双合同、茶水费、全城摇号的武汉楼市，到底怎么了？

文丨 花满楼

武汉的崛起不再是一个预言，而已经成为事实。

关于这一点，我想，你大概率不会反驳。

不管是如火如荼建设的光谷新区、全城开挖的地铁、道路等基建大工程，还是百万大学生留汗建设的抢人大战，都足以说明武汉发展的强大后劲。

光谷新区▼

而站在热火朝天建设的大武汉，我还看到了伴随着武汉崛起的楼市躁动下，政府、开发商、购房者三方，复杂而微妙的利益博弈、平衡、妥协。

这一刻的武汉，充满了政府与开发商的博弈。

现在的武汉限价仍然非常严格，而现在入市的又多是2016年、2017年入市的高地价乃至地王项目，许多高地价的项目站在高高的山岗上，赚得少、不赚钱，甚至是赔本赚吆喝。

夹在高地价和低备案价中间的开发商，只能曲线救国，通过精装修来贴补成本。

地王的宿命仍是尘埃未定，充满种种变数，限价让房地产营销引以为傲的种种变通和调整，通通失效，背后是开发商和政府对政策和环境的博弈和角斗。

在这样的市场环境之下，开发商需要调整的除了心态，还有策略。

这一刻的武汉，充满了政府与购房者的博弈。

2016年那股汹涌的暴涨潮让武汉陷入疯狂，新盘日光、二手房坐地起价、全款抢房...甚至还形成了一条罪恶的灰色产业链，明目张胆的茶水费，暗箱操作、内部渠道，论茶水费之猖獗，全国除了武汉，无出其右。

现在的武汉房价真的不便宜了，而又正处于抢人大战的关键，必须通过房价用足够的诚意留住人才，于是便出台了“144㎡以下的，刚需优先选房”的政策——后湖、四新、光谷东、白沙洲、东西湖常青、蔡甸区等，刚需房源比例提高至100%，其他区域提高至80%。

这个政策确实是保护了刚需，但也让武汉全城刚需拿着资料到处登记，陷入了要和全城刚需竞争摇号但又买不到房子的尴尬境地，甚至某些热门刚需盘，还要交茶水费才能买。

而且为了控制市场过热，二套*一般是6成，但因为双合同，二套差不多要去到8成左右，把改善逼得够呛。

这一刻的武汉，充满了开发商与购房者的博弈。

在“双合同”之下，2万/㎡以下的项目，捆绑2500元/㎡的装修，2万/㎡以上的 ，捆绑3000-4000元/㎡，而且装修款要一次性给，*压力非常大。

而且因为限价严格，精装修变“惊装修”，产品减配降标，刚到不能再刚，完全是货不对版。（关于产品减配，下文会详细解读）

精装修变“惊装修”▼

因为从2018年下半年开始，因为“惊装修”，全城维权，*后出了个可退房或退精装修的政策。但在开发商看来，刚需们买到的是限价新房，有的还有一二手房倒挂的价差，已经是捡了大便宜了。

在政府、开发商、购房者三方复杂博弈之下，现在的武汉楼市呈现出两大特点。

◈1.一边托底房价，一边维持热度

限价，给了购房者看涨的房价预期；刚需100%优先选房，让刚需全城交资料、全城摇号，让市场维持住热度，不会轻易转凉。

毕竟对于现在的武汉来说，18000元/㎡以下的房子还要抢，而18000元/㎡以上的房子已经平静，这是由武汉的购买力决定的。看似好像是在调控市场，但细究之下，不如理解为托底房价，维持热度。

