成见 | 东亚银行盈警与房企信贷泥潭

距离上海陆家嘴论坛已经过去数天，银保监会主席郭树清在论坛上发表的一席演讲，成为笼罩在内房企头上的一层阴影，犹如空气中的乌云驱散不开，焦虑与无奈在内房企之间蔓延开来。

融资是房地产开发商的重头戏，对中小房企而言更是重中之重。在论坛上，郭树清却提及，“凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，*终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，*终都会发现其实很不划算。”

这段以“凡是”开头的两句话，预示了融资政策收紧的导向，而需要警惕的是相关银行机构后续或执行更为严格的信贷政策。房地产的黄金十年过去之后，正面临艰难时期。

于近日，东亚银行发布的一纸盈利警告，进一步印证了信贷逼紧与内地中小房企的融资难题。这或许只是香港的中小银行在内地发展过程中普遍出现的坏账现象，折射的却是中小房企在融资问题上出现的信贷泥潭。

东亚银行盈警

观点地产新媒体查阅公告获悉，作为香港本土老牌银行东亚银行，于近日发出盈警公告称，截至2019年6月30日止上半年净利润与2018年同期的39.92亿元的股东应占净利相比，将出现显著的下降。

公告中*夺人眼球的，是“显著下降”一词，似乎在昭告投资者们，这次下滑的急剧性与面向内房企贷款的困境。

观点地产新媒体了解，溢利下降可归因于东亚银行4项面值总值约62亿港元的中国内地早年批出的贷款资产，预期会因为市场环境恶化而出现下调信贷级别情况，恶化的市场环境已对中国内地非一线城市商业地产界别产生影响。有关信贷级别下调，将导致约25亿港元至30亿港元之间的重大税后资产减值损失。

如公告所述，此次房地产领域的资产减值损失约占东亚银行去年同期上半年净利润的七成，这意味着，东亚银行税后资产减值损失率达到近50%。

截止6月19日收盘，东亚银行股价止跌回升2.38%，报21.50港元；成交约247.39万股，涉资5316.66万港元。但此前5个交易日该股一直连跌，跌幅逾30%。

而据了解，中金同时下调了东亚银行2019年的盈利预测72.1%，并将其目标价下调14%至21.7元，评级由“中性”降至“回避”。中金的此举动正是考虑了东亚银行对内地房地产业务敞口一直较高及在内地的整体贷款情况。

东亚银行于1918年在香港成立，是恒生指数成分股之一，其全资附属公司东亚银行（中国）有限公司于2007年3月成立，注册资本为人民币80亿元，东亚由此进军内地市场，目前已经在44个城市建立了网点。

根据公开资料表示，截至2018年末，东亚银行的资产总额为8394.51亿港元，同比增长3.77%；负债总额为7358.76亿港元，同比增长3.98%。

在2018年披露的财报中，东亚中国在房地产业上发放贷款和垫款账面余额为436.86亿元，超过1/3，占比达到35%。截至2018年12月末，东亚中国营收总额43.67亿元，同比增加10.45%，利润总额为5.94亿元，净利润为4.71亿元，净利同比减少14.12%，资产总额为2163.67亿元，负债总额为1945.56亿元，该行资本充足率为13.38%。

早在前几年，与东亚银行签署合作的内地涉房企业包括复星国际、朗诗、绿景中国等，大多以中小企业为主。而东亚银行提供贷款的房企里包括了嘉里建设、首开股份、盛高置地等等。

于2010年，东亚银行为盛高置地提供11亿元的贷款，而于2016年12月，北京首都开发股份有限公司的子公司首开瑞泰，为开发福州市螺洲小镇项目向东亚银行申请了12.67亿元开发贷款，期限18个月。

观点地产新媒体不完全统计，2018年6月，力高地产获得东亚银行提供的3000万美元银行贷款，贷款利率为5.25%，贷款将用于公司的日常经营；今年3月8日，东亚中国与复星国际签署全面战略合作协议。

东亚银行在2018年报中也表示，将着重降低企业贷款的组合风险，尤其是进一步减少房地产行业的依赖。商业银行在房贷上的收紧信号，无疑给内房企带来融资压力。

房企融资承压

今年以来，银行向开发商提供贷款融资态度表现得更加审慎。有媒体报道称，有的银行甚至提出基本门槛是全国房地产企业前100强，有些信托公司则要求前50强，且房地产项目较好位于一线城市。

对比建设银行和工商银行在在房地产业的贷款情况可以发现，尽管东亚银行不断调整信贷结构，并将酒店、经营性物业等房地产相关行业贷款逐步压缩，但其在房地产业务上发放贷款和垫款占比仍较高。

数据来源：企业年报，观点指数整理

据东亚银行发布年报显示，在房地产业务上发放贷款和垫款自2016年至2018年，占比分别为41%、39%、35%，占比在逐年进行微微下调。

而比较银行在房地产业务上的不良贷款情况可以得出，国内大型商业银行在不断下调各行业的不良贷款率，对房企融资提供贷款的限制将会更加严厉，因此要求也会更加高，头部房企获得融资相较于非一线中小房企而言将更有优势。

数据来源：企业年报，观点指数整理

郭树清近期在陆家嘴论坛上演讲时提到，“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”

观点地产新媒体了解，今年前五月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。期内房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1-4月份回落1.3个百分点；但按来源分，国内贷款10762亿元，同比增长5.5%。

监管层的少有预警，给今年原本刚宽松数月的房地产融资重新蒙上了一层阴影，中小房企作为弱势方受到影响更大。实际上在此前5月17日，银保监会还发布通知，明确禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，并对资金违规流入房地产市场等行为也严格审查。

内房信贷泥潭早已不是新鲜事，在此次中小银行净利预计出现显著下跌中也可以看出，贷款融资不应过度，更需要的是市场的规范导向。而奥陆资本领头投资官蔡金强在接受观点地产新媒体的采访时表示，“对于房企融资环境而言，放松是不可能的。”

蔡金强表示，“小房企本身就是会并购掉的，在中美贸易战背景下，融资环境放松是不可能的，因为放松会让地产泡沫变得越来越大，但是这也不具备收紧的导向。这种因城施政的政策、房价不太涨，地价又偏高的情况下，中小房企应该会很难生存，这也是为什么地产商都赶着在较后的关头进入前50的一个心态。”

结合之前出台的“止跌令”、住建部对房价涨幅过大的佛山、苏州等城市预警提示，央行与证监会暂停部分房企债券及ABS融资渠道，以及银保监会再度重申严禁资金违规进入房地产、严禁一些房地产企业过度融资的警告等操作来看，对待房企融资上的问题态度是很明确——地产泡沫需要慢慢平复。

信贷难题的解决不能一蹴而就，房企们将用更多时间来换取发展空间。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。