

标准地产研究院发布的《2018年中国上市规模房企净负债率排行榜》显示，2018年三盛控股的净负债率为383.61%，在上市规模房企中位列第1位。

客观地说，三盛控股的较高的净资产负债率有其特殊性。毕竟，三盛控股目前的资产仅仅只是三盛集团房地产业务的“冰山一角”，与其他上市房企不具备可比性。

然而，距离三盛总部数千公里、来自遥远的东北地区的一块地皮，可能成为三盛集团将房地产业务注入三盛控股的一个变数。

一个微妙的变化是，作为三盛控股董事会主席，林荣滨已经连续缺席了2017年11月15日股东特别大会，以及2018年5月21日股东周年大会等重要会议，而是由其妻程璇主持。三盛控股在2018年年报“企业管治守则”中解释称，“林荣滨因其他重要业务关系缺席会议”。

东北往事

事情还要从三盛控股借壳上市的壳公司利福地产说起。

在三盛入局之前，港商利福地产处于千亿富豪刘銮雄的胞弟刘銮鸿掌控之下。

利福地产年报显示，其2016年营业收入为零，报告期内净亏损约0.31亿港元。截至2016年底，除两座空置的商务写字楼之外，公司旗下项目仅有一块地皮，位于沈阳沈河区，而且处于停止开发的状态。

2017年，刘銮鸿在股东大会上称，利福地产原来希望发展东北地皮，但由于“技术问题”，使发展进度有所延迟，并拖累公司未能发展其他项目，董事会认为出售利福地产股权，能够为利福国际股东创造*投资价值，并可为集团套现，否认此举是“造壳”行动，又强调与买家是经介绍才认识。

这块“东北地皮”占地面积31376平方米，利福地产计划将其发展成一个拥有三层地库之商业综合体，包括零售商店、办公室、服务式住宅及停车场，总建筑面积合共约186065平方米。

三盛集团2017年借壳成功后，这块地皮并没有置出体外，依然为上市公司资产。然而这块地皮已经等待了6年。

早在2013年，利福地产已向有关部门提交发展规划。然而三盛控股2018年年报显示，有关发展规划仍然没有得到*终批准，主要原因是有若干问题本集团和政府需要协商解决。

三盛控股在2018年年报中表示，其委托的市场调查和顾问公司已经提交报告，对怡富地块的市场和产品定位提出详细的建议和意见；公司已经开始与当地政府部门进行沟通，将争取尽快取得当地政府的方案调整许可和建设许可。

但从2013年到2019年6年时间，这个地产项目从港商换成闽商，砸了6个多亿人民币，仍然不能动工。三盛控股在2016年年报中坦承：“但由于问题复杂，所需时间将难以保证。”

对这样体量巨大的项目来说，开工日期每推迟一天，就意味着资金要多沉淀一天，巨大的成本都由三盛控股来承担。

三盛控股2017年年报显示，截至2018年底，公司在沈阳市怡富商业综合体上的花销已高达7.24亿港元，换算成人民币约6.19亿元，主要为发展中物业及预付租赁款项的账面值总额。

而刘銮鸿和他旗下的利福国际，仅通过出售利福地产的股权就获利4亿港元。与此同时，刘銮鸿目前仍持有出售后之三盛控股9.97%的权益（4178万股），随着三盛控股的股价已较2013年利福地产上市时招股价上涨了近5倍，刘銮鸿这部分“财务投资”的账面浮盈也已经达到了近4亿港元。

“不得不说这是刘銮鸿给林荣滨埋的一颗雷，这颗雷让刘銮鸿寸步难行，自然也会让林荣滨举步维艰”，《乐居财经》在一篇文章中评论说，“这个案例也给人以警示，不是什么上市公司的壳都能买，买之前一定要调查清楚，壳公司是不是藏了有毒资产，否则一不留神吞下去要坏肚子。”

资产注入缓慢

一般而言，三盛控股作为三盛集团斥巨资“买壳”打造的上市融资平台，应该源源不断地注入优良资产，才能为三盛集团实现规模扩张提供资本助力。

但上市近2年来，三盛控股的资产注入进程并没有丝毫启动的迹象。

目前，相比三盛集团的地产板块，三盛控股无论是销售收入还是项目数量都很低。

据三盛集团官网介绍，三盛地产在纽约、香港、北京、上海、福州、济南、青岛、成都、厦门、沈阳、哈尔滨等20多个城市打造60余座项目，开发总面积约1500万平方米，土地储备1000多万方，货值近2000亿元

而数据显示，三盛控股2018年共增加10幅地块，截至2018年底总的土地储备权益建筑面积约233万平方米，共14个项目

此外安信证券研报显示，2018年三盛集团实现合约销售350亿元，较2016年的138亿元增长154%，年复合增长率达到60%。

与之形成鲜明对比的是，上市平台2018年度已订约但未确认销售的金额仅约11.42亿元，来自济南、平潭、霞浦、南通、温州的6个地产项目，签约销售建筑面积为9.5万平方米，体量仅相当于一个中型商业综合体。而且这些销售金额并没有入账且有可能变动，无法体现在2018年收入中。

很明显，如果三盛集团不将优质资产注入三盛控股这个上市平台，短期内三盛控股难以出现明显的规模与业绩增长。

三盛控股对外给出的解释是，尚未注入优质资产是受制于监管要求。

根据香港《反向收购》法律规定，买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，该注入可能要以IPO申请的标准来审批。

换言之，在获得控制权两年内，三盛集团只能被迫使用利福地产的遗留资产或者合作开发，而大规模的资产注入必须等到两年之后。

不过，虽然直接注入集团资产暂时无法施行，但从三盛控股借壳上市前后，三盛集团和林荣滨就以“出钱”“借款”的形式帮助三盛控股展开收购，为三盛控股注入资产了。

2017年8月份，三盛集团先后分别以5.49亿元和8640万元收购香港中盛置业90%股权和章丘正大天源80%股权。

以收购中盛置业为例。公告显示，除支付收购的交易对价外，三盛控股的全资附属公司还同意向中盛置业拟成立的全资附属公司提供本金额8.9亿元贷款，用于收购内地一项目公司。

三盛控股在公告中明确指出，“总承担（即代价总额及贷款）将以本公司内部资源以及控股股东兼执行董事林荣滨先生提供之循环融资拨资”。

通过这两项收购，三盛控股获取了平潭近20万平方米土地，济南章丘24.11万平方米的3个房地产项目及1幅面积6万平方米的土地，总计注入了超过30亿的货值。

但此次雷厉风行的注资行动过后，一年多的时间里，三盛控股就再无重大收购事项公告。

虽然在2018年4月3日，三盛控股非直接全资附属公司三盛置地发展有限公司订立买卖协议，作价2个亿向独立第三方收购兴荣国际实业有限公司之全部股权。但截至2019年3月20日年报公告日，该收购仍未完成。

目前距离上述限制期限只有三个月左右的时间，但截至目前，据公开消息不完全统计，未显示三盛集团注入新的资产的计划。

无论背后原因是什么，目前注入资产不大的三盛控股有较大的资金压力。三盛控股2018年年报显示，其借款总额中，一年内到期的借款约为11.64亿元，一年后到期的借款约为22.32亿元。

2018年底，三盛控股以本金总额1.35亿美元的新债券交换本金总额1.35亿美元的一笔原有债券。发行期延长为3年，利率从每年4.3%升为8.59%，涨了一倍。

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