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长租“群雄争霸”VS流动家庭 “新”透视

来源:房地产数据中心   发布时间:2019-06-14 00:00:00

长租发展 | 源头:流动人口

一、流动家庭&类型

将家庭结构以户人口数量分为:

微型户:1-2人

小型户:3-4人

中型户:5-6人

大型户:7人及以上

二、流动家庭&变化趋势

  • 1、家庭规模趋小化

    (1)微型户数量大幅增加

    (2)小型户数量明显减少

    (3)中型户、大型户数量持续减少

  • 2、家庭户数量持续增长

  • 3、微型户占主导地位

  • 原因:

  • 1、单身人口增加

  • 2、平均初婚年龄推迟

  • 3、出生率保持较低水平

  • 4、老龄化带来家庭结构分化

  • (1)健康的中低龄老年人与成年子女分户居住

    (2)高龄老年人与子女同住

  • 5、大规模的人口流动使家庭分化

  • 对流入地而言,从流出地家庭分化出的人口增加了单人户和夫妇核心家庭的比重,夫妇共同流动和夫妇携子女共同流动是家庭流动主要模式。

    长租市场 | 需求端

    一、流动家庭&核心需求

    二、核心需求&首选产品

    综上,已婚育家庭倾向租住散户,反观,微型户则偏爱各类长租公寓。

    选择VS不选择 长租公寓

    1)已婚育家庭不选择长租公寓的原因:

    A、房间面积小

    B、房租

    C、居住密度大

    D、无私密性

    E、实用性不强

    F、缺少家的氛围

    G、水电费贵

    H、教育配套

    2)微型户选择长租公寓的原因:

    A、普通住宅少有独户一居室

    B、租金合理,有私人空间

    C、省心省力,服务规范

    D、邻居群体单一

    E、居住环境干净

    F、装修风格舒适

    长租市场 | 供给端

    一、房源供给&运营商

    租赁房源供给分为个人住房、机构供给、保障性住房3类。

    二、核心竞争力&优势产品

    目前,长租市场主要在中低端释放需求,然而行业洗牌已经开始,未来,只有具备难以复制优势+核心竞争力的运营商才得以生存发展下去。

    三、优势产品&目标客户群

    综上可得,从数量占比看,单身青年+毕业生占比*,独居老年人、高收入单身人士对产品及服务更为挑剔。

    无论哪类运营商,皆处于争夺市场占有率阶段,在中低端市场迅速扩大规模。然而,真正的利润增长点并不在此,而是更上层的独居老年人及高收入单身人士的细分市场,他们能接受更高的溢价服务,从上图可得,独具优势的是房企、酒店类运营商。


    长租“群雄争霸” | 生态格局

    一、致命短板&生态格局

    中国长租市场的痛点归根结底为:

    1、投入资金大

    2、融资难

    3、盈利难且周期长

    这就意味着不具有雄厚资本支撑的规模运营商,将被迅速淘汰。

    二、群雄争霸&终极剖析

    1、头部房企具备雄厚资本、融资易、品牌、土地整体开发等先天优势,未来,随着社会老龄化加剧,养老公寓领域必然成为寡头之争的重点。

    2、酒店具备高端客户渠道、运营和服务丰富经验,主营高端群体市场将为酒店类公寓主流。

    3、机构房东受限于资金与规模运营,转而发展小而美,主营中低端市场。

    4、庞大的存量住宅市场,奠定了一般业主的供给市场占比颇高,价格低、空间实用、配套成熟、生活氛围浓郁等优势是其他长租公寓无法比拟的,未来依然是已婚育家庭的首选。

    5、中介因包租贵、运营模式易被复制,导致市场份额被轻易瓜分,受各路运营商争夺,市场占有率将急剧减少,转而主营单身青年合租。

    6、创业公司止步于资金、空置率和回报周期过长的痛点,转型轻资产或退出成必然。

    总结

    中低端市场占比虽高,但回报率低、接受溢价能力弱,之所以成为众多运营商现阶段争抢的对象,是因为以此为基石,扩大市场占有率,建立口碑品牌,才能进一步渗透到上层的消费群体,接受更高的溢价服务,产生长期的利润增长点。这,才是终极目标。

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