我告诉你的不是投资某个楼盘能赚钱而是这样投资才靠谱

来源：地产党发布时间：2019-06-14 00:00:00

前些天，申花板块某楼盘首开，抱着参与心态去摇号的朋友，还真中了！只是，真要下单购买，又犹豫不决了，在“买”与“不买”之间徘徊，遂询问老夫的建议。问清楚大致的情况后，老夫给出的答案是：不建议购买！

先不说不购买的理由，梳理一下信息，各位看客朋友们也琢磨琢磨：朋友购买的初衷是投资，意向性的房源三房两厅、建筑面积110平方米，10楼，总价在650万左右，单价接近6万元／平方米。

记得，老夫当时问了朋友这样的一个问题：“作为投资性需求的购房，那么你觉得未来谁会来接手你的房子？”朋友一脸懵逼的样子，老夫只能一步步解构问题——既然是投资，目的自然是盈利。结合精装修期房，三年左右顺利交房、拿到房产证，资金成本叠加盈利预期，至少也得卖7.5万元／平方米才有利可图，也就是预期售价820万元左右。

那么问题来了，花上总价820万元左右去买个110平方米的三房，接手的目标客群是刚需型客户还是改善型客户？要说刚需客，自然对于820万的总价望而却步；要说改善客户，110平方米的户型是不是很鸡肋，本身住100平方米左右房子的改善型客户会去改善一套110平方米的房子吗？答案，多半是否定的。

问题的根源在于“价格与面积偏离”，通俗点说就是承受得起价格的，看不上这个面积；能接受这个面积段的，承受不了价格。如此尴尬的问题，*破解之道就是等待更长的时间来解套预期的利益，而不是期待持两三年就能获取理想的收益。只是，任何投资不能忽略“时间成本”，毕竟，对于持有三年与五年的差异同样应该体现在预期收益的变化上。所以，一定程度上这是一道无解的难题。

本着把问题说透的一贯原则，老夫还是免不了多唠叨几句。一笔买卖的成交，必须得有“想买”还得“买得起”的潜在客户，缺一不可。还是以上面的案例为例，“想买”但是“买不起”的刚需型客户，无法促成成交；“买得起”却“不想买”的改善型客户，同样无法推动成交。

如同俗语所说“授人以鱼不如授人以渔”，老夫通过案例来分享遇到房地产问题的解题思路，目的还是希望大家能形成自己独立的投资理念，这远比纯粹“靠运气”赚钱来得更靠谱，因为你不知道钱怎么来的，到时候也一定不知道钱是怎么没的！

近期，老夫会将论坛演讲、大学讲课、公众号地产党文章等重点内容，逐一进行梳理，发布在知识星球。更多内容敬请关注，也欢迎你加入专属群，互相探讨房地产的买房、卖房、投资等林林总总。

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