银保监会主席重话敲打房地产，老司机深度解读

上海是中国的金融中心，浦东是上海的金融中心，陆家嘴是浦东的金融中心。

所以，中国*规格的金融论坛，命名为陆家嘴论坛。

规格有多高？主管金融的副总理亲自来讲PPT，“一行两会”大boss悉数到场，掌控中国金融核心命脉的人物，都在这个论坛上。

其中*值得关注的是三个人:央行行长，银保监会主席，证监会主席。

当然，没有房地产行业的领导人。

王石曾说，地产的本质是金融。作为与金融关联度*、同时也是对金融行业影响*的产业之一，房地产行业不应该缺席这样的论坛。

但房地产没有与其规模相称的地位，虽然很大，但一直以来，房地产只能被动的接受命运的安排。

而掌握房地产命运的人，正是论坛里发言的各位高层。

与房地产一样，互联网金融也同样无法掌握自己的命运。去年，在第十届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清曾说过这样一段话:

(投资平台)高收益意味着高风险，收益率超过6%的就要打问号，超过8%的就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。

这话是对前两年热火朝天的P2P说的。

后来的事大家都知道了，P2P接二连三暴雷，杭州成为重灾区。果然，那些回报率超过10%、甚至不到10%的，真的把本金给折了。

郭主席的威力可见一斑。

今年的陆家嘴论坛，郭主席调转炮口，把目标瞄准了房地产。与去年炮轰P2P相比，今年郭主席讲房地产的篇幅更多，原话如下:

必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入，同时有一笔等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值；如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出；但是当你买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，*终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，*终都会发现其实很不划算。

很多媒体都引用了文中那句“凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，*终都要付出沉重代价”作为标题，来警示房地产泡沫带来的危害。更有媒体悲观的预期，房地产可能会重蹈P2P的覆辙。

老司机在此大段引用原文，目的是为了更全面理解郭主席的话。

郭首先谈到了居民家庭的负债率，他认为有些家庭达到了不可持续的水平。什么意思？就是这部分家庭以后还本付息都会有困难。请注意，郭并没有说哪个地方的房价太高了，而是从居民负债的角度，来看待楼市的风险。

也就是说，银行并不关心房价，只关心按揭贷款还不还得上。

这个表态，可以理解为房贷将可能在某些地方收紧，事实上这个过程正在进行。*近无锡和成都调高了房贷利率，以前我们认为这是调控，现在看，也可能是银行主动在规避风险。

银行可能认为有些城市的居民负债率太高了。

郭提到的第二个问题是房地产融资，他用了“过度融资”这个词，认为房地产融资挤占了其他行业的资金，这是个事实。五月份全社会新增贷款1.16万亿，其中居民贷款就占了6600亿，银行贷款一大半贷给了居民家庭。

如果再加上开发商贷款，房地产这一个行业占用的贷款，超过其他所有行业的总和。

这显然是畸形的，如果把钱都投到房地产，除了一堆房子，我们啥也没得到。

而如果投入到科学和技术，教育和医疗，我们的经济将会有巨大的进步。

历史已经告诉我们，只有技术进步和劳动生产率的提高，一个国家的经济才会发展。

郭的讲话显示出，今后房贷额度和开发贷额度都会得到控制，要稳定乃至逐步降低这个占比，逐步改变一家独大的格局。

因此，房贷增长过快的城市，利率肯定会提高，不排除*也会提高。宁波之所以没有上调利率，很大原因是今年上半年，宁波的一二手房销量都比去年小，加上房价涨幅不大，所以宁波房贷总额的增幅并不大。

那些房贷增幅大的城市会首先被盯上。

郭讲话的第三部分重点说到了房地产投机，他认为无论是国家还是个人，投机都会付出代价。这句话可以理解为总结历史，也可以理解为警告，即金融监管部门不会给投机者好果子吃。

郭甚至定义了什么是投机，如果一套房买来既不是自己住，也不用来出租，而是等着*，这就是投机。

他说投机会很不划算，这句话有很强的暗示性，即后续政策可能会“惩罚”这种投机，或者是房价涨幅让投机者无利可图。

从金融角度来限制投机获利好像比较难，*可能就是三套房停贷。

如果全国房产信息联网，可以查到名下有几套房，这个限制将非常有威慑力。

总体上看，本次郭主席针对房地产的讲话，虽然很重，但也很全面。既有风险角度，又有产业角度，还从宏观角度。因此，我们不可把这个讲话视为孤立的个人的意见，很大程度上，他的讲话代表了*决策层对房地产的系统看法。

至少是金融系统*层的看法。

郭的另一个身份是中央银行的党委书记，央行的作用是发行货币，以及制定货币政策，比如大家*关注的利率、存款准备金率等等。郭的直接上司，也是本次参会的副总理，是中国大boss的首席经济顾问。

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