挑战IPO，奥山欲做小而美代表

2019年至今，包括中梁控股、海伦堡、奥园控股等各家房企都向港交所发出了上市申请，其中奥山控股也于5月23日重新递交了招股书，对赴港IPO再次发起冲刺。据悉，奥山控股主要布局于武汉，而这对于成长中的房企而言是一件很好的事情。一方面，武汉市可以说是中国中部房地产市场*的区域之一。奥山在武汉立足脚跟，不仅能不断增加市场份额，此外作为当地的龙头代表，在未来的发展潜力上也是具有吸引力的。另一方面，奥山若能立足武汉之后再出发，也具有相当的后发优势，有利于全国化的战略布局。

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适度规模下打造自身特色

据克而瑞销售排行榜，2018年奥山集团的流量销售金额为168.7亿元，销售面积为128.4万平米。此次若成功登陆港股，奥山则可以借力资本平台为规模进一步增长打下基础。事实上，目前再拼千亿规模对于奥山而言已没有了必要。如何发展出符合自身的适度规模，打磨企业自身特征和标签，才是目前的奥山更应该考虑的当务之急。

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城市选择上尽量要少而精

据2018年克而瑞货值排行榜，奥山集团新增土储建面136.74万平米，新增土地总价48.71亿元。其中武汉依然占到了绝大比重，达到了46%；此外阜阳、恩施也占比较大，分别达到了13%、18%。值得注意的是，2018年奥山还新进入了成都和嘉兴，加上原有布局城市重庆、阜阳、恩施、武汉、黄石，奥山的布局城市已扩大至7座；2018年奥山集团省外拿地建面占比达到了35%，这也证明了奥山正积极走出湖北，于省外寻求更多新的机遇。

对于奥山未来的拿地战略，建议在城市选择上要尽量少而精，不要贪图数量和规模上的迅速扩张，不要追求城市布局数量上的快速突破，而是应该在已经布局的城市上做大做精。

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财务指标上市后有望与平均水平靠拢

从奥山控股的盈利能力来看，历年利润规模增长明显。2018年奥山控股的营业收入为18.9亿，同比增长22%；毛利及净利润分为10%、23%至7.3、2.4亿元。从利润率来看，2018年奥山控股的毛利率为38.68%，处于行业中较高水平，但同比2017年下滑了约4个百分点。这主要是由于2018年恩施奥山世纪城及黄石奥山星城的毛利率较低所致。

2018年奥山控股持有现金9.6亿元，同比下滑了25%，这主要是由于期内奥山继续保持较大投资力度，且新增银行借款及其他借款较2017年大幅降低；此外由于债务到期，短期有息负债增长171%至18.78亿元。2018年奥山控股的现金短债比0.51，短期还债压力较大；长短期负债比2.18。

由于期内奥山控股通过股东注资附属公司的形式，总权益同比大幅增长148%至17.69亿元。随着权益的快速增长，2018年奥山控股的净负债率大幅下降了286个百分点至283%，但仍处于行业高位。此外2018年综合借贷利率达到了9.40%，未来仍有待改善。

事实上，对于一家迅速做大的企业而言，在利润率和负债率这两个指标上都相对压力较大。关键是要看上市之后，随着快速扩张期的完成，利润及负债指标能否与行业的平均水平相趋近，而这才是奥山在上市后，所需要主要面临的挑战之一。

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冰雪业务有待发展成型

除地产主业外，奥山还布局有商业、冰雪运动及娱乐业务，其中商业方面，截止2018年底奥山的管理物业总建筑面积为25.61万平米，包括一个商场、商业购物街区及一家酒店；冰雪运动及娱乐物业方面则拥有一座在营真冰场及三座开发中或持作未来开发的冰雪特色项目。未来奥山表示将继续提升在武汉的冰雪运动影响力，并将进军四川、浙江及重庆。

值得注意的是，奥山的多元业务规模仍处于前期发展阶段，历年业绩波动较大。其中冰雪运动及娱乐业务2018年的营业收入仅为0.03亿元，占总营业收入的0.16%，同比下滑了66%；毛利润为-66.7万元，毛利率也下滑至-22.6%。奥山表示冰雪运动业务收入及毛利下滑，主要由于溜冰场装修，训练业务暂停四个月所致。由于奥山的冰雪运动及娱乐业务仍处起步阶段，预计未来业绩仍会有一些波动。

由于目前冰雪运动板块规模较小，且未能形成效应，建议奥山暂时不要将其作为企业的主打版块，而是应等该板块发展到了一定的规模（如拥有三到四家在运营的项目），且形成了一定的产品线（如冰雪MALL、冰雪的主题公园）后，才有能力将其作为一个版块做大做强。

在当下的房地产市场背景下，房企若还想有所作为，资本市场是一条必经之路。对于这些企业而言，晚上市不如早上市。然而一旦上市之后，企业的所有一切都会被市场和资本所检验。对于奥山而言，更应该思考如何打造自身的特色、自身定位，从而*终要成为一家小而美的企业。