4万亿的“旧改”，郑州能分多少钱？

撰文：郭九二 美编：曼曼 校对：屋媚娘

草蛇灰线，伏延千里。

搅弄时代的大变革，往往都隐藏在不经意的政策中。上一轮是棚改的天下，转眼间旧改接力。

过去几年间，在棚改货币化政策的大张旗鼓地推波助澜下，各大城市房价一路高歌猛进，直接冲破了顶。尤其是三四线城市的房地产市场，更成了棚改政策下*的赢家，房价直追一、二线城市。

可棚改终有穷尽时。2019年年初，距棚改收官还有不到一年的时间，各省悄然下调了棚改目标，个别省份的棚改目标甚至出现了腰斩的情况。

可以毫不夸张的说，棚改出现了大变局，2019成了全国棚改大省的转折时刻。

棚改褪去，旧改袭来

棚改逐渐熄火势必会影响各地楼市的走势以及全国经济发展的方向，此时国家需要一个行之有效的方案，来接手棚改的摊子。

上周三（6月19日），国务院在常务会议上提出“加快推进城镇老旧小区改造”。在会议文件中指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。

会议确定：

1、明确改造标准和范围，由试点探索进而推广至全国。

2、加强政府引导，配合住户，促进户内改造并带动相关消费。

3、加快金融机构的入场，运用市场化的方式来吸引社会力量参加。

4、改善老式小区的居住和生活质量，建立后续长效管理机制。

至此，棚改的东风还未散尽，国家层面的旧改微风已经徐来。

棚改与旧改

很多人会纠结于“棚改”、“旧改”，一字之差应该不会差太多？旧改是否也会像棚改一般，*终成为高房价的帮凶？

其实不然。

两者虽有相似之处：

稳增长政策；

拉动投资、带动消费；

覆盖面广，投资和消费需求大。

但棚改是拆迁货币赔偿，旧改是共同出资翻新，一个大拆大建，一个小补小修。两者在政策着力点和落脚点存在着很大的区别。

首先，棚改去库存，旧改促内需。

棚改在通过稳定房地产投资对冲经济下行压力的同时，其货币化安置的模式也让大量资金通过进入开发商手中降低了房地产库存。

而此次旧改主要着眼于通过改造老旧小区的基础设施，比如水气电路的配套改造、老旧小区加装电梯、配建停车场等，增加基建需求，促进投资和消费。

其次，棚改重在地产，旧改侧重基建。

棚改货币化进度的提速，增加了新房的供给能力，在货币化补偿款以及土地大量供应的挟持下，使得房地产市场出现了供需两旺的情况。

而此次旧改政策主要通过对老旧小区改造升级拉动有效基建投资和消费需求，对房地产需求影响有限，尤其是对改善性需求可能会有一定的抑制，控制一手房房价的上涨。

*后，棚改投资回报长见效慢，旧改周期短见效快。

棚改由于涉及到棚户的拆除和回迁房的建设，往往需要3年甚至更长的时间，因此商品房的投资回报以及建设周期较长。

但是旧改因为大部分只涉及到老旧社区的改造，一般半年内即可完成，因此周期短见效快，能迅速将需求转化为消费。

主城区价值或将进一步回归

与棚改不同的是，此次旧改的目标主要针对主城区的老旧社区，这也进一步填补了城市发展的黑洞，对于一、二线城市的老旧社区来说，无疑是巨大的利好消息。

我们知道，在一、二线城市的发展轨道中，由于老旧社区占据着城市*优质的地块，往往拆迁成本过高。即便是在楼市*火的几年，与地段、学区、交通挂钩的老旧社区，鲜有开发商问津。

经过一轮又一轮的新房冲击，老旧社区因为居住环境和居住质量差而被严重低估，甚至被戴上了“城市贫民窟”的高帽。

这一轮旧改的投入，砸在了老旧社区的翻新上，这在一定程度上能够提升社区的居住环境和住户的居住质量，带来房价的提升和居住价值的回归。

更可怕的，此次提出的新一轮旧改并不是之前各省、各市的旧改试点，而是推广至全国范围。

届时，长期扎根于主城区的老旧社区将得到全面的改造升级，主城的价值也将跟着全面升级。反馈到房价上就是，主城的租金和二手房价将水涨船高。

并且如果居住舒适度得到了提升，那么老旧小区居民换房子的紧迫性立马就降低了，这也在一定程度上抑制了老城区居民对于改善住房的购买需求，防止一手房市场过快的发展。

一二线城市的利好也并不代表全国，对三四线城市而言，旧改可能就不那么友好了。

三四线城市在棚改货币化的刚猛推动下，主城区已经基本完成了城中改造。如果一味地推行旧改，反而容易造成新房与二手房市场背道而驰。

再加上三四线城市人口净流入呈现负增长、棚改还未完全熄火、新房去库存还在继续，大力推行旧改可能会提前刺破三四线楼市的泡沫，进一步阻碍城市的经济。

4万亿的钱从哪儿来

国务院参事仇保兴曾在3月份提到了一个数字，那就是：

初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。

这是继2008年金融危机后国家推出的第二个4万亿，让人不禁想到棚改后直线暴涨的房价。

其实，棚改之所以成为高房价的推手，主要的原因还是在于棚改货币化的实施。棚改*初的资金来源于财政，但财政资金有限，难以快速推进棚改政策。

为了加速推进棚改进程，央行推出了PSL（抵押补充贷款），就是货币化的安置。随后针对棚改的专项贷款也紧随其后，棚改获得了央行定向放水的支持，从此在货币化安置这条路上，一骑绝尘。

