替保利龙湖们感到惋惜

前几天深圳224亿的拍地成果被誉为史诗级，而北京6月27日的土地竞拍虽然从规模上与深圳尚有差距，但若是从土地位置、质量，参与竞买开发企业的规模，以及*终成交的价格来看，也算得上是北京近期以来的一场盛宴了。

看热闹的本来应该不怕事儿大，但是，这场土地竞买的大戏收场之后，攸克君心中却升腾起一种惋惜之情，这种情绪，越来越强烈，甚至难以抑制，今日不吐不快——从5月开始的北京土地竞买大戏中，“胜利者”没有龙湖、保利、中海、金茂等这样以产品能力见长的房企的身影

在近年北京房地产市场上，他们做出了诸如中海望京府，保利和光尘樾，龙湖景粼原著，北京金茂府等这样的产品力见长的标杆项目，如今，他们却很可能在北京面临当年潘石屹在北京面临的局面——断顿。

来看看这几幅土地吧：

在昨日成交的三幅土地中，有一块位于顺义的高丽营，虽然仍有限价，但却没有了90/70的限制，产品上发挥的空间更大，这在如今的北京，也算得上是“一块好地”。这块土地，由首开和富力联合体获得，溢价20.59%——顺义高丽营，紧邻北京*传统也是*成熟的中央别墅区板块，恐怕也是当下北京*适合做低密产品的区域之一了。

这个道理，开发商们懂得，所以，中海一度势在必得，金茂拼到倒数第二手，但是，无奈，*终仍然败给首开和富力联合体。

这块土地的条件，让攸克君想起5月28日的那场土地竞买：有“孙河明珠”之称的孙河*后一块住宅地块成功出让，在北京低调多年、没有项目的香港开发商恒基突然平地里杀出抢得这是一个纯商品房地块，还是一个容积率只有1.1的地块——孙河则是近年来北京少有的低密度板块。

攸克君知道的情况是，龙湖在这个地块上，也有着很大的“野心”，但是，野心归野心，*后仍是没有“到手”的结局。

这还只是小小一角。仔细盘整就可以发现一个现象，上面攸克君提到的这一类房企，已经很久没有在北京的土地市场上拿地了，尤其是保利龙湖这两个企业在北京的库存货值，已经“不甚乐观”，而在它们有限的库存可售货值当中，还有相当大比例是并不那么优秀的“库存”。

其中，龙湖是*典型的。截至目前，龙湖在北京已经没有新盘项目，两个在售住宅项目，一个在金海湖，一个在青龙湖。从区位上看，金海湖地理位置决定了这个项目难以成为*居所的属性，在北京要成为龙湖的主力贡献恐怕是“难堪大任”；另一个则是位于公认的“北京楼市红海”青龙湖，龙湖在北京的“大任”，也难以靠这个项目顶起。

但是，下一个项目在哪，攸克君问了不少龙湖的朋友，各类地块他们都在关注，不过，他们都没有“准谱儿”。

相比于龙湖，保利在2019年有一个纯新盘项目——和光逸境，剩余的项目都是老盘甚至尾盘了。攸克君平日也多有询问保利在北京的朋友，未来的主力项目在哪儿，结果，大多数时候，他们自己也答不上来。

老板有老板的苦衷。在中国，没有不缺钱的企业，即便被视为“吸金”行业的房地产开发，老板每天操心的*重要的事情之一，也都是钱的事儿。既然钱变得宝贵，那么老板恐怕就要精打细算，不光要省钱，更要考虑的是，钱投到哪里，有更具效率的回报。

有的老板一算账，首都北京作为首善之区和全国楼市的风向标城市，各种调控政策从严管制，京津冀虽然协同发展，但环京地区也是管控严厉，相较于大湾区、长三角，后两者的市场层次更丰富、更有空间感、更具纵深感。攸克君觉得，这可能是导致这些企业，在北京土地市场上决心不够大的原因之一。

不过，攸克君想提醒的是，账还是要算得更精细更宽广些。攸克君的开发商朋友，在拿下一个热点地块之后，曾做过周密的测算和推演，*终的结果是，结案时的净利润率，仍可以达13%-15%，这是十分可观的。

北京楼市的天秤应放多重的砝码？对很多房企而言，这是一个十分扎心的问题。攸克君建议，对全国性房企的北京区域，老板们的眼光要放得更远，不应按一般的月度、季度计划来控制，必要时应调拨集团资源来支持。北京的房地产市场，从来是一个战略性的区域。

这并不是空想的思维结果，而是市场行为选择证实过的答案当一些房企为突破预算而犹豫时，多年不进北京的雅居乐、常年低调不作为的新恒基，何苦花费相当可观的代价，拼到*后，拿下土地？何况前面说了，北京商品房项目的利润率，还是有一定操作空间的。

从另一个角度说，当这些以产品力见长，曾经提升了整个北京居住品质的企业，逐渐从北京的房地产市场中退出，是不是也值得惋惜？攸克君的回答是：毫无疑问。这个城市，在纪律与进取的平衡方面，值得你更坚决一些。

★特别提示 ★

攸克粉丝如有相关购房咨询事宜，可添加微信——买房大家帮小秘书（maifangdjb01），即可由小秘书协助您加入“买房大家帮”购房群。

扫描下方二维码，关注作者公众号