不计容架空层产权归属简析

近年来，架空层的产权纠纷日渐增多，其实质在于普通业主的维权意识逐渐提高，以及一些开发商、行政机关的工作没有跟上社会发展的节奏，仍然将架空层作为业主身上可以撸的羊毛。笔者认为，可以从以下几个方面来分析，来判断到底架空层的产权归属。

一、架空层的定义

严格上来说，架空层并非房屋用途，而属于一个建筑名词。是在建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间， 即建筑物中用柱子架空的那一层，一般都在底层。架空层不是*新的东西，在我国古代早已出现，江南水乡依水而建的高脚楼、傣家的竹楼、苗家的吊脚楼、苏州园林的水榭;地处山西一千四百年前建的悬空寺，无不含有架空层。

而在GB50352-2005《民用建筑设计通则》的术语解释和《住宅设计规范》(GB50096-2011)中也明确架空层指仅有结构支撑而架空层无外围护结构的开敞空间层。

二、架空层的法定用途

架空层的法定用途虽然没有全国统一的规定，但各地方的规定大致相同。

《贵阳市城市规划技术管理办法(试行)》第二十三条“架空层是指建筑物底层或者高屋塔楼首层设置的无任何结构围护的建筑层，架空层设置能自由、便捷直接进入的绿地、休闲空间，为业主终日免费开放，不得设置经营性质项目。”

《福建省容积率计算规则》（闽建规[2008]14号*条第二款：建筑底层架空作为公共休闲、公共绿化、公共停车等公共用途的，层高≥2.8米，且≤5.1米的不计入容积率。

《广州市规划管理容积率指标计算办法》第九条（七）建筑公共开放空间：是附属于建筑物，面向小区不特定业主或者公众、全天候免费开放的公共空间，包括架空层、屋顶花园、骑楼、建筑物内城市公共通道等，但不包括住宅建筑位于塔楼中间层的单个架空空间。建筑公共开放空间应具备边界开放与便捷的公共可达条件，其中公共通道应满足人流疏散要求。

综上可知，各地对于不计入容积率的小区架空层均设定为全体业主共有的公共空间使用。

三、容积率和架空层、土地使用权的关系

所谓容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负零标高以上的建筑面积）与项目净用地面积（总用地面积中扣除公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等）的比值。而所谓不计容，即该建筑物没有对应的土地使用权。

而在《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》中明确规定：“标定地价(元/平方米)=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数”

由以上的规定可以推出，架空层并无单独对应的专有部分土地使用权，其应为公共部分土地使用权对应的建筑部分。

四、现有案例分析

案例1、广东省高院在房屋侵权纠纷案件民事二审判决书房屋侵权纠纷案件民事二审判决书：“关于南天一花园业主委员会请求的架空层被改建的损失是否成立的问题。案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权，根据《中华人民共和国民法通则》*百三十四条*款的规定，应向南天大厦全体小业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。原审判决认定代表南天大厦全体小业主的南天一花园业主委员会无权请求因案涉架空层被封闭遭受的经济损失不当，本院予以纠正。”

*院提审在（2013）民提字第94号判决：“维持广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第114号民事判决。”

本案例中法院均支持全体业主为架空层的权利人。

案例2、甘露波、罗贤龙排除妨害纠纷二审民事判决书(2017)黔01民终1981号，法院认为“本案原、被告诉争的架空层，在原告与被告保利房开签订的《商品房买卖合同》中未约定其权属，而目前的法律法规，均没有对架空层的所有权权属进行明确规定。根据贵州永信房地产测绘有限公司房屋建筑面积测绘和计算说明，架空层并未包含在共有面积内。参照2013年1月1日起施行的《贵阳市城市规划技术管理办法（试行）》第二十三条“架空层是指建筑物底层或者高屋塔楼首层设置的无任何结构围护的建筑层，架空层设置能自由、便捷直接进入的绿地、休闲空间，为业主终日免费开放，不得设置经营性质项目”之规定，虽然本案架空层面积未包含在共有面积内，但业主享有使用权。三被告将架空层封闭使用的行为，影响了原告作为小区业主对架空层的使用权，因此三被告应将封闭使用部份的建筑物拆除，恢复架空层原状。”*终判决“：一、被告保利贵州房地产开发有限公司、保利贵州物业管理有限公司、保利贵州温泉经营管理有限公司在本判决生效之日起三十日内将位于保利温泉新城四期1、2号楼架空层内封闭作为房屋使用的建筑物予以拆除，恢复架空层原状；二、驳回甘露波、罗贤龙等164名原告的其他诉讼请求。”

即二审法院虽然均未*终认定架空层归属开发商还是全体业主，但仍然支持了业主具有合法使用权的诉求。

案例3、一审法院依照《中华人民共和物权法》第七十条、第七十三条，《*人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条*款的规定，判决如下：（1）确认坐落温州市的A商住小区A1幢架空层属于包括原告温州市A商住小区160位业主在内的全体业主共有。（2）驳回原告温州市人商住小区160位业主的其他诉讼请求。二审法院认为：原判认定事实清楚，确认诉争架空层归全体业主共有正确，二审予以维持；驳回业主赔偿诉讼请求没有明显不当，二审亦予以维持。两上诉人的上诉请求，法院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》*百五十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

根据以上的案例分析，法院在审理纠纷的依据《*人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中来看，

架空层显然不符合《解释》第2条规定的“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”专有部分面积三要素中的排他使用和可以登记为特定业主所有权的客体，因此不应当认定为可以出售的专有部分面积。

而《解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

从本文综合分析来看架空层符合此规定的共有部分，因此综上所述，不计入容积率的架空层应认定为小区全体业主的公共部分为宜。

五、实务建议

架空层权属纠纷问题产生的另外一个重要原因就是原房屋登记部门、现不动产登记部门基本上都未将架空层纳入登记范围，其实质上是符合《细则》第36条：‘办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”

而另外一个影响登记的因素就是很多地方的规划部门审批时，未明确的注明架空层的用途，即用建筑名词去替代了规划用途，导致不动产登记机构即使受理登记，也可能在没有明确用途的情况下，登记给开发企业，因此在实务中如果规划竣工手续中未对架空层的规划用途予以明确的，不动产登记机构应该要求申请人去规划部门予以补充说明架空层的规划用途，以便不动产依法登记。在不动产登记、规划均归属于自然局的当下，更应该通过内部协调，将业主共有的部分予以明确，以更好的保护广大群众的利益，也减少诉累和信访纠纷。

本文仅供交流学习，若来源标注错误或文章内容图片侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除。

文章只代表作者观点，与平台无关。

扫描下方二维码，关注作者公众号