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混沌楼市之下,如何抓住转瞬即逝的投资机会

来源:大胡子说房   发布时间:2019-06-28 00:00:00


文丨 大胡子说房团队

上周五,西安来了一发大调控,突然限购升级,跟一线城市一样,外地人买房要5年社保。上一个月,还有苏州的调控升级,*限售5年。而另一边,大湾区的珠海悄悄放松限购,这个月初南京高淳区也完全放开限购。

这些热门城市,一边是收紧调控,而另一边又在放宽,楼市调控到底是松还是紧?

一边是国家高喊着房住不炒,一边我们又看到不少城市房价连连上涨,以至于还被住建部点名警告。

中国的楼市,现在到底处于什么状况?*关键的是,这种形势之下,到底哪里才是*适合大家投资的城市?

当前楼市调控究竟是松是紧

1.为什么各地调控松紧不一?

*近楼市的调控是怎样的?

西安限购升级,外地人的社保要求5年,媲美四大一线。

苏州限售新政,园区限售5年。

恩施颁布止跌令,禁止开发商降价。

珠海限购几乎名存实亡,除了少数区域几乎已经不限购。

南京对高淳区放开限购,外地人直接就能买房。

还有国家支持对超大城市以外的城市,放松放开*限制。

如果你以调控松紧的角度来看楼市走势,你会发生矛盾重重。但其实大可不必惊讶,看不懂不是因为楼市太复杂了,相反,现在的楼市其实很简单,只是大家看楼市的角度不对。

看懂楼市调控,只需要抓住一点:调控的目的是什么?没错,相信很多学员都知道:一个字,稳。

为什么西安要限购5年,因为它连续39个月房价上涨,同比涨幅连续6月居全国首位;

为什么苏州*限售5年,因为它房价连续5周,领涨全国;

为什么恩施要颁布止跌令,因为要防止市场为了出货而争相降价,导致楼市崩盘;

为什么珠海暗中放松限购,因为楼市被5年限购压抑了近2年,*重要的外地购买力进不来;

为什么南京放开高淳区限购,因为高淳区正在实施引进人才战略,不放开限购,怎么吸引更多人才入驻,怎么带动区域经济发展;

国家对于楼市的调控,你不能简单用松或者紧来形容,它是对不同城市进行了不同力度的调控。简单来说,就是“因城施策”。

国家既不愿意房价不健康的过快上涨,也不愿意看到房地产这一支柱产业一蹶不振。就是要让房地产市场平稳健康发展,既有利于民生,也有利于整个宏观经济平稳运行。这就是国家的智慧。

有人还会疑惑:那为什么全国范围内放松*限制?那不是要为房地产市场加一把火,而是国家要发展,要推进大城市化进程啊。别动不动,什么政策都和楼市捆绑在一起,全国放松*还真不是为了楼市,而是为了国家发展大局。

本来大城市化,就是国家发展的必然过程,你看国外纽约、东京、伦敦这些城市就是典型的例子,本来*的城市就会吸纳*量的人口。当然,我们也要看到大城市化过程中的机遇和风险,这带来的是什么,是日益加剧的城市分化!

2.全国楼市明显分化,涨跌都要严调控

先来看楼市整体的情况。5月国家统计局公布的数据显示,5月房价同比增幅11.4%降为11.3%,为13个月来首次出现小幅收窄。虽然有67城出现上涨,但涨幅*的西安市也仅同比上涨2%。

而销售面积上,也从去年全年11%-15%的同比增速,降为今年1-5月的6.1%增速,直接腰砍。

所以,很明显可以告诉大家,现在楼市仍是处于调整阶段。但是有些朋友又有问题了:那怎么西安、苏州还有其它一些城市,房价还涨得这么厉害?

还是那句话:楼市分化。整体的调整,不代表每个城市的楼市都一样,现阶段房地产市场不能仅从全国角度来审视,更重要的是要学会区别看待。

现在全国楼市分化明显,基本可分为三类情况:一线、二线、三四线。

一线城市,楼市稳定,在*严的楼市调控之下,房价已经平稳了两年,调控不放开,楼市很难再有大变。总结来说就是保持稳定的基调。

二线城市,由于一线城市关门和近年来二线城市的快速发展,楼市相当火热,很多城市大量刚需进城,供不应求的现象依旧严重,成都、杭州、南京等,还是有万人摇号的现象。

但也有部分城市,属于跟风上涨,譬如广西南宁因为涨得太快,还被住建部点名,但一个勉强算上二线的城市,就算是省会,真的能支撑房价持续上涨吗?反正我在广东看到的是,大量广西的年轻人都跑来广东发展了。二线市场总结来说就是,热点市场,内部再分化。

