当你迷茫的时候，万科正在发起冲锋

在地产界，万科其实是个很特殊的存在。这个贵为“行业领袖”的企业，其实一直并不是太让同业“内心欢喜”。究其原因，恐怕在于“不装”、“不扛”，敢为行业先。比如当年在杭州令宋卫平一度光火的“降价先走”。

如今，万科正在向一个让很多开发商十分纠结的阵地冲锋。这块阵地地处北京，而纠结地带便是公建物业——之前更多被称为商办物业，由于北京实施*严格的调控政策，北京公建物业在过去的两年中，几乎从地产江湖淡出。

壹

这是一个被称为“资产星球”的计划。

在这个计划中，万科将北京所有的公建物业集中在一个平台上，设置专门团队，完成对这些公建物业的“新一轮赋能”。这样的工作，在其他开发商那里，还处在“迷茫”阶段，抱怨与叹息是现阶段的主题。

万科，似乎早早想清楚了这一切。进入城市化发展的下半场，产业结构升级，发展重心外移，产生新的城市热点区域，必然催生新的公建资产需求。

攸克君问了一下万科的朋友，当前，万科在北京的公建类物业大致有100多万平方米，其资产规模渐渐在赶超现有住宅物业。经过一番内部协调与运作，这些项目都被统一到北京万科资产经营中心来统一运作。这种操作方式，在现阶段的北京同业中，尚不多见。

公建物业之所以成为一块所有开发商眼中的“禁区”，闻之而色变，总结起来，主要在于以下几点：

1

面积大，从严调控之后，产权不可切割销售，如是一来，即便单价与住宅相比不高甚至倒挂，也是总价极高。

2

动辄亿元以上的客户寻找难度在现阶段极大。现有依托住宅市场建立起来的渠道以及工作方式，基本无效。

3

公建所处的区域，不少是城市新兴区域，并不在传统热点商务板块，新兴板块和区域商务价值，红利在未来。这对战略层面的判断力，提出很高的要求。

4

用户购置的逻辑，与住宅完全不同。住房仅仅是一套买房逻辑而已，顶多算得上资产配置，但是，对于动辄总价亿元以上的公建买家，是完全不同的产业逻辑，这也给房企提出了更高的要求。

中国的房地产业发展了20多年，绝大部分开发商，分享的是城镇化和资产市场水涨船高的红利，基本模式、经验、打法甚至工作方式，都是以住宅为基础和核心构建的。

城市转型、消费升级、住宅红利渐消，地产行业的巨量财富和发展机会逐渐向公建地产领域倾斜。用住宅的模式和打法，解决不了公建地产的上述四个问题。

贰

在其他开发商感慨与哀叹的时候，万科开始着手寻求解决办法，于是资产经营中心应运而生。从企业内部的架构和职能而言，这个机构存在的意义以及所有的考核体系，就是要解决公建的问题。这种架构设置，至少解决了两个层面上的问题：

1

从结构上，确保有一个团队，完全以公建业绩为考核中心，实施经营行为，从而实现了更具体的“责任到人”、“到部门”。

2

在*点的基础上，使得公建问题的解决方案，能够长期专业化、系统化，一旦形成，就成为一种很难超越的竞争优势。

从以前投资决策到产品规划设计，从阶段性运营管理到实现城市优质资产变现，万科以“融投管退”资产管理全流程的视角出发，正在紧贴城市发展脉络进行资产布局，构建属于自己的公建地产发展模式，打造突围市场的核心竞争力。

据攸克君了解，万科的这个团队目前有20多人。其中，不少都有公建、产办类物业的销售和运营经验。而资产运营中心的总经理目前由秦江担任，这个公建类统一业务平台的首个重点项目，则是首开万科中心。

这个项目由首开和万科两大开发商合作开发，按照项目规划，包括高端写字楼、星级酒店、商业中心、休闲公园等业态。在此之前，万科在同业中，有着相对丰富的产业办公物业运营经验。而首开万科中心所处的大兴区域，随着首都第二机场9月份的正式运营，也成为“新国门”区域，以这个项目作为万科公建统一业务平台的首个重点项目，万科显然是要首战必胜。

首开万科中心实景图

以首开万科中心牵头，万科目前在北京有十六个公建项目，被业内称为“北万十六星”。

海淀中关村、未来科学城、北京新国门、城市副中心……由南到产，由东至西，北京万科全面布局城市公建资产，涵盖教育、养老、文化、医疗、交通、长租公寓、社区商业、购物中心等内容的全方位城市配套，仿若一幅星罗棋布的城市资产星系图。不同项目如同行星之间，彼此闪耀，与未来连接共生，万科资产星球由此诞生。

叁

这个“星球”必然有其存在的价值。

站在当前来看这座城市的公建资产，势必和两三年前的评判标准不同。地段不再只是*的加分项，所有物理空间层面的配置其实只能说这是一个硬件设施完好的物业，但并不能成为一个符合当下商业时代发展所需要的产品。

空间的“智商”和“情商”，是这个新赛道的新命题。当越来越多的开发商开始探讨智能化商务办公空间运营时，万科把这个问题的思考路径又延伸了一大步：怎么让在此办公的人们，享受这栋建筑以及通过这个空间，更多的交互与连结。

这也是当前万科资产运营中心的团队，正在解决的*为核心的问题——其一是产品端的“赋能”，其二，便是通过这样有顺应城市发展的创新产品，形成新的护城河，这条护城河，是万科未来在资产运营端，构建的新标的。

万科的朋友告诉攸克君，这个统一业务平台内部已经运作多时，也接触了很多“金主”。这些金主与过往公建类物业的所谓“金主”在量级上有极大的差别，他们的交易金额至少都在“亿元”以上，这已经不是与那些来自鄂尔多斯、山西的煤矿矿主们打交道的逻辑，能够解决的了。

这必须是一套生意逻辑，而不再是简单的“资产配置逻辑”。

北京万科需要通过自身的产品建造、设计能力、从场景营造、办公体验等方面为项目赋予全新的价值，辅以阶段性的产城、产办、自持等品牌运营能力作为提升资产价值的手段，在项目发展成熟后完成资本退出，形成完整的良性生态闭环。

相比于住宅销售，这一切，就像星球一样，是一个更加庞大、更多维、更体系化的生态系统。

这种基本逻辑的迥异，实际上便是公建成为北京绝大部分开发商的痛点的核心原因所在。如今，万科向这块阵地发起了冲锋，其他的开发商呢，准备好了吗？

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