与之前的棚改相比，旧改在金融上并未得到太多的支持。

虽说给出了4万亿的大数目，但是这笔资金从何处来也没有一个确切的消息，是财政补贴、金融机构还是央行放水？

目前根据流出的文件来看，旧改主要是居民出一部分，财政补贴一部分，但整体的补贴比例有限，至于需要整体拆除改造的小区，则主要由开发商负责，政府不会过度干预。

虽然会议提到：

鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与。

但只要央行不参与、不进行定向放水，后期即便有金融机构的支持，旧改对新房去库存的效果还是有限。

通俗的讲，央行定向放水便是楼市的永动机，只要没有央行的支持，旧改将不会像棚改般决定一手房市场走向，令购房者望而生畏。

4万亿，郑州又能分多少

4万亿的旧改资金放到任何一个地方，都能造成全国范围内的大轰动，那么在这一轮旧改的浪潮下，郑州又能分多大的蛋糕呢？

在今年4月份的时候，郑州公布了新一轮的“老旧小区整治提升”政策，该政策明确规定了旧改的范围、对象以及改造资金来源。

不在棚户区改造、三年内征收拆迁、“三供一业”改造移交计划中；

小区在管城区、中原区、二七区、惠济区、金水区；

小区在2002年以前建成投入使用；

改造资金由各区承担，区级财政给予物业服务费用补贴。

也就是说，郑州旧改的目标是五个主城区内、房龄在17年及以上的老旧社区。

据言之有屋不完全统计，郑州五区面临旧改的老旧社区在1480个之多。

住建部也曾给过一组数据：

据初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

根据两项数据的综合整理，笔者经过“科学”的计算得出三个有意思的数据：

如果按建筑总面积——以郑州老旧小区套内平均面积90平为例，郑州总共需要改造的总建筑面积为13.32万方，根据每平投入1000元来计算，郑州可分得532.8亿左右；

如果按小区数量——以平均每个小区投入金额2500万元计算，郑州1480个小区，可分得370亿左右；

如果按住户数量——旧改涉及4200万户，平均每户投入金额在9.52万左右，按照郑州每个小区有400户来计算，可分得563.58亿左右。

以上得出的数据有些不严谨，但也能为大家提供一个比较抽象的参考。

旧改的担忧

旧改的推广也并不是真的顺风顺水，还存在诸多问题。

旧改试点阶段

就目前而言，旧改还属于试点探索阶段，并没有推广至全国，其具体落地实施时间还是一个未知数。

拿郑州来说，虽然已在十多年前就提出老式小区加装电梯，但是因为地方政府主导，地方财政投入有限，改造效果不明显，甚至一度出现了停滞不前的情况。

居民买不买单

人都是自私的，如果掏钱却没享受到应得的服务，做不到雨露均沾，那么民生政策就不会太过顺利的实行。

以旧改中加装电梯为例。

根据普通电梯加装标准为50万元，按照每栋12户来计算的话，每户承担的平均费用一般不超过3万元。

可是加装电梯对于低层居民来说，不仅用不到电梯，反而会因为通风和采光的影响，造成房屋的二次贬值。除此外，后期还要面临电梯保养和维修费用。

花钱安装电梯，百害而无一利，为何还要加装？

并且，根据物权法规定“2/3以上的业主同意，才能按照相关规定或计划施工。”但实际情况却是，加装电梯需要业主全部同意才可实行。

后期物业问题

近年来，接手老旧社区，特别是老破小成了中小物业公司快速拓展业务的重要方式，这类物业公司往往没有管理经验，物业管理水平差，费用较低。

后期小区改造后，物业费用也会相应增加，这对已经习惯了无物业管理状态的老旧社区住户来说，不免对物业管理以及物业费用产生抵触，从而造成物业公司选择止损离场。

其实不论是哪一方面，如果相关住户没有良好的物业管理意识，即便旧改后，小区居住质量依然不会太高，甚至无居住氛围可言。

写在*后

在城市发展走向精细化运作的同时，一张旧改的大网已经瞄准主城区域，已经瞄准了老旧小区。

不久的将来，不止是郑州，全国各大城市都将会迎来一场又一场城运。

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