◈2.产品减配严重，发展严重滞后于同量级城市

限价之下的武汉，产品减配到过分：精装修减配、园林减配、外立面减配。

武汉本地开发商的产品本身就做得一团糟，引得外来的大开发商也降标减配严重。而在限价之下，武汉的产品简直是做到掉到地上去。

例如通过旧改拿地的佳兆业武昌老城区项目，3.2万/㎡，含4000元/㎡的精装修。

按道理说，这样高的装修，中央空调、新风系统、地暖是标配，还要有壁纸、柜子和全屋的智能家居系统，但佳兆业的装修就是标准如下，懂行的人都知道1000元/㎡都不用。

4000元/㎡的装修，是连个壁纸都不给贴的白墙▼

还有占据了稀缺江景的青山区保利项目，价值千万的江景豪宅，带的装修真是简陋到不能再简陋的装修：TOTO的卫浴、方太的厨房三件套。

为什么会出现这样的情况呢？

佳兆业的置业顾问很难过地告诉我们：

我们是从“产品为王”的深圳过来的，我们也想做出优秀的标杆产品，但是限价卡在这里，真的没有办法啊。

作为未来比肩北上广深杭的“大武汉”，却没有交付出符合这个城市量级的产品，更没有一家拿得出手的本地开发商，这是一件多么耻辱的事情。

而在这样焦灼的武汉楼市中，想要买到不减配的产品，只有两种例外。

◈1.2016年以前拿地的项目

但在限价之下，这种项目基本都已被去化完毕。

◈2.算大帐的开发商

例如融创在东西湖区的郊区项目，就只是1.5万/㎡，带的却是杜拉维特的面盆和马桶，还有高仪的花洒和龙头，甚至还有价值高达3万的德曼复合木门。

融创之所以如此下血本，是因为在去年下半年武汉融创顶豪项目融创壹号院爆发了大规模维权。

而*近融创又花了190亿元重仓武汉，看得出来，融创是想深耕武汉市场，所以拿出了足够的诚意来做精装修、维护口碑。而且融创是算大帐的，在这个项目亏的钱，可以通过其他项目补回来。

在混乱而焦灼的武汉市场，全城都在降标减配。当我穿越光谷拥挤的车流，来到尘土飞扬的光谷南，让我觉得很感动的是——绿城没有减配。绿城光谷南项目，仅仅1.1万/㎡的房子，绿城却做出了如此精美的外立面和产品。

全城降标的武汉，和唯独不降标的绿城，那天下午，武汉38的高温下，我想，现在的武汉还是太粗放了，缺少的或许就是绿城大本营杭州的那种精益求精的精神吧。

在这样复杂的三方博弈之下，限价的后遗症一点点显露出来，大家都知道这样有问题，但是又不得不硬着头皮往下走。

这一刻，武汉政府、开发商、购房者都在等，等一个政策松动和涨价的契机，那就是10月武汉即将举办的第七届军人运动会。

☉政府等军运会来提升武汉城市地位、城市形象、城市名气。

现在的武汉全城日以继夜、通宵施工修地铁、修桥铺路，老城区翻新，新城区加快建设，甚至耗费重金来做长江两岸的亮化工程，就想着通过军运会来复制杭州2016年G20的盛况，向全国、全世界展示一个飞速发展的大武汉。

