2019年楼市！未来“8天”*关键︱张大伟

今天的2019年6月23日，距离上半年结束还有不到8天时间，虽然6月份大家都感觉不论是北京房地产市场，还是其他城市市场，都比3-4月难受了一些，但很可能下半年内会更难受。

在5月底的时候，伟哥写过一篇，对6月市场退烧的预测：

警惕！5月楼市退烧，还传来很多坏消息︱张大伟

市场肯定是在变差了，不论是北京还是其他城市，3月达到高峰后，4-5月其实都在依次退烧。小阳春传递的区域和范围也非常弱。现在看，土地市场，全国除了长三角，其他都又有下调迹象。

而楼市成交看，信贷杠杆也出现了再收紧的趋势。

现在看，市场的确在6月份看得见的退烧了！上半年，所有项目网签数据分化严重，单个项目签约10亿以上的只有28个项目，目前看，限竞房成为了市场供应的主体。

1：优质项目供应再次井喷！

包括北部区域两个*的限竞房项目：未来金茂府+中海望京府，入市。下周还将有几个项目入市。

从入市的这几个项目看，未来金茂府拿地入市周期208天，排名全北京历史限竞房第4，中海望京府拿地入市周期282天，排名第11.

3：限竞房积压严重

截止6月20日，北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了51个项目，合计76期，供应住宅套数达到了34978套，而网签数据合计12685套。平均网签均价为48755元每平米，网签完成132万平米，按照面积计算网签完成率只有32.4%。

入市一年左右的限竞房网签终于首次突破1万套。而库存也达到了历史高位。虽然*近几个月网签限竞房每个月都在1500套以上，6月有望突破2500套，但库存依然因为供应量增加越来越多，合计高达2.2万套。

网签数据相对滞后，但整体看，实际销售比例也依然只有45%左右。入市的库存已经高达2.2万套。

从单月网签数据看，限竞房*近2个月签约都是1500套的高位，但与供应量相比，依然库存持续积压，限竞房也已经连续12个月出现了，供应大于签约的现象。

4：融资收紧再次出现：

房企在过去几个月密集融资，完全情况非常好，缓解了企业的资金链，也导致*近企业拿地明显加速。4-5月整体房企的融资成本继续降低。基本告别2位数融资，而且从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加，从融资成本看，基本告别2位数（除个别企业外），主流境外融资成本均在6-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有非常明显的降低。

随着419会议针对房地产的监管趋势有所变化，*近一段时间各种收紧政策再次出现。房企资金宽松后带来的地价上行，房价上行影响再次出现。融资监管收紧开始出现。

*后伟哥总结一下

1：预测中国房地产市场超过3个月走势的都是骗子，因为谁也预测不了未来几个月天上会不会下雨。楼市的基本的逻辑是楼市必须在春天，春天也有小阳春与倒春寒，入夏与入冬都不允许！但购房的信心建立现在看很难，宏观环境变动已经开始影响每一个人的消费观念。

2：二手房数据再次明显下调，市场的小阳春基本结束了，*近等待降准释放信心，否则7-8月市场很难熬。

*后，大跌不是稳，大涨也不是稳。未来市场的周期会是6个月或者3个月，松动一点信贷，市场热1-2个月，收紧一点点政策，市场就要卧倒。对于卖房来说，抓紧每一个窗口期吧。

留给大部分企业的时间不多了！

众所周知，2019年是个特殊的年份，北京会有大量的活动，9-10月，基本上肯定是半休假迎接母亲生日。，各种建设很可能会被管理的非常严格，这种情况下，开盘等活动很可能会难以开展。所以，留给大部分企业的时间不多了。

所以，未来这8天，很可能是北京楼市2019年*重要的8天冲刺。