南方的房地产，有多优秀？

文丨 花满楼

注意：本文的南北划分不以传统意义上的以秦岭淮河为界，而是以长江以南为南方，长江以北为北方。因为长江以南和长江以北的房地产开发水平，差距悬殊。

上周我写了一篇《北方没有房地产》，被点赞*的是这条留言：可怕的是，大家都没觉得这样的产品乱象有问题。

在这篇文章之后，武汉又爆出多起房地产乱象：

◈1.东湖金茂府装修费3500元/㎡+科技包1000元/㎡-2500元/㎡，至少4500元/㎡的豪装却遭遇粗制滥造，货不对版，品质一言难尽。

◈2.武汉七项目预售房款没有进入第三方资金监管账户，公然违背预售资金监管制度，加大了开发商跑路，项目烂尾的风险。

◈3.还有，曾引发千人抢房的武汉和昌光谷未来城，是郑州KFS和昌和武汉本地KFS顺民合作的项目，因顺民单方面解约，项目已发通知给业主项目可能会烂尾。

.......

乱，真乱啊！

而武汉的房地产乱象恰恰是长江以北城市的一个缩影。

在大开发商全国规模化扩张的背景下，为什么还会出现南北方城市房地产开发水平悬殊的情况？

我想，或许可以从南方房地产的优秀得到答案。

南方的房地产到底有多优秀？

我们不妨来细究南方在产品设计、园林景观、物业配套服务、装配式住宅工艺等方面的创新，以及这些产品细节背后的人居理念和美好生活来理解。

◈1.产品设计创新

说到户型设计创新，老大哥万科一直都是行业标杆。

除了一直被【大胡子说房】奉为经典的，十字单体装配式住宅超高得房率的户型，让小面积也能实现大横厅、南北通透的轻奢感。

还有便是广州万科去年推出的网红纯南向板式复式，板楼+中间咬合式结构，通过户内通风格栅设计，实现了建面68-88㎡三房和建面98㎡四房，做到了纯南向、四开间朝南，边户还能四面采光！

119㎡还可以实现双套房，三花园，四面采光，在平层之中，营造出了别墅般的居住感受。

万科纯南向板式复式（偶数层平面图）

万科纯南向板式复式（奇数层平面图）

图片来源：世联东一研究院

还有上个月我们刚刚写过的东莞中海项目，经典的全生命周期户型

一套房子，可以自由的把房间改大改小，自由的想要几个房间就设置几个房间。

想做套房做套房，想做独立空间做独立空间，注重空间的灵活可变，满足新婚及三口之家在5-10年内的居住需求。

☉厨房可以改小扩大餐厅的面积，也可以改大做出中西双厨房＋吧台，还可以改成横厅，做一个超大的餐客厅一体设计。

☉次卧的改造也很多，可以改成儿童游乐的多功能区，或者专业的茶台。

☉如果不想让书房浪费南面的采光，还可以把北向的次卧改为书房和主卧以及主卫联通，组成一个大的套房，把原本的次卧保留给父母或者孩子居住。

在房价高不可攀之下，换房成本已经非常高，而这样的全生命周期户型就非常具有前瞻性，为业主想到了未来多年的居住场景，真正把房子当做一个家来经营。

◈2.园林景观创新

可以说，起家于重庆的龙湖是中国房地产的景观大师，大部分开发商都是在学习龙湖的五重景观、六重景观、七重景观。

一般来说，园林景观要么做密，要么做精致。

南方的景观，到了今天不再是一味强调植物的茂盛和品类丰富，而开始做减法，偏好做“小而美”的新中式园林，梳理植物的品种，多是强调空间上的起承转合。

除了绿植，还会引入水景、景墙、景石等中式元素来刻画朴实而经典的新中式社区感。

新中式的入户景观更加强调对称、整齐、秩序感，社区景观要注重全龄段活动空间的营造。

例如0-12岁全龄化儿童活动空间，营造幼儿的认知、探索、挑战等多功能规划景观。青少年活动空间，营造培养科学或艺术兴趣的景观，成年人活动空间，营造健康运动的网球场羽毛球场篮球场景观。

例如我在上篇文章提到的珠海某开发商项目，园区不大，但新中式小景做得非常精致。

进了中式入户大门后，顺着台阶拾级而上，首先看到的是大扇的栀子花镂空屏风，然后是中庭公共区相互印衬的亭台水景，优雅景墙由点及线再连成片，高低错落的绿植增强空间丰富性、层次感和节奏感。

