深圳疯狂土拍背后：开发商们到底在“押注”什么？

文｜叶书利

在强调控下，与各种唱空声形成鲜明对比的是，24日深圳举行的土地拍卖现场，汹涌的人群和疯狂的抢地，开发商们以真金白银向市场传递着强烈的楼市看涨信号。

疯狂的深圳土拍

24日深圳推出了五宗住宅用地，拍卖现场真是疯狂不已，犹如明星演唱会般热闹，可见下图的拍卖现场图片：

（深圳土地交易中心走廊人头攒动来源：时代财经）

在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，本次深圳土拍现场，三件事佐证了本次土拍的盛况：

A,本次深圳土拍，吸引了75家房企参与竞价，仅房企们在竞拍前交纳的保证金就高达1100亿元。

B,唱空声不断的背景下，楼面价高企。

本次五宗住宅用地，现场竞拍中竞争极其激烈，导致成交的楼面价甚高。以本次五宗地块的单价地王为例：该地块在深圳龙华红山CBD，目前周边二手房新房价格在7万元左右，但该地块*后成交的楼面价高达约6.7万元。

楼面价就是以后开发商建房时的每平米建筑面积的地价成本。

C,现场抢到地的开发商，虽然楼面价高企，但每个开发商都像中了六合彩似得开心。

疯不疯狂，刺激不刺激？？？

唱空声下，开发商们为什么看涨深圳？

疯狂土拍的背后，不得不引发一个深思：开发商们到底在押注什么？在壹书生看来，主要押注的是下述相关确定性的市场规律，而这些市场规律不是一时的强调控或唱空可以逆转的趋势：

A,人口方面，人口流动的都市圈化。

接下来中国的人口流动，全面都市圈化。相应地，房价方面，都市圈内，房价越来越香港化，而非都市圈外，越来越多的城市将鹤岗化。

作为粤港澳大湾区的经济中心，深圳的楼市前景不用怀疑：以未来的想像力来理解未来的房价，而不是以今天的唱空声来思考明天的房价。同理，北京上海等大城市、强二线城市和环一线城市也如此。

深圳土拍疯狂的同一天，24日，中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》警告说，部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

事实上，2016年930后，非都市圈的三四五线房价的上涨，本质上只是一场财富抢劫，泡沫式盛宴注定只是昙花一现，详情可见此前的文章《》、《》。

B,城市化方面，中国的城市化至少还有10-15年。

纵观世界城市发展趋势，一个国家的城市化率到达75%左右，这个国家的城市化才会基本平稳，而2018年中国的城市化率只有59.58%。

也就是说，至少到2030年后，中国城市化才会结束。而城市化率每增加1%，意味着新增近2000万城镇人口。而这近2000万的进城人群，也会催生住房等新增需求。也就是说，只要城市化还在进行中，房价必然上涨，这个不是简单的情绪化唱空可以逆转的趋势。详情可见此前的文章《》。

不过值得注意的是，接下来的中国城市化是大城市化，都市圈化。

C,只要经济在发展，大的长线趋势来说，物价就是上涨的，因此衣服就是会变贵的，都市圈的房价就是会上涨的。

美国、英国等发达国家，城市化早已发展，但即使如此，纽约、伦敦等大城市的房价，长线的趋势仍然是上涨的。即使是老被中国人唱衰的日本，2010年后，东京圈的房价也是一直上涨中。

以世界各国的发展规律，以中长线来说，一个发达国家都市圈的正常房价年上涨率≈一年经济增速+年化通货膨胀率。而一个后发国家都市圈的房价年上涨率≈一年经济增速+年化通货膨胀率+年城市化率。

D,开发商在押注深圳与香港的房价差机遇。

目前深圳的房价与香港的房价差，至少在一倍以上，深圳二手房均价在55000元左右，而香港则超过11万。而深圳的经济总量、经济活力等都比香港强，因此这种强调控而保持住的暂时价差是不正常的。

值得注意的是，市场对于深圳与香港的房价差的预期式修补，*终肯定不仅仅影响着深圳房价，而是会引发连锁效应：香港的高房价倒逼深圳房价价差修补，而深圳的房价修补，倒逼北京、上海等同级别城市房价的修补，以此类推。

E,经济方面，未来世界上的各个国家之间或一个国家的各个城市之间的竞争，争夺的制高点是知识经济，如美国打压华为便是佐证，因此哪个城市占领了知识经济的制高点，谁便占领了未来。相反，哪个城市的经济结构欲传统化、资源化和低端化，哪个城市的未来前景越不值得看好。

中美之间的角逐主要是知识经济的对决，同理，深圳、北京等中国各大城市之间的对决，核心也是知识经济的短兵相接。在这一块，深圳和北京绝对是中国城市链中的王者。

首先，本次中美的绞力，猛然间发现，本质上就是美国和深圳市南山区粤海街道办之间的对决，因为华为、中兴、大疆等美国欲举全国之力进行围剿的这些中国公司，皆位于深圳市南山区粤海街道办。因此深圳在知识经济时代的竞争力可见一斑，完全是肉眼可见呀。

其次，虽然大家都知道北京很厉害，但北京的城市威力仍然被外界低估了。

北京的强大如下，勿需过多辩论：汇聚了中国*多资金的城市、全世界10亿美元以上*富豪聚集*多的城市、中国市值500强中总部*多的城市、中国**高校和医院*集中的城市、聚集了中国近一半独角兽企业的城市、中国发明专利量申请*多的城市等。详情可见此前的文章《》、《》。

所以说，24日开发商们以重金加仓深圳，押注的恰恰是不可逆的确定性市场规律而已，并不值得过多地大惊小怪。

强调控可以改变一时的房价走向，但改变不了市场规律的前行。

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