这些网红城市的命运，透出了下半年楼市的走势

近日，贝壳研究院发布了《2019年全国楼市半年报》，对今年上半年国内的房地产市场进行了一次大盘点。比较有意思的是，这份报告提到了不少*近一两年特别“火”的网红城市，比如天津、西安、重庆、苏州、长沙、大连等。

细看这些网红城市上半年的市场起落会发现，它们其实是全国楼市极具代表性的典型范例。而这些重点城市的表现，也呼之欲出地向我们透出了大家*关注的一个问题——下半年的楼市走势。

从贝壳研究院的这份报告来看，有些结论此前市场上便有所察觉，并形成了一些共识：

比如，上半年整体市场回暖，在许多重点城市，不论是新房还是二手房。成交量都有显著增长，土地市场也走出去了年下半年“低谷”。

比如，回暖并不是呈现出均态，从城市来看是分化的，调控时间较长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑。从时间上来看，是“前高后低”。一季度市场情绪很高，“小阳春”之说不绝于耳，但3月就成了分水岭，随着信贷和开发商融资渠道再次收紧，一些地方调控加强，市场预期转淡，二季度相比一季度明显回落；

再比如，“稳”+“一城一策”仍是主基调，等等。

除此之外，这份报告中提到的一些其他观点，特别是基于贝壳强大数据库分析得出的结论，也很值得我们关注：

比如，虽然预期转淡，但潜在需求依然存在。二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势，市场需求依旧存在，这是支撑下半年市场的上行动力。

比如，重点城市的改善型需求难以释放。在“稳”的背景下，重点城市的改善型需求依旧难以释放，而改善需求是市场的“新刚需”，这是下半年市场的重要下行压力。

以及，市场“新库存”问题突出。在贝壳监测的29个重点城市中，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月。

这些因素都会对下半年的全国楼市走势造成直接影响。

一些网红城市在上半年的表现及波动，其实是极具典型性以及可研究的案例对象。我们不妨试举几例，看看从这些网红城市身上，可以透析出的未来趋势。

首先是天津。近一两年，二线城市以“接近一线的优势，没有一线的高不可攀”的优势，在市场上的热度明显升温。一些抱持着“一线买不起，三四线不想买”的准业主们，更是早早就将目光瞄准了二线城市，特别是强二线城市。

而天津作为强二线城市的代表，去年5月的“海河英才”行动引起轰动，“抢人”之外，楼市也跟着火了一把。贝壳研究院数据显示，天津今年上半年成交量环比增长。不过，由于去年5月成交单月冲高，致使今年上半年同比成交量反而下降了0.8%。

均衡来看，均价还是保持稳定状态，今年二季度均价较去年四季度均价仅累计上涨1%。在政策“稳”字当先的背景下，预计均价不具备上涨动力，下半年市场会略弱于上半年，但整体趋势还是稳定。

另一个强二线城市杭州，可说是“网红中的网红”。几年前万人摇号抢房的盛况，很多人还记忆犹新。不过，在层层调控之下，杭州也沉寂不少。

贝壳研究院数据显示，杭州二手房成交在经历去年下半年大幅下滑后，今年上半年成交回升明显，与去年同期相比，今年上半年成交量增长10.3%。在成交量环比明显增长下，一季度均价止跌上涨，但随着市场预期的减弱，二季度均价表现平稳。

同样的，虽然当前杭州成交量处于2017年以来的中高位，但随着季节性回升的退场以及市场预期的回落，预计下半年市场将有所回落，均价还是会保持稳定。

再举一个例子，大连。这个东北城市之前并没有引起太多关注，能上“热搜”的原因是因为一年内两次因房价上涨过快被住建部点名。去年5月前后，住建部曾约谈12个城市，其中就包括大连。而今年5月，大连再次因过快上涨的房价和地价被住建部点名。

数据显示，由于大连调控较晚，去年上半年成交仍然较高，今年上半年成交同比下滑20.2%。随着一季度市场的回升，一季度成交均价由平稳转向上涨，但3月成交量冲高回落后，均价于5-6月连续下滑。

作为东北地区经济*发达的城市之一，大连房价这两年躁动明显。但是现在，随着一再被主管部门点名，市场预期也开始减弱，新增供需减少，预计下半年市场将稳中有落。

从上述例子我们可以很容易看出，无论是“传统网红城市”、“新兴网红城市”，或是因房价地价上涨过快引发高层关注的重点城市，它们下半年的发展趋势都是：“稳”就一个字。不论土地、新房还是二手市场的“不稳”都大概率会引发政策的进一步加码，5月份的苏州、大连、佛山、南宁就是例子。而这也是下半年一些重点城市楼市的普遍趋势。

值得关注的是，前文提到的“新库存”风险。一线城市北京、深圳和其他典型二线城市二手房库存都呈现出从2018年四季度开始由增长转向平缓，2019年一季度开始上升的态势。这主要是由于2019年一季度后，市场预期缓和明显，业主加快入市，房源的增长超过了需求的释放，从而使得库存出现增长。

业内专家认为，在当下市场仍处于严格调控下，如果新增房源仍继续增多，而需求又难以持续释放，后续二手房市场将面临“供过于求”的问题。

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