在室外休憩间上，会客区与儿童游乐区相邻，方便大人照看小孩，园区内灰白步道银灰雕塑、铜黄屏风、精致水景、多元绿植，移步换景，步步都有惊喜。

而这个项目仅仅是珠海的改善项目，并不是豪宅项目。除了个别容积率高的项目，如此优秀的景观营造，基本是项目标配。

这背后都是深耕南方的开发商对人与自然、人与人、人与建筑、建筑与自然的理解，更加突出人情化的互动关系，关注业主居住于的生活场景和人情社交。

在南方，房地产不是卖房子那么简单，除了居住，还要注重人的健康、娱乐、社交需求，社区景观除了满足欣赏需要，还要创造“庭聚”空间，让居住在社区的人不再是陌生人，而是成为“邻里”。

南方的房地产真正开始把“居住升级”贯彻到项目设计中，比我们在武汉看到的粗放园林精细化太多太多，毕竟房子真的不仅仅是“居住”这么简单，背后是一个个“家”。

◈3.物业配套服务创新

南方的物业，除了安保和保洁，还要注重多样化的需求服务。

刚需项目一般也会有家政服务和养老服务。而改善项目，一般都配有供给业主宴请朋友、家人聚会的会所，多是售楼部后期改建，配套有业主餐厅、恒温游泳池、健身房、儿童游乐区、业主书吧、私人影院等。

私人影院▼

让社区不仅是满足业主居住需求，也满足业主的社交需求。

而且现在的南方项目，一般倾向于一楼全架空，毕竟一楼全架空不占容积率，还可以增加业主的活动空间和娱乐设施。

虽然这样的物业服务还没有完全普及，但南方开发商已经在一点点努力做出尝试。

在北方，买到好产品要靠赌，而在南方，购房者市场意识是很强烈的，懂得挑剔好产品，开发商就是应该做出好产品，这样的价格就要有这样的产品。

开发商不敢糊弄，拿到一块土地，都是要精耕细作。不是想北方一样仅仅是自我要求，还有营商环境逼着它去做出好产品。

在南方，开发商的那种对人的尊重，对土地的尊重，对城市的尊重，是深入骨髓的。

◈4.装配式住宅工艺创新

还有南方万科碧桂园这几年一直在做的装配式住宅（虽然你可能看不上碧桂园，但不可否认它也在进步）可能会影响未来住宅工业化和绿色建筑的变革。

装配式住宅是指工厂预制现场装配而成的住宅，它采用*新的冷压轻钢结构以及各类轻型材料组合房屋的各个部分，使其具备*的保温、隔音、防火防虫、节能、抗震、防潮功能。

☉传统住宅，设计和住房需求脱节，承重墙多，开间小，分隔死，房内空间无法灵活分割。

而装配式住宅采用大开间灵活分割的方式，住宅采用灵活大开间，关键是要采用配套的轻质隔墙，而轻钢龙骨配以石膏板或其它轻板，恰恰是隔墙和吊顶的*材料。

☉传统住宅，经常出现外墙开裂爆灰削落、外墙渗漏等问题。

而装配式住宅就可以避免以上问题，例如万科的装配式住宅，有更高的工程“精度”。

以万科统一生产的预制构件为例，其长宽误差不超过2毫米，表面平整度偏差小于0.1%。且这种预制构件在工厂一次浇筑而成，不易开裂，完全不用担心外墙脱落和防水问题。

其实装配式建筑在国外是大众化的产品，而在南方万科碧桂园项目也在大力推广这种工艺，而北方的推广进度明显慢于南方。

而且装配式住宅是非常适合北方的。

采用喷涂的发泡胶，将保温做在室内，比起现有的外墙粘贴保温板的做法容易施工多了，不用担心外墙保温脱落，并且使用几十年后也很容易更新。

但因为装配式住宅的成本是要高于北方的，来到北方降标减配的开发商更不愿意去折腾了。

这也导致了，北方在装配式住宅工艺创新上，明显比南方慢了一步。

写到这里，我想你已经对南方的房地产有所了解，但这些仅仅是冰山一角。

相信只有你真正来南方看过，才会理解南方的房地产有多优秀，理解南方房地产背后对人的尊重，对土地的尊重，对城市的尊重。

欢迎北方的房地产人来南方多看看，未来做出真正的好产品。

-end-

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