“红头文件”劝跌房价！楼市真相超出你想象

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

这几天，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。发文方是恩施市房地产协会。

文件内容针对*近恩施部分楼盘价格的“断崖式下降”，提到有的楼盘高价备案，低价开盘，降价幅度在备案价基础上下调800-1200元每平米开盘销售。

有的楼盘无故不按市场价格规律办事，楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米；部分余盘采取甩卖价格抛售，成交价格在4000元-4500元/平米之间。

有的还以分销、电销方式与第三方合作降价，用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场……

对此，恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

一石激起千层浪，很快，有媒体跟进报道，回应称：消息属实，此文件是房产协会的自律性号召。言外之意：非官方表态。

实际上，官方也好，协会也罢，恩施楼市“不稳”确实是事实。但恩施也不是*个站出来要“限制降价”的城市。

还记得之前的安徽吗？砀山，某楼盘降价后，当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

合肥，某楼盘降价6000元/平米，有关领导亲自前往调研，不久，房价又涨回。还有之前因房价大跳水而走红的东北鹤岗……

越来越多的鲜活事例告诉我们：房价收缩时代来临，稳定大过一切。稳定就意味着：涨或跌都不能太狠。太狠就要被警示。

比如今天的恩施，其降价也是有着深刻的历史背景的。恩施隶属恩施州（全称：恩施土家族苗族自治州）。辖内有恩施市和利川市，以及六个县。

《2018年度恩施房地产市场报告》显示，2018年度，全州完成房地产开发总投资130.76亿元，同比上涨 27.14%；从县市来看，恩施和利川两市是全州房地产开发投资的绝对市场，两市完成投资额约占全州70.65%。

报告显示，2018年恩施市新建商品住宅成交均价为6165.58元/平米，为全州*。

恩施房价上涨的轨迹和我国其他三四线城市大致相同。2016年开始启动去库存，各种刺激如降低*比例，公积金贷款优惠以及扩大适用范围等等，总之为了卖房不遗余力。

另一方面：棚改货币化也进行得红红火火，这也是三四线楼市的一大推手。数据显示，2017年恩施市棚改完成开工2316套，其中货币化安置1260套；2018年开工2209套，货币化安置2113套。

随之而来的就是楼市温度起来了。

2017年，恩施市新建商品住宅的成交单价4988.64元/平方米，比2016上涨了592.64元/平方米；

2018年更猛，上涨了1176.94元，涨幅达到23.59%。值得注意的是，2018年，恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万方，这是其近三年来首次高过销售面积。

恩施的人口流动情况如何呢？官方的公开数据显示，2015年恩施市常住人口76.87万人，2016年常住人口77.33万人，2017年常住人口77.7万人。总的来看呈缓慢增长的趋势。其中2017年常住人口城镇化率54.8%,比2016提高1.5个百分点。

蜜姐*次去恩施是在今年3月，虽然老家离湖北不远，但一直也没有机会到访这座鄂西之城。

印象中的恩施很秀美，喀斯特地貌非常壮观，山水相间，灵气很足。让蜜姐这种长期在北方“享受”风霾杨絮的人很是流连忘返。

到了之后才知道，这边被称作是重庆的“后花园”，为啥呢？因为恩施海拔较高，离重庆*近但夏天凉爽，和火炉重庆形成鲜明对比。据恩施朋友说，一到夏季周末度假的重庆人到处都是。

很多重庆人在这里置业，山里的民宿很多，夏天的节假日都是爆满。

可见其楼市并不是没有向好的基础。但看他前两年的表现，明显涨速有些过快了。

加上棚改收紧，调控趋严，四线城市的恩施没有一二线的人口和产业优势，逐年加长的去化周期更谈不上库存紧缺。

再赶上这两年开发商融资成本升高，还债高峰，回款压力大。开发商日子不好过，打折促销也就能理解了。

但上面表态已经很明显，稳定大过一切。打折太狠自然也要被警示，涨幅过大就更不用提了，看看前几天苏州。

总而言之，房地产调控一城一策，并不仅仅只是针对房价过快上涨的城市，对过快下跌的城市也一样。

蜜姐的家乡何尝不是如此，前两年房价凶猛，市区的新房一度快赶上了二线城市的价格，就这样还排不上号。

今年明显冷静了许多。房价收缩时代已经来临。在蜜姐看来，大部分三四线城市，冷却是早晚的事。

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今日词汇：货币化安置

货币化安置：是指在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。

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