5月全国重点城市宅地市场活跃度回升 分化渐显

摘要

土地市场概况：5月中估联指数监测重点城市宅地市场“供需续增、分化渐显”，一线城市“供应领涨”，二线城市“稳中有进”，三线城市“收金走高、量价齐升”。在中央优化调控和一城一策收紧的影响下，房地产金融监管升级，全面遏制房地价大起大落，然而，金三银四后，楼市活跃度回升，宅地市场有所回暖。

CLBI指数：5月宅地市场价格泡沫指数持续回落，LBI值维持在-25%，说明5月中估联数据公司重点监测城市的宅地市场保持理性区间，开发风险在可控范围。

1、土地市场整体怎么样？

TIPS：5月全国重点城市宅地市场“供需续增、分化凸显”

关键词：一线城市供应领涨，二线城市稳中有进，三线城市收金走高

一线城市宅地供应面积环比上升36%，出让金环比下降1%，二线城市宅地供应面积则环比上升9%，出让金环比微降0.03%，三四线城市宅地供应面积环比上升4%，出让金环比大涨36%。

本月宅地出让条件持续严苛，同时金融监管升级及中央优化调控等综合因素影响下，虽然市场活跃度回升，但“三稳”长效机制效果渐显，土地市场维持理性化、去泡沫化。随着中央对二线城市调控优化完成后，预计三四线热点城市将成为下一轮点名预警的重点对象。

表1 各线城市出让宅地规划建筑面积及楼板价

2、城市土地城市价格泡沫指数（CLBI）走势如何？

5月份重点城市宅地CLBI的均值为-25%，连续第十八个月处于负值区域。整体来看，目前重点城市宅地市场保持平稳。

从政策层面来看，

1、盘活农村闲置土地，稳定预期

中央印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，允许村集体在农民自愿的前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

2、点名预警，调控优化

住建部对苏州、大连、佛山、南宁四城市房价进行预警提示，防止地方房价、地价大起大落。

3、按需引才，各有侧重

新一轮人才政策出现明显分化，各地基于自身发展需求对不同类型人才各有侧重。

从经济层面看：

1、住房金融：基调不变，监管升级

随着土地市场活跃度回升，监管层对违规资金进入房地产市场的监管再次升级。

2、货币政策：货币总阀门再现，积极财政效果渐显

综上，金三银四后土地市场活跃度回升，一城一策在楼市调控、公积金、土拍三方面政策持续收紧，同时中央点名预警多城，严防市场波动剧烈，受上述综合因素影响，5月的宅地市场泡沫指数持续回落，市场保持理性。

重点城市出让宅地CLBI(城市土地价格泡沫指数)均值走势图

26个样本城市中，2019年5月共有16个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中有6个城市的CLBI均值大于0，分别为南京、兰州、成都、合肥、嘉兴和珠海。说明此6个重点城市住宅用地出让的真实楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定偏离。而从CLBI具体数值来看，南京和兰州的CLBI值超出泡沫可控区间，开发商将面临一定的开发风险。CLBI值大于0的城市数量较上月减少，因本月中央对房价、地价波动大的四城约谈，一城一策调控收紧，“稳地价”基调不变。

3、高风险地块都在哪里？

2019年5月重点城市成交的82幅住宅用地中，基本不存在楼板价大于周边同期在售新盘价格的情况，整体来看各地宅地出让限制条件不放松，出让宅地以平均溢价率24%成交，在中央点名预警，严防地价和房价波动幅度大的情况下，土地供应量与销售量均有所增加，需要重点防控项目的开发风险。

PLBI值地块排行榜中，PLBI值大于0的地块共24块，占比29%，环比较上月减少4个百分点。5月开发风险度相对高的地块主要位于太原、南京、兰州和成都，其中太原与南京泡沫指数分布在泡沫较大区间，需谨防开发风险。在楼市调控收紧和金融监管升级的双重影响下，市场保持理性，但仍需防控个别地块面临较大的开发风险。

太原晋源区的一宗地块PLBI（项目土地市场泡沫指数）*，为93%，数值处于较大泡沫区间。该宗地位于贾家庄街以南,四至为:东至规划路、西至规划路、北至规划路，建设用地面积96785.64平方米，规划用途为居住兼容商业、托幼，*终被山西中体未来置业有限公司以99810万元收入囊中，楼面价3556元/平方米，溢价率11.76%，此举正式宣告全球第二所拜仁全日制国际足球**太原。

据悉，早在2018年山西体育局、山西中体未来和拜仁慕尼黑俱乐部已达成共识，将世界*的德国足球青训体系和拜仁足球文化引入太原，旨在培育以拜仁足球为特色、以中国本土*为依托的国际足球名校，打造出体育、文化、健康为一体的新型实景体育产业链，同时太原市以承办第二届全国青年运动会为契机，进一步拓展太原与德国在产业升级、科技创新、经济贸易、人才交流、文化旅游等领域全方位合作，提升国际形象与城市影响力。

该地块临近山西体育中心，周边品牌项目林立，如保利西湖林语、恒大青运城、富力湾、保利西江月、富力•珺悦府、中化二建•万科翡翠公园、万科中央公园、万科•公园大道、泰禾金尊府等，此外，第二届全国青年运动会将在此举行，基础配套正大力建设中，区域发展潜力大。

附表：

2019年5月重点城市宅地出让表

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