下半年，楼市*的变数，正式亮相了！

1

熟悉钱掌柜的朋友都知道，我对今年下半年的楼市，持比较保守的态度。判断依据主要有：

1、宏观调控开始收紧，露头就打；

2、政策收紧后，各地“小阳春”结束，并且成交量开始下滑；

3、下半年，信贷宽松将不可持续；

我们不妨来思考一下：3-5月份，全国各地的“小阳春”是如何形成的？

笔者认为，*根本的是以下两点：

1、2018年底，各地调控政策持续松绑，其中*主要的就是：各地下调首套房贷款利率

2、2019年1月份天量的货币投放

换句话说就是：只有“有钱了”，并且“钱能流入楼市”了，价格才能涨起来。否则，一切都只能是空谈。

如今，我们不妨再回过头来看这两点，其中：*点发生了什么变化，大家都非常清楚，笔者就不再啰嗦了。

值得一提的是第二点。关注金融数据的朋友想必都清楚，所谓“天量的货币投放”，只出现在了一月份。如今，不少城市都在提高首套房贷利率，个别城市甚至直接“停贷”，而且，针对开发商的融资，也在逐步收紧......

如此看来，如果中途无变数，下半年形势将不容乐观。

然而，令所有人喜出望外的是：楼市*的变数，在上周正式亮相了！

2

6月19日，国务院常务会议召开。会上提出：要加快推进城镇老旧小区改造。

文件主要内容为：

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

此外，文件还指出：在尊重居民意愿的前提下，动员群众参与，促进住户户内改造并带动消费；要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

有数据显示，全国共有16万个老旧社区，建筑面积约40亿平米。

那么问题来了：如此巨大的体量，改造的资金从何而来？

关于这一点，文件中也明确了：

目前，旧改的资金来源主要是居民出一部分，财政补贴一部分。但整体的补贴比例有限，因此，对于严重老旧，需要整体拆除重建的，则主要由开发商负责，政府不会过度干预。

有专家估算，这16万个老旧社区的改造，需要大约4万亿的资金。4万亿不是一个小数目，单靠居民和财政补贴，肯定是不行的。

所以，文件中有一个提法很关键——创新投融资机制。

这个拗口的专有名词究竟是什么意思呢？

文件是这样描述的：

“运用市场化方式吸引社会力量参与”，说白了就是：运用资本的力量。

改造水电气路、配建光纤、加装电梯、配建停车场、发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等等服务，这个市场比长租公寓更广阔，资本的参与度应该不会低。

那么，涉及16万个老旧社区的旧改，能否像棚改一样，成为房价上涨的发动机呢？

3

要弄懂这个问题，就要先搞明白“棚改”和“旧改”的区别。

从表面上来理解：“棚改”是拆旧建新，而“旧改”只是在原来的基础上进行小修小补。

之前，棚改采取的都是实物化安置。也就是说，开发商拆你一套房，就再补给你一套新房。充其量就是，拆迁一套，补给你三四套。

这种实物化的安置方法，对房价的影响并不大。因为：

*，拿到房子就立马卖掉的人并不多。即使大家想卖，可苦于暂时拿不到房产证，也是心有余而力不足。

第二，过去，从长周期来看，房价一直是上涨的。拿到房子的居民，大多数会选择拿在手里坐等*。

第三，开发商补给你的房子，大多数是“回迁房”，质量自然不能和市场上那些普通商品房相提并论。

可自从棚改实行了货币化安置之后，房价就如脱缰的野马一样，再也控制不住了。这其中，以三四线*为明显。

货币化安置，说白了就是，开发商拆你的房子，不再补给你新房了，而是以“给钱”来替代。这，相当于定向放水。

于是，那些手握大量现金的人民，一窝蜂地冲进售楼处......

还是开头我们提到的那句话：“有钱了”，并且“钱流入楼市”了，价格自然就涨起来了。

而“旧改”与棚改则完全不同，它只是在原来社区的基础上，进行翻新改造而已。资金主要来源于：居民、财政补贴和金融机构的支持。即便有些涉及到整体拆迁改造，体量也不可能与棚改等量齐观。

直白地说就是：棚改是由政府主导的，背后有央行放水的支持。而旧改，只是市场化的行为。如果无利可图，开发商大概也不会愿意接这个“烂摊子”。

话说回来，即使有利可图，钱大多也都进了开发商、工程承包商以及材料供应商的口袋，居民并没有捞到钱。*多就是，整改后的小区，环境好了、配套更完善了，生活更便利了，房子*了。

我们来打个比方，位于北京市中心的某老旧小区，整改后焕然一新，价格由原来的10万元/㎡，上涨到12万元/㎡。但这只是纸面数字而已，只要你不卖掉，就无法兑现收益。

而且，老旧社区，房龄大多不乐观，评估价可能不会太高，能加的杠杆十分有限。

显然，旧改对楼市产生的影响无法与棚改相提并论。

4

旧改，毫无疑问会大大提升老旧社区居民的居住品质，短期内，甚至还会提升这些小区的房价。

这是不是就意味着：可以去买老旧小区，等着实现财富的暴击呢？

笔者的答案是否定的。理由如下：

*，很明显，这次旧改，主要是为了提振消费，对楼市的影响，很可能是雷声大雨点小。

不知道大家还记不记得今年1月底，十部委联手印发的〔2019〕181号文件，里面曾明确提到：要对城镇老旧社区进行改造。此后，老旧社区改造也曾多次被公开提及。

为什么要提振消费？

现在这种情况，不必多说，大家自然明白。

而老旧社区的改造，不仅能拉动上游：水泥、涂料、电梯、玻璃、瓷砖等等行业的发展，还能刺激下游：物业服务、保洁、医疗、托幼、养老等行业。

一举两得，何乐而不为呢？

第二，旧改，短期来看或许能提升社区居住品质，抬高价格。但这并不能改变老旧社区的性质。

打个比方：某国的公主被选中远嫁他国和亲，而其父皇和母后不舍，于是挑选了一位四十多岁的、长相和公主有几分类似的美女，把她打扮成十五六岁的样子，替公主去和亲......短期来看，这位美女成了公主，身价倍增。但谁又能保证她永远是公主呢？

老旧小区改造，也是一样的道理。

那些粉刷的外墙、改造的水电气路，加装的电梯，过不了几年，又会变得老旧...

要知道：翻新的老旧小区，在时光面前，其老去的速度可能要比那些品质好的次新小区快的多。

所以，切勿在冲动之下就选择去冒险。

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