三四线城市,购买力已经被棚改透支,再加上三四线城市的人口大量净流出,目前正上演一场欲跌不跌,严控房价下降的魔幻现象。湖北恩施颁布楼市“止跌令”、安徽芜湖叫停开发商降价行为、江西赣州要求开发商停止低于申报价值的“特价房”销售,还有河南省汝州市,更是直接重启棚改。总结来说就是趋势要下跌,形势在稳定。

所以,在楼市分化愈发严重的当下,各地调控不可能一刀切,总而言之就一句话:涨要控,跌也要控,涨涨跌跌都要控。两手都要抓,坚定执行“房住不炒”。

结合看看*近官方的表态就可以体会到这一点了:

5月6日,发改委明确,放宽*不等于放松对房地产的调控;

5月24日,人民日报海外版评论“中国不会靠炒房拉动经济”,“因城施策”绝不是“因城放松”;

6月13日,银保监会郭主席称,过度依赖房地产将付出沉重代价。

发改委、人民日报、银保监会,一个掌控政策顶层设计,一个掌管舆论导向,另一个管理楼市背后的金融体系,三位合一,集中给楼市喊话,已经将官方的态度表露无疑。就算你再想涨,在这个特殊的时期,也得先稳一下。

调控之下,有哪些适合大家投资的高价值城市?

买房哪里有价值?肯定大部分学员*能毫不犹豫说出来:北上广深。好,你们说得没错,但都限购5年啊,买不了。

还有其它吗?听过我其它课的老学员,应该就能很快反应过来:强二线城市、环一线城市。是的,这些都是有价值的城市。但目前楼市仍处于严控的阶段,就连强二线、环一线也基本都被限购限制住了。

我们投资城市,首先得能买,然后才有投资的机会,否则买不了,房价涨也和你没关系。

至于其它一些弱二线,特别是对于三四线城市,没有人口没有产业支撑,投资价值很低甚至还可能是坑,关于这一点我反复强调过很多次,相信大家也很熟悉,我就不多说了。

所以,一个不限购,同时又要有投资价值的城市,在这一刻就显得愈发珍贵。那么强二线和环一线城市中,有不限购城市吗?还真有两个漏网之鱼。

强二线城市中,有*一个不限购的城市——重庆。而环一线城市中,也有*一个不限购的城市——惠州。这里的环一线,我是说真正能深度受一线城市辐射的城市,想广州旁边的清远,算不上真正的环一线城市。

如果大家想要知道具体哪些一线周边的城市才是有价值的环一线,可以订阅我2019房产投资课,里面会有详细介绍。

言归正传,那么对于仅有的两个不限购城市,他们到底是什么情况呢?

1、强二线城市中*不限购的重庆

为什么偏偏重庆不限购,难道重庆发展很差?非也非也,重庆人口和经济体量非常大,常住人口3100万,远远甩出拥有2400万人的上海;GDP总量高达2万亿,仅次于北上广深。按理说,这样一个千万级人口、万亿级GDP的城市,不限购的确说不过去。那么,原因出在哪里?

*主要的原因是因为重庆的天量土地供应。

重庆长期保持着天量的土地供应。我们都知道,我们都知道,“物以稀为贵”,反过来说,再重要的东西,如果不稀罕了,也不值钱。就像空气和水,谁都离不开,但就是不值钱。

重庆的房子也一样,土地供应太多了。以去年为例,2018年重庆土地供应达到1933万平方米,这是什么概念?隔壁的成都只有740万平方米,一半都没有。根据重庆网签数据,去年全年重庆成交20万套房子,相当于每天卖近550套,光看这个量很恐怖,重庆的房子需求也是很强劲的。

但问题是,它供应更恐怖,去年一共供应25万套房子。供应量那么大,也就难怪那么多年来,重庆的房价一直那么低了。

所以目前重庆房价只有1.4万/㎡,而同级别的城市,杭州房价就上到3.2万/㎡、天津2.5万/㎡、南京2.5万/㎡。换个角度来说,房价也没有暴涨,2011年至2019年,8年间,重庆房价年均仅增长9.67%,对于过去的中国楼市来说,那真是太低了。

但是天量供应不可能无穷无尽,而事实上,重庆也的确正在减少土地供应,根据计划,2019年-2021年这三年的土地供应面积为1866万平方米,平均下来每年只有622.23平方米。未来房价还是要上涨的。

但是要注意两点。*,投资重庆,必须长期持有。土地供应在减少,但房子的存量、过去供应的土地不可能一下子消化完,所以投资重庆没问题,但必然需要长期的持有才能等到房价的明显上涨。当然,前提是要选对区域和项目,这是不管哪个城市都要注意的问题。

第二,重庆对外地人限贷很严,基本只能全款买。重庆经济那么强,人口那么多,自身又不限购,近两年吸引了很多炒房客蜂拥而至,致使重庆这么恐怖的供应都一度出现“一房难求”的局面。所以,重庆政府18年出台“628新政”,规定在重庆市内,无户籍、无企业、无工作的三无人员,除非有1年以上社保,否则禁止贷款。

这意味着,即使现在重庆不限购,外地人想在重庆投资,只能全款,相当于失去了房贷这个杠杆放大器。再加上想要满意收益的长投资周期,这一刻的重庆虽然城市价值高,又不限购,但对于房产投资来说,算不上一个很好的选择。

那么惠州又是怎样呢?