☉开发商等军运会来提升武汉的楼市热度和涨价契机。

6月之后，武汉全市工地停工，政府不再批预售证，只能靠着现有的库存慢慢卖，供应量会缩减，现在武汉全城开发商都在吹风军运会之后要涨价。

☉购房者等军运会来提升武汉的城市前景。

投资一个城市的房子，就像投资一个城市的股票，肯定是希望长线看涨的，他们也在期待为一个更好、更高城市量级的城市买单。

武汉其实是在借军运会造势，也在借军运会给楼市解套，毕竟现在的限价后遗症搞得三方都难受。

至于武汉军运会之后房价会不会涨，我认为，不会全城上涨，只是发展得较好的区域会迎来涨价契机，例如光谷。

按照目前的形势来看，放眼中国的强二线城市，杭州、苏州、南京、武汉、郑州、成都、重庆、西安...我相信武汉大概率就是未来的中部之王了。

这个城市有着太重要的地缘位置、有着超前的城市新区规划、有着极具执行力的大基建工程、有着极其优秀且丰富的人才，这一切的一切都决定了：武汉有着极强的发展后劲。

那么，这一刻，武汉买房该怎么买？

◈1.不管是刚需、改善还是投资，都一定要买地铁盘，特别是地铁800米以内的

武汉是二线城市中地铁里程*长的，地铁修得是真6。

当城中随处都是距离地铁步行两公里内的地铁盘，如果你买的房子却连个地铁都蹭不上，你不觉得寒酸吗？

而且按照武汉目前的城市规划，武汉的下一波房价爆发，一定是地铁盘！

回到我们文章开头说的那个问题，为什么武汉限价如此严格，楼市有种种问题，那么多大开发商，特别是近年来来势汹汹的融创，为什么敢砸下巨量资金，重仓武汉？

归根到底，一方面是这个城市有着极强的看涨预期。

不管是开发商还是购房者，都认为，未来的武汉绝对不会是维持1.8万/㎡的基本面。

因为这个城市有着比其他城市成为未来新一线城市的底气和能力。未来有一天，这匹黑马一定会脱颖而出。

另一方面是这个城市基建太牛逼，地铁建得太牛逼，所以不坑。

武汉充分把二线城市“基建先行”的优势发挥到了极致，把地铁延伸到这个东南西北，然后沿着地铁建产业园、建商业、建*、建医院、建住宅、建公园。

它并不是一个住宅项目孤零零地立在荒郊野岭，而是在新房交付的时候，地铁开通、商业开业、*开学、医院开业，不是让你眼巴巴地“守工地”，等着一个多年以后兑现的大概念或大配套。

地铁让武汉的城市骨架延伸、交通效率极大提高，城市变得更加有活力。通过一线城市的楼市轨迹，我相信未来的二线城市地铁盘肯定会有爆发的机会。

◈2.刚需真的不用等，看好就上车

这样未来看涨预期强烈的城市，刚需真的不用犹豫，根据自己的工作所在地去挑就可以。而且现在2016年以前拿地的项目越来越少，一二手房倒挂的项目也被市场消化得七七八八，还要参加选房摇号，时间耗不起。

武汉的整个楼市板块大体可以分为：汉口、汉阳、武昌、光谷。

虽然武汉分了13个辖区，但依然带着武汉三镇的底色，现在的老汉口中心、老汉阳中心、老武昌中心是陈旧且臃肿的老城区，虽然拆得动，但是也拆得慢。

所以城市界面新的后湖是老汉口的刚需外溢；靠着会展中心的四新是老汉阳的刚需外溢；安置房扎堆交通拥堵但价格低的白沙洲是老武昌的刚需外溢，但这些片区其实都是这些老城区的地缘客户，这是武汉土著扎堆的地方。

那新武汉人在哪里呢？武汉的新中心在哪里呢？

在光谷。

武汉投资应该买哪里？

无疑就是光谷。

当我们在汉口汉阳武昌光谷调研时，唯有光谷会问我们是自住还是投资，其他片区都默认是自住外溢，在项目客群定位来说，他们都默认光谷是武汉投资*活跃的地方。

看好武汉，没有理由不看好光谷，从一线城市的楼市轨迹中，就业中心的房子，有科技产业驱动的房子，一定就是城市的房价高地。

光谷是依托武汉的大学生建立起来的光电子和IT产业新区，是成熟区武昌的延升。从武昌到光谷，没有断裂带，不是一开始就划了一个超大的圈，而是在光谷广场和光谷天地成熟后顺势向东、向南辐射，稳步推进。

光谷*争气的地方，是自身已经有了孵化能力，而不是单纯依靠引进外来的企业。

武汉苦心经营多年的光谷，未来一定会迎来爆发。

而且我们从产业和住宅用地的规划，就看得出武汉对光谷高瞻远瞩的布局。

光谷新区不像我们所看到的其他新区，造一个概念，实际没有什么落地，而是切切实实地精耕细作，做产业做配套，高新技术企业、上市公司、独角兽，建在大学城里的产业园，有点像美国的硅谷和北京海淀、深圳科技园。

如果你站在光谷街头，目之所及，全是工地，全是塔吊，全都轰轰轰的施工的声音，尘土飞扬，管你什么黑白灰蓝的车，车轮旁边全都是占满泥土，黄黄的，因为住宅在建的时候，地铁同步在建，商业同步在建，*同步在建，产业园同步在建。

