数据透视 | 新房供应不足，二手房优势凸显，苏州市场升温迅速！

▎数据透视丨By：世联评估苏州

数据说明基于世联评估和世联EVS系统数据，我们对苏州二手住宅5月份房价走势进行市场监测及趋势研判。由于本数据为以月为单位的全国各重点城市二手房价格统计分析，故数据存在一定的滞后性，仅作为客观市场描述，欢迎分享交流。

苏州市存量二手住宅房价走势一览

从监测苏州市中心城区存量二手房房价水平和波动来看，如图所示，本月各行政区除了工业园区外仍处于上涨趋势。其中姑苏区、工业园区、吴江区、吴中区、高新区、相城区上涨幅度分别为5.31%、-1.48%、2.95%、1.35%、3.84%、1.90%。(详见下图)

▲图片来源：世联评估

苏州市存量二手住宅行情

2019年05月二手房成交量为13,079套，环比4月上涨了12.63%，其中住宅成交11,978套，环比4月上涨了14.60%。

▲图片来源：世联评估

▲图片来源：世联评估

从5月份成交套数中，工业园区区占居榜首，成交量达2,957套，占比高达22.61%；吴中区位居第二，成交2,560套，占比为19.57%；吴江区紧随其后，成交2,331套，占比为17.82%，姑苏区、高新区成交量分别为2,265、1,622套，占比分别为17.32%、12.40%；相城区垫底，成交量为1,344套，占比10.28%。

苏州市房地产相关政策

◆2019年5月11日起，苏州市人民政府发布的《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》正式施行。

经苏州市政府研究，在《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》（苏府﹝2016﹞119号）、《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》（苏府﹝2016﹞150号）文件政策基础上，补充通知如下：

调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。

对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。

自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。

自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

苏州工业园区和其他市（县）、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。

在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。

房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50%～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。

针对2019年苏州房产新政内容，专家表示，从“限售”政策的具体内容来看，并非采取“一刀切”的方式，而是根据不同区域的具体情况区别对待，具有很强的针对性。尤其是对于土地出让政策的微调，对于稳定土地价格、降低市场风险具有积极意义。

数据显示，截至日前，苏州土地市场累计卖地金额7,16亿元，同比上涨12.5%，其中，不仅多宗地块以高溢价率成交，“地王”地块更是频繁出现。值得一提的是，今年苏州共出现3次百亿元级别的土拍“盛宴”。

◆ 苏州工业园区调整新购住房学位政策：五年一学位改为九年

5月16日，江苏省苏州市工业园区管理委员会（以下简称“工业园区”）发布《关于贯彻市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见的通知》（以下简称“《通知》”）。

《通知》显示，工业园区调整新购住房的学位政策，“五年一学位”调整为“九年一学位”，同一家庭多名子女不受限制，5月16日起执行。

具体执行规则为，在工业园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所九年内认定一名地段生（*、*不分段）。

5月16日发布的工业园区的《通知》对人才在工业园区内优先购买商品住房认定标准及优先购买政策进行细化。

《通知》进一步细化为，人才不仅是需要在苏州工业园区就业、创业，而且需要连续缴纳社保或个税12个月及以上，学历为本科以上或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才，且个人及家庭（含未成年子女）在本市无自有住房。

房地产开发企业在人才优先购买后，方可公开销售60%范围内的剩余住房。具体销售操作办法由园区规划建设委员会会同园区人才办另行制定。

从学位政策来看，苏州出台的是今年全国*个*收紧的政策，对于打击*炒作等有较好的意义，这也使得苏州房地产调控政策更加严密，有助于促进后续市场的稳定发展。

苏州市存量二手住宅市场总结

进入2019年，苏州房地产市场迅速升温，究其原因，首先，高性价比的新房有效供应不足，价格较高，或者资金要求严格。1字头刚需盘位置较偏且渐少，可选择面窄，助力了二手房市场的客群分流；再者，银行房贷利率及相关政策的波动变化，增加了自住购房需求急于入市的紧迫感。加之今年租房市场租金明显上涨，而二手房选择性广，节约成本，即买即拿房，*配套资源方面也相对完善，甚至可以省去装修成本，使得不少自住型购房群体转战二手房市场。归根结底，二手房市场占主体，会是未来苏州房地产的常态。

5月以来，当地政府出台多项楼市调控政策，但是调控背后也有不变的楼市基本面，苏州楼市依然具备人口净流入的长期基础和开发商高周转的短期支撑，量价齐涨行情短期或将持续。

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