◈ 2、环一线城市中*不限购的惠州

作为一个环一线城市,投资惠州的核心逻辑不在于它自身的发展,而在于它所挨着的深圳。

很幸运,深圳在2016年提出深圳东进战略,深圳政府砸1.4万亿投入,要打造深圳东部中心,改变东西发展不平衡的格局。作为与深圳东部直接相连的惠州,无疑就是深圳东进战略的重大受益者。

在深圳的东进战略中,甚至规划将深圳地铁14和16号线延伸到惠州。虽然因为惠州城区人口不达标,惠州段的地铁动工暂时搁置,但在大湾区发展、环深都市圈发展、深圳外溢人口倒逼,三重力量推动下,深圳到惠州段地铁开通只是时间问题。

当然,深圳的刚需会外溢到惠州买房,*核心因素就是因为除了惠州,他们没有好的选择。

价格上,深圳的房价太贵哪怕到了东部边缘的龙岗、坪山,好一些的房子也要4万/平,而惠阳和大亚湾1.4万/平就可以了。而深圳北部的东莞塘厦镇、凤岗镇,这两个镇的房价已经去到2-3万/㎡。东莞虎门镇和长安镇,房价也去到了3万/㎡。

购房资格上,东莞限购,连与深圳隔海相望的中山也限购,唯独惠州,距离深圳那么近,还不限购。

所以到了现在,对于投资惠州而言,甚至已经不是惠州的价值有多高才去投资它了,而是对于庞大的深圳刚需来说,除了惠州,你真的找不到又便宜、又能够买的地方。就跟水往低处流一样,买不起深圳、没资格买深圳的人,就只能聚集在价格低、不限购的惠州了。

但是,偌大一个惠州,真正能深度得到深圳辐射的,只有*贴近深圳的惠阳区和大亚湾。

一方面,惠州当前自身发展一般,而深圳面积小、人口多、产业强、房价贵,对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。所以只能说是哪里越靠近深圳,哪里就越有投资价值。

另一方面,只有那些与深圳有地铁相连的区域才会是深圳刚需客外溢可能性*的区域。所以,投资惠州的标准,在靠近深圳的基础上,还要靠近与深圳直连的地铁。虽然城市与城市之间的连接方式有很多种,高速、高铁和地铁等等。但是对于投资房产而言,地铁的价值一定是*的。

因为这是短途人口选择*多的交通方式,相比高速、高铁的人流,地铁人流才是*有效的购房人群。我们投资,不仅靠考虑房价涨幅的问题,更要考虑未来转手的问题。

所以,投资惠州,价值*的就是惠阳区和大亚湾,这两个区域才是深圳刚需*的外溢去向。在惠阳和大亚湾的路上和小区、商场的停车场里,遍地都是深圳的粤B车牌。出了惠阳的老城区,你见到的深圳人比惠阳人还多。为什么会这样?就是因为对于很多深圳人来说,住在惠阳和大亚湾,然后工作在深圳已经是相当普遍的现象了,双城生活气息浓厚。

由于严格的限价,惠州的房价近两年几乎没有怎么动过,有些项目想要卖高价,直接就被封盘。但是这种好机会不会持续多久了。根据我们的渠道消息,现在惠州限价已经开始放松,很多项目新备案的房子都已经准备好上调房价了。

所以,低价购入惠阳和大亚湾房子的机会正在慢慢消失,等限价完全放松,当地开发商旧的房子卖完,新的房子以新价格备案好,那价格就不是现在的房价了。

但是,不代表随便一个地方,随便一个项目都能买,*有价值的区域永远都是少数,而惠阳和大亚湾的价值区域又是哪里呢?

*值得投资的区域是怎样的?

对于惠阳和大亚湾,那些郊区板块我们直接就可以忽略,只看靠近深圳和规划深圳地铁的惠阳城区和大亚湾西区,其中也有不同的几个板块。

1、白云新城板块

白云城板块,直接就挨着深惠边界上,是惠阳区*靠近深圳的板块。同时,也是14号线进入惠阳的*站,它离深圳段14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说,即使14号不延伸到惠阳,它也能享受得到深圳段的地铁。

通过14号线,可以*深圳福田中心区岗厦北站,*快只需要40*。而岗厦北位于深圳*繁华的福田CBD片区,可以说,14号线堪称一条黄金地铁线,未来白云城的价值自然不言而喻。

