200万和房子都没了，二手房交易需要如何做？

杭州苗女士买房钱、房两空的新闻稿读完之后，在对苗女士表示同情的同时，对报道内容产生了三个方面的思索。

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政府搭建资金监管平台

在二手房交易中，只有房屋过户完成后，房子才真正属于购房者。而在二手房交易中，购房者一般分三次交付房款，分别是签合同时缴定金、办理过户交*和*后双方交接房屋时结清尾款（因为需要贷款，一般是贷款到位后买卖双方现场交接房屋）。

在过户前，购房者一般已经交付了定金和*款，如果做了资金监管，就可以避免以下几种情况导致的资金风险：

1.房屋产权风险。

二手房的产权风险一般来自于房主的债务问题，导致房屋存在抵押或者查封的问题，另外还存在限制交易的情况，如经适房时间是否满五年，等等。报道中的房屋就存在抵押的问题。

2.避免一房多卖

一房多卖的案例，也经常出现。二手房交易流程较复杂，时间也比较长，在“一房多卖”的纠纷中，先签合同不一定就能取得房屋产权，只有*先完成过户的购房者才能*终取得房屋产权。如果先签了合同交了预付款，却被别人抢先过户，购房者*多只能要求房主退款并承当违约责任，严重的还有可能走诉讼程序。

3.避免携款潜逃

如果卖方直接收取了买房的定金或者*款，恶意潜逃之后，买方即使报案也需要大量的时间和精力去解决问题，有时候还因为卖方的恶意导致赢了官司拿不到钱。另外中介携款潜逃或者挪用监管自己的事情也时常见诸报端。

如果政府建设资金监管平台，对交易资金的监管风险就可以降到*，一旦厘清纠纷，则可以直接从监管账户退给购房者。

笔者了解，根据杭州现行的交易资金监管模式，是房产中介公司应当在银行设立专款专用的资金监管账户。在房屋交易时，买方、卖方、房产中介公司、监管银行四方要共同签订一份关于交易资金监督管理的协议，协议上明确约定了房款支取的条件和数额。受银行的监管，如果没有达到支取条件，买方、卖方、中介公司任何一方都不能擅自从该账户中支取资金，以保障房屋交易资金的安全。

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信息共享的重要性

《不动产登记暂行条例》第二十四条　不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
　　第二十五条　国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

《不动产登记操作规范》14.1申请抵押权首次登记，提交的材料包括：主债权合同、抵押合同。抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；*额抵押权登记的，*债权额限度、债权确定的期间是否明确； 同一不动产上设有多个抵押权的，应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记。

报道中，苗女士应该通过不动产登记簿上记载的抵押信息判断卖房人的债权数额，实务中，一般买方会还款之后，贷款额度不超过登记簿记载的数额。另外既然不动产登记暂行条例赋予了不动产登记、金融和房屋交易监管部门数据共享的权责，政府相关部门应该积极落实，避免出现报道中，买房人对卖房人抵押金额不清晰的情况。

报道中看不清楚当时苗女士如何约定的卖方可以提取*款，在买卖时，买方如果需要替卖方还清贷款，可以约定直接将款项从资金账户打入银行帐号，避免出现挪用的情况。

在政府搭建的平台上操作，还清贷款，签字办理转移登记可以实现实时同步，也不会出现报道中的情况。

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登记和监管的定位

房地产市场监管的目的是维护市场秩序，促进房地产市场健康稳定发展，保护权利人的合法权益进行的全过程管理。房地产的市场监管由住建部门牵头，自然规划、工商、金融、税务、公安和宣传等部门按照分工共同承担，对房地产行为的全过程管理。如果解决市场地位不对等、信息不对称，采取网签规范交易行为；避免造成大额经济损失，进行资金监管；为限制炒房行为，进行限售限购等。

不动产登记是登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他事项记载于登记簿，进行公示的行为。根据《物权法》的规定，除三类特殊情况，不动产物权变动须经登记方发生效力。

如果把房屋交易环节中的具体行为监管划转给不动产登记机构，实现登记交易一体化，更易形成权责清晰、互通共享、相互配合、管理有序的体制，把市场管理和行业管理等宏观管理交给住建部门，更利于厘清定位，分清权责，但目前交易登记一体的很多地区，都存在重登记轻监管的问题。这样的局势如果不及时解决将可能出现大量的信访投诉。

不动产登记不仅仅是办理一个不动产证的问题，事关多个部门，牵扯国土、住建、公积金、银行、税务、林业、海洋和司法等众多部门。从历次国务院督查可以看出“办证难、办证慢”仍是目前购房群众反响*热烈的内容之一，仅仅凭不动产登记部分无法解决问题，需要上述多部门联动，齐抓共管，形成合力。

