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凌晨时分,我愣是看着电脑屏幕发呆,倒了一杯纯麦威士忌,小口啜着,提提神,培养一点微醺感,也算是找找灵感。
妈的我必须要更文了。
眼瞧着六月份已经快到一半了,竟然还没正儿八经地更新一篇,实在欠打,我也不想啊,*近精力耗尽选题荒啊。热点压根不敢写,连宁*山这样的大号都封了。那什么午餐的纯搞笑片我就不吐槽了。
写什么*安全?
随便聊聊*安全。
我也无力去讨论高层住宅是否十多年后走向衰败,是否意味着物业问题、电梯问题、园林维护、业主繁多等一骨碌的麻烦事都*终指向一个结果:
与其买入高层等待慢慢衰败变成老破高还不如一开始就选择老破小。
特别是高层洋楼的大平层,好可能都变成了二十年后你们口中*不值钱的老破大了。
左顾右盼,还是老破小*保值了。总价偏低,租金不弱,跌穿了楼板我还能博拆迁。
所以我们还是买老破小吧。
我借着酒意,很认真地一字一句跟各位说:
其他城市我不懂,但是在广州,没有学位支持的老破小绝对是一件坑人的货
何谓老破小:
20年楼龄算起步,30年楼龄是常态,石米混砖恰是正品,瓷砖框架反是馈赠,面积少于60方,总价低不用慌。
我之前写过两篇文章:
其一《》,所以你们不要误会,在我眼里,十多年楼龄的房子压根不算老。
还有一篇就是《》,文章以佛山为例阐述150w的房子就是普通小夫妻能承受的范围了,2016年如是,2019年也相差无几。
这对于佛山来说属于中低端,但以广州来说,150w以下可以说老破小的“破”的极限了,但为了更客观一点,广州情况总比佛山高,我们以200w以下作为广州“破”的约束价。
因此我们冠以老破小准确定义:(老)20年楼龄以上、(破)200w成交价以下、(小)60平方以下的房子。
下面我们来看看老破小究竟是不是市场珍爱品,要看爱不爱,成交*实在。
一、以老破小新定义为条件,我搜了下链家从2016年到现在三年多的普通住宅成交数据(链家网数据上溯*多到2016年1月)。
链家成交了3202套老破小(如下图):
二、我们一步一步往上走,仅仅撇开总价的限制,保留20年以上楼龄和60平方以下面积。
链家成交了3402套老小房子(如下图):
三、我们换一种法子,仅仅保留20年以上楼龄的条件,再看看链家普通住宅成交数据。
链家成交10376套老房子(如下图):
四、我们仅仅以普通住宅一个选项,不限楼龄面积总价,看看全广州链家三年成交数据:
链家成交共有28877套房子(如下图):
这是数量级明显的列表,我统一归纳下:
链家自2016年起成交的二手房为28877套。
链家自2016年起成交的20年老房子为10376套。
链家自2016年起成交的20年小面积房子为3402套。
链家自2016年起成交的20年小面积低总价房子简称老破小为3202套。
即老破小成交量三年来仅仅是总成交量的十分之一多丁点,压根不是成交主力。
你们还好意思说老破小有前途!
至少在广州,抛却了学位因素,老破小就是个坑货
楼龄老的房子是不怕的,面积小也是不怕的,总价低也是不怕的,但统统加起来之后,问题就可怕了。
租金空间是可观的,但*空间是悲观的。
拆迁来临是欣喜的,但濒临危楼是奔溃的。
城市配套是趋好的,但房子内部是趋坏的。
君不见广州大量的老破小,特别是海珠老中心荔湾老西关,散落着一大批远低于广州市区均价两万出头的老房子。你走上大街,虽说都是熟悉的老广味道,但人流不多,车辆罕至,再走远一点,相隔不远的商场闹墟仿如隔世。这类房子除了仅存一点上车的刚需栖身功能,其投资保值等远逊于越秀学位房,即使这波价格翻倍,也就是寥寥小几十万,浪费房票,浪费时间。而更大的可能却是,老破小慢慢给冷落,人们幻想拆迁却仅仅是换来微改造,幻想一夜暴富,却始终只是白了头,空悲切啊。
对了,为什么不直接仅以200w总价来做条件统计数据呢?因为链家数据跨越了三年,而这三年恰恰是房价暴涨的时期,单以总价来刷选难免会有所偏差,很多楼龄不大的房子三年前也是很便宜的。而以20年楼龄以上为基础,即使是17年刚长到20年,误差也可以降低到*小。我们讨论老破小,“老”是首要条件,难道不是吗?
你紧追不舍,那为什么不学上海拿300w作为老破小的总价约束呢?我的乖乖啊,你若在大广州跟我说300w是老破小,只能说你真的好傻好天真。
广州300w的房子,可选之处多如繁星了。
加上广州地铁通勤便捷,地缘辽阔,单单以200w而言,郊区尚存不少低总价的居住氛围还不弱的房子,至少在面积上也优胜于市区老破小。若老破小还没有学位支持,或者两者旗鼓相当,人们对老破小还有多少眷恋的空间?须知道,除却越秀天河,广州并没有多少房子能配得上学位房之誉。
我们要知道一个客观事实,2016到2019年,以收入水平而论,广州低层上车盘的价格,仍旧还是200w上下。市区老破小如果要成功交易,始终逃不掉这个总价魔咒。那就意味着,你想涨价,也涨不到哪里去。当然也有人会说这是地板楼价。而你所谓的可观租金,统统不过是建立在房价不涨的基础上。
对于没有特殊附加价值,只有明显三特性的这类房子,我只能呼吁:
珍爱生活,远离广州老破小!
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