我录了一个视频，感受一下轰轰轰的施工的声音▼

现在的武汉，确实到处都在建设，但光谷是建设规划和推进*的地方。

武汉这个基建狂魔，现在进行的，无疑就是当年深圳曾经历过的，多年以前，南山科技园的塔吊也是像光谷一样，布满粤海街道办的街头。

从卫星图上光谷东的工地▼

从卫星图上看光谷南的工地▼

可以非常直白地说，武汉光谷有深圳科技园的底色，不管是基建、产业还是对人才的吸引程度，只是当年的深圳是虹吸全国的人才，武汉是自身培育了百万大学生给光谷吸血。

光谷软件园矗立着的斗鱼、hp、华为、IBM、交行、招行，都在展现着这个城市的希望和生长力，而不远处的光谷中心城，临近武汉东湖高新管委会的黄金宝地，仅用了153天就建成封顶，预计将于2019年10月装修竣工的小米人工智能总部大楼，也闪着强光。

这些星星点点的灯光，就像发光的代码，点燃软件园的夜，也照亮着光谷的未来。

而且武汉是单核的省会城市，所以是举全省全市的能力要把光谷托举起来。

所以如果你要投资武汉，那么一定是去重仓举全省全市的能力发展起来的光谷，去吃大基建的红利，吃大武汉崛起的红利。

◈1.投资预算充足一点的，选光谷广场或光谷天地板块

这是目前的光谷中心，基本面是2万靠上，2.5万/㎡可以买到光谷地王的高端改善项目。

◈2. 投资预算少一点的，选光谷东板块

这是光谷中心成熟后往东拓展的主轴，基本面是1.8万/㎡，多家开发商重仓于此，毕竟靠近小米华为的光谷总部，所以房子还需靠抢。

◈ 3.投资预算再少一点，而且预计是5-8年以上的投资周期，选光谷南板块

这是光谷东进之后拓展的另一条辅轴，基本面是1.1-1.5万/㎡，房子也是要靠抢。目前的城市界面还比不上光谷中心和光谷东，但关键是还有大量成片净地。

这里主打是机电产业园，因为光谷以光电子产业起家，所以武汉政府非常注重推动这一片区，甚至还有军工类的研究所分布于此，这是光谷目前现存的价格*的区域。

光谷本身的配套完善，世界城的光谷步行街人气非常足，配套的光谷一小、二小近年来也发展迅速，城市界面也非常新，片区内拥有数量庞大且质量优质的购买力，完全可居、可租、可售，不用担心租金和流动性问题，而且也是未来*有可能暴击的区域。

在我们即将结束武汉考察的前一晚，当我站在1957年建成的武汉长江大桥上，望着万里长江上*座矗立的大桥，25公里的武汉长江两岸，鳞次栉比的高楼闪烁着不断变化的光影动画。

不远处，武汉的天际线——武汉中心，隔着长江高高耸立，还有往光谷方向的车流，汇聚成一条明亮的灯带，漂亮极了。

武汉有江有湖有江湖，武汉年轻人天生就有“敢闯敢拼”的江湖气节。半个多世纪前，武汉人克服长江天险，“一桥飞架南北，天堑变通途，现在武汉年轻人凭着这种“敢闯敢拼”的精神正在托举起大武汉。

当我真正走过武汉，我更加笃定：武汉的崛起不再是一个预言，而已经成为事实。

-end-

看完本篇武汉考察文章，作为强二线城市，武汉房产哪些是洼地呢？详情可添加大胡子说房咨询师-迪锋wd88852，为你更详细地解读武汉。

▼添加李老师助理——迪锋微信▼

大胡子说房 产品服务

▼

在线房产课程 | 财商教育| 东南亚投资

粤港澳湾区投资 |广深佛* | 会员房投圈

▼

热文推荐：

户型丨公寓丨三四线丨买房避坑丨房价禁降

城市分析：

广州丨丨丨厦门丨南宁丨中山丨重庆

丨深圳丨珠海丨杭州丨丨丨沈阳丨武汉

李俊怀老师热文：

楼市分化房子怎么买？丨惠阳考察

海南自由贸易港丨海南房产考察丨东南亚投资

独角兽企业与城市丨云南考察丨“房住不炒”的正确解读

扫描下方二维码，关注作者公众号