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脸盲!南京核心区概念,已经泛滥!买房人懵逼了!

来源:六朝汇楼市   发布时间:2019-06-19 00:00:00


作者:小杆子 | 排版:夏明夜府

摘自一位外地买房人和在南京出租车司机的对话——

外地买房人:师傅,麻烦送我到核心区。

出租车司机:南京有N个核心区,譬如江北核心区、紫东核心区、大校场核心区、江宁核心区、江宁滨江核心区……你找哪个呦?

外地买房人:??? ??? ???

核心区啊核心区,你的概念未免也太泛滥了吧!

NO.1|

在南京,核心区概念,已经泛滥!

你是核心区,我是核心区,它也是核心区,这还真不是李鬼变李逵,大家确实都是核心区!

只不过前缀有差异,所在板块不同,这也致使核心区概念,几个字之差,意义却千差万别,核心区的“老妈”也不一样!

先说个大前提,南京真正的毫无争议、现在的核心区,仍然是新街口,你大爷还是你大爷,只不过这个核心,已发展成熟,所以想象空间已不足。

真是没想到,南京国土面积仅6587平方公里,在省会城市和副省级城市中分别处于倒数第二、第三位。同时,南京地处宁镇扬山地,低山、丘陵、岗地约占全市总面积的60.8%,水域达11%以上,全市可供连片开发建设的土地十分有限。

在这个前提下,南京竟然蹦跶出了这么多个核心区!除了核心区就没别的词了嘛!好歹咱们也是金陵文枢。

好了,回到正题,说一说南京现在有“核心区”概念的板块:

1

江北核心区:简称江核,“长得”像一只靴子!这个核心区,讨论的*多!经历过扩容,也是南京*的核心区!

2

江宁核心区:江北叫江核,江宁核心区叫江核也就不合适了,会和江北撞衫!江宁核心区主要泛指百家湖、小龙湾。不过从江宁官方释放的规划来看,用“中心区”说法多一些。

3

南部新城核心区:主要泛指大校场板块,姗姗来迟,大家都等太久了!从大校场*起拍地价超过江北核心区来看,江南主城的业主们志得意满!

4

紫东核心区:主要指的是青龙地铁小镇(4号线东流-孟北),简称紫核!

5

江宁滨江核心区:*近江宁滨江也“冒”出来个核心区概念!

……

这是大概拎出来的5个核心区,不知不觉,核心区已经给南京布下了“天罗地网”了!南京简直是被下了核心区的“咒”了!

更有网友打趣得说到:核心区南京话讲的快听起来像“黑心区”,外地人以为这地方人黑心,

这大概是核心区被黑的*惨的一次了。

NO.2|

先来看看人红是非多的核心区——江北核心区。

一提到江北新区,马上想到的宣传词就是“*近的未来”,毕竟广告都做到外国去了;不过从楼市角度来看,可能就是——*值得买的未来。作为国家级新区,所享受的待遇是集全省之力来建设,每年都是几百亿的投资,是南京现阶段城建上*的宠儿,目前*楼面价2万左右。

整个核心区,每当开盘临近,都充斥着一种焦虑的气氛,不同楼盘之间剑拔弩张的态势,一度让人以为自己跑错了“片场”。这里房价3万出头,虽然很多买房人吐槽周围真荒,但仍然挡不住自己想要买房的手。

南部新城核心区,是南京主城*让人惦记的未来,秦淮区的亲儿子。这几年来,大校场规划是隔三差五出来撩人,但真正的大规模供地潮到底什么时候来?谁知道!

2016年,《秦淮区新城开发建设实施方案》中规定:核心区范围是红花街道,即大校机场片区,面积约10平方公里;联动区范围是光华路街道,即东部片区,面积约12平方公里;影响辐射区范围是月牙湖街道、秦虹街道和部分中华门街道,面积约10平方公里。

虽然大规模供地潮还没兑现,但下个月大校场还是有一幅地要出让的,NO.2019G32(秦淮区红花街道南部新城应天东街北侧地块)位于南部新城,大校场板块旁。出让面积61918.09㎡,用地性质为二类宅地,容积率1.0far≤2.8,限高100米,起拍总价38.7亿,*总价55.5亿,起拍楼面价22322元/ ㎡,*楼面价32012元/㎡。

严格意义上讲,这还不是大校场板块的核心地带,是大校场板块与老秦淮的交叉区域。

为什么南部新城核心区起拍地价就是江北核心区的成交地价呢?不是bug,说明在官方层面,就是这么权衡的,当然,实际地价拍到多少,*后两个板块房价会如何分化,这就得看后续城建兑现程度了。

江宁核心区,官方的措辞中并没有用这个来推广,但江宁确实有核心区。百家湖商圈+湖东CBD+杨家圩,看似不经意的画龙点睛,实际上实力强劲得很,自生力很强。

此前,南京市规划局发布《南京江宁百家湖(中心片区)控制性详细规划》SOa020-59、61、62 规划管理单元图则修改方案公示。提到,由于现状文化馆、图书馆设施老化严重,且图书馆面积、藏书量不达标,拟在杨家圩小龙湾与谭园路区域选址建设新馆。可见,百家湖和小龙湾是一体的,结合紧密。

紫东核心区,才诞生几个月时间,在城市东部区域呼声很高,南京加强省会城市首位度、发展宁镇扬一体化,必然需要一个带动区。

紫东核心区选择地铁小镇,而之前规划的城东灵山CBD暂时被搁置,可能因为土地属性问题,不得不做出一定微调。但不管怎样有了这个规划,城东的体制机制问题正在被厘清,这个板块,进入到了久违的高光时刻。

房价*的核心区!江宁滨江中心区规划约1070公顷,其中,核心区约224公顷(22.4平方公里),江北新区核心区34.51平方公里,紫东核心区约22平方公里,对比发现,江宁滨江核心区面积不小。至于如何建设,现在还没有官方宣布的消息,来一条地铁比什么都实在!

NO.3|

其实南京有核心区概念的,又何止这5个板块,不过有的是官方称谓,有的是约定俗成罢了!

那么,到底需不需要核心区?

南京特殊的地理现状,国土面积很狭长,这也就注定了传统的环线发展模式并不适用,*后还是放射状的实现板块自生,*适合自己。

从这个角度来看,我觉得是需要的,均衡化发展的*后结果搞不好是发展到后来也没有发展,时间白白错过了,而时间本身也是一项很大的成本。也不是说给个核心区的概念,楼市就能火起来了!

不管是放大概念,还是市场红利,全部都是建立在土地红利的基础上。只有做足了片区溢价,让每一块土地都得到*程度的释放,才能保证片区价值的持续推动。

哪怕是核心区之间,核心区内部,也有自己的较量!*后能不能成行,不是说一个核心区概念就够了,还需要不断的城建利好注入。

*后,做一个小调查,你*看好哪个核心区?

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