要想把事情办好，必须摒弃部门利益，换位思考从群众需求角度出发筹谋一切。各部门必须放弃部门利益，站位要高，考虑要全，要真正从中央对不动产登记改革和“放管服”精神角度思索，从办证群众角度筹谋，列清各部门的需求，让办证群众一次性搞清楚弄明白应该提供什么资料，不能办证的原因和症结在哪。而不是只盲目的从办证环节出发，删掉与不动产登记无关的一切资料，这样的治标不治本只能满足一时之需，不能真正的推动不动产登记跨越发展。

简单举例，如果某小区集中需要集中办证，正巧该小区居民身份证也需要集中更换，不动产登记部门主动沟通公安部门，在不动产登记现场设置了身份证更换窗口，同时在便民资料一并宣传办理的材料，的确增加了办理不动产登记的资料，但让申请人一次办结，老百姓肯定欢迎。

去年7月，苗女士通过我爱我家在杭州买了一套二手房，她把*款200多万打到了监管账户，可是房东收款后却迟迟没有过户。直到现在，将近一年过去，苗女士不仅没有拿到房，这200多万似乎也要不回来了。

付了211万* 钱和房子都没了

去年7月，苗女士通过我爱我家，看中了杭州万科北宸之光的一套二手房。这套房总价345万元，苗女士卖了自己原有的住房，将211万*款打入我爱我家的监管账户。双方约定，房东取走*后，3个工作日内完成过户。

房东分两次取走了这笔钱，苗女士当时以为，对方很快就会还清房贷，并完成过户。可是，等了一个多月，始终没有动静。这时她才发现，房东拿走*款后并没有还房贷，而是用于生意投资，可怕的是，投资还失败了。

对方的行为让苗女士很是气愤，不过在我爱我家的协调下，双方还是签署了一份补充协议。买卖合同继续履行，苗女士一家也可以在过户前先住进去。

当时，苗女士之所以同意这样操作，是因为我爱我家告诉她，房东只有90万的房贷，而她的尾款却有134万，不管房东再耍什么把戏，她的尾款足以支付贷款，房子肯定还是她的。

可是，这份补充协议签下没多久，房东就消失了，说好的过户手续，也迟迟不来办理。无奈之下，苗女士将房东告上法庭。就在这时，她发现了一个惊人的秘密：房东这套房所背负的贷款，根本不是中介开始所说的90万，而是250万！她的尾款根本付不起贷款。

事已至此，继续履行合同已经不可能了。经法院调解，房东需要归还苗女士211万*款，并支付45万违约金。然而，苗女士说，房东直接回应：无力还款。之后就联系不上。

据了解，之前的法院调解，要求我爱我家退还苗女士中介费和税费，我爱我家表示同意。然而，苗女士认为，他们需要承担更大的责任。

质疑中介：

90万房贷如何变成250万？

这套房明明背负250万的贷款，为什么中介一开始会说成90万，中介是如何调查房东的贷款额度的呢？

对此，我爱我家表示，他们没有权力向银行调查，单看房东提供的房产证等证件，很难辨别他的实际贷款数目。因此房东说只贷款90万，他们就相信了。

质疑中介：

打入监管账户的资金如何监管？

苗女士把211万*款打进的，是我爱我家的监管账户。这个账户既然称作监管，房东从取出*到拿去投资，中介的监管到底在哪里？

对此，我爱我家表示，房东取钱时他们是全程陪同的，但这钱到底转到了哪里，之后是否又有别的操作，他们无法全程跟踪。

针对我爱我家的解释，记者咨询了律师。律师表示，在目前的房屋买卖中，中介确实有资金监管的义务，但是，资金一旦取走，中介很难全程跟踪。这也是二手房交易中的一个漏洞。

现在的情况是，就是这个漏洞，被房东钻了空子，作为买家，苗女士又该如何维权呢？

据了解，之前的法院调解，相关文书还没有下达，等文书下达之后，苗女士表示，她会申请强制执行。

目前还不知道要回这两百多万的可能性有多大，但可以肯定的是，此次调解，已经解除了双方的买卖合同，所以，苗女士很快就得搬离这套本该属于自己的房子。

苗女士本来是想置换一套更舒服的房子，现在却落得一个房财两空的境地。事情的关键还是在于，当房东从监管账户中拿走*款时，谁能保证他是否会用这笔钱来还清房贷、尽快过户？

记者了解到，将监管账户的资金挪作他用的案例在杭州已经多次发生，而这种情况在杭州萧山区却很难见到，因为萧山区是要求房东先将贷款还清，才能签署购买合同。这样虽然可能加大卖方的压力，但也大大降低了买方的风险。在此，希望苗女士尽快拿回属于自己的房款，也希望相关部门能够引起重视，别让老百姓的血汗钱打了水漂。

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