但白云新城板块也不是哪里都好,以淡水河为中心,白云新城板块可以分为南部和北部,南部新房供应很少,尤其是到了白云一路附近,基本都是民房,涉及拆迁,以后开发会比较难。一些在被民房包围的项目,很明显入住率很低,阳台上都挂上了急售的横幅。

而北部,基本都是空地,开发相对容易,大开发商云集,比如星河、保利、恒大等。这些大开发商扎堆在白云新城北部,是白云新城的房源集中区域。

而且大开发商建的房子和小开发商品质完全不一样,譬如星河盛世,89平可以做出来4房,实用面积几乎等于建筑面积,也就是说得房率100%,赠送面积就抵消掉公摊,相当于人家110平的房子。

2、淡水老城区板块

淡水老城区板块位于白云新城板块东部,惠阳的吃喝玩乐基本都集中在这里,*成熟的商圈就在这里。所以,这里的人流、配套都不是问题,但是这里距离深圳14号线终点站已经去到10公里以上。

另一方面,因为是老城区,所以塞车是家常便饭,就算你不在乎地铁,你开车到深圳上下也不是很方便。

对于工作在深圳的刚需来说,本来深圳就塞车,如果在惠阳还要上下班还要多花二三十*,每天这样折腾,有什么意义呢?即便你这里有再成熟的商圈、再完善的配套,可是毕竟不是天天逛商城,需要的时候从白云新城过来10*就好了。

所以,淡水老城区板块更适合本地人。

3、惠州南站板块

老城区再往东,就是惠州南站板块,涵盖惠州南站附近的区域。惠州南站即是14号线惠州段规划的站点之一,也是高铁站。从惠州南站到深圳北站,*快只需27*,票价20块,一天来回也就不到40块。这对于深圳人来说,也是不错的选择。如果有好的项目,对于投资或者深圳人自住都可以考虑。

但是,相比白云新城会差一些。一方面高铁没有地铁方便,如果你到深圳高铁站附近还好,而如果到深圳其它地方还要重新转地铁就很麻烦了,光在高铁站出站走到地铁入站都要十几*。而且,高铁不像地铁自由,需要提前买票,时间固定,票价也比地铁贵。

另一方面,高铁南站板块周边多是民房和荒地,想要建设起来可不容易。很简单的一个道理:惠州的地本来就不贵,南站附近又有大片的皇帝,干嘛要花重金,还要劳心劳力去拆迁民房?换而言之,这一大片民房对于以后的发展来说,难免有所阻碍。

4、大亚湾西区板块

大亚湾西区板块位于惠阳区南部,整个板块相对较大,又可以细分成临深板块和西区中心板块。

卖的*火的就是临深板块,顾名思义,就是*靠近深圳的板块,同时也靠近深圳16号地铁线,对于深圳刚需来说,也是不错的选择。惠阳的明星项目龙光城、德州城等都在这里。

西区临深板块与白云新城板块非常类似,一样都是临近深圳,只不过一个在南,一个在北。但是它对应的深圳地铁16号线,价值相对就没那么高,不*福田中心而是*深圳的龙岗中心。

临深板块要注意两点:1.这里原本是大亚湾的郊区,配套可想而知很不够成熟,所以小区自身的配套完不完善很重要,小项目要谨慎。2.因为这里临深,又有大片的空地,所以现在这里建了大片大片的楼盘,放眼望去密密麻麻都是新房子。

所以买这里的房子,挑对项目很重要,配套要好,交通要便利,否则以后转手,人家凭什么买你的。

除了西区临深板块,大亚湾西区比较热门还有万达广场所在的西区中心板块,位于淡水老城区南部,万达广场所在是大亚湾商业、配套*发达的区域。但大亚湾毕竟是新区,人气主要集中在万达附近,其它区域整体人气还是不太高。

5、大亚湾澳头板块

澳头板块位于西区东部,其实离深圳和深圳地铁已经不近,离深惠边界近20公里,但是因为靠海,也吸引了一部分人来买。但实际所谓的海景,海水质量很差,海边也全都是渔船,旅居的价值太差。

对比惠阳和大亚湾的各大板块来看,结合*重要的靠近深圳和深圳地铁,还有板块的配套,*有投资价值的就是白云新城板块,哪怕惠州段地铁没有开通,也可以接驳到深圳段的终点站,又有多个大开发商聚集开发,重点是新开发的白云新城北部。

其次,再考虑惠州南站、大亚湾临深板块和西区中心板块。大亚湾临深板块离来往深圳尤其是龙岗坪山方便,但房子太多,必须要挑对项目才行,而惠州南站和西区中心板块还需要时间,惠州南站需要时间建设,西区中心板块需要时间吸纳人气,对于投资来说,需要更长时间才能兑现。

*后的惠阳淡水老城区板块,更适合当地人居住,而澳头板块更加是完全不考虑投资了。

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