2018费用里的玄机（下）| 谁是*不“省钱”房企？

既然有*“省钱”房企（《2018费用里的玄机（上）|谁是*“省钱”房企》），那么，谁又是*不“省钱”房企？

根据wind、公司财报等数据，中国网地产选取100家样本企业发现，这些样本企业销售、管理、财务费用均出现一定幅度上升，而央企成本控制优于民企，财务费用和管理费用上扬成为7成房企三费费用率上升的“罪魁祸首”。

在这其中，泛海控股、合景泰富集团、云南城投等企业成为100家样本企业之中管控力*弱的企业。

民企成本控制逊于央企

据《2018年上市房企销售费用率》表格100家样本房企销售费用率均值为4.29%1%-5%之间的企业有78家有23家企业销售费用率位于均值4.29%以上。瑞安房地产、天健集团、青建集团分别处于销售费用率*的前三名。

而雅戈尔、建业地产、大悦城地产的销售费用率分别以22.83%、8.01%、7.45%处于垫底地位的前三名。

通常情况下，管理费用率=（管理费用/主营业务收）*100%；被用来反映企业的管理效率。如果管理费用率高，说明企业的利润被组织、管理性的费用消耗得太多，必须加强管理费用的控制才能提高盈利水平。

根据统计，100家样本企业管理费用率平均值为6.3%，1%-3%之间的企业有20家3%-5%之间的企业有36家；5%-10%有36家，而10%以上的企业有8家。其中泛海控股、合景泰富集团、ST银亿、合生创展、大悦城地产以31.93%、16.74%、11.99%、11.90%、11.21%的占比，成为样本企业管理费用率*的5家。

这就意味着这些企业的利润被组织、管理性的费用消耗得太多，必须加强管理费用的控制才能提高盈利水平。

而2018年管理费用控制较好的前五名，营业收入均在百亿以上，管理费用率均在2%以下。广宇发展、建发国际集团、中国海外发展，因管理费用控制合理，以1.17%、1.22%、1.73%亿成为管理费*的三家企业。这些企业在营收规模较大的同时，保持着较低的管理费用率，可谓在管理费用控制能力方面突出。

尽管因营业收入增加，以及企业人均产能增加等原因，一些企业管理费用同比下降。但也有六成房企的管理费用率出现不同程度的上扬。比如融创中国，2018年管理费用率为5.83%，与去年同期4.89%相比，将近增加了1个百分点。

此外，从表格还可以看到，央企和地方国营企业在成本控制方面占据优势。100家样本企业中的前7名，除了滨江集团是民企之外，其它的六家企业如中海、招商蛇口、保利地产、金融街、建发国际等都属于央企或地方国企。

一些央企和地方国企如中交地产、华远地产、广宇发展等，得益于企业背景所带来的融资优势，财务费用控制较低，中交地产和华远地产的财务费用率为负，分别为-0.73%和-0.20%，可谓跑赢99.9%的同行。

不过，纵观100家样本企业的财务费用，多数企业财务费率出现了不同幅度的增长。业内认为，增长的主要原因在于整个2018年度，一些企业的营业收入较2017年出现了明显下降，与之相对应的是：企业快速进行规模扩张、银根紧缩、融资难度增加，导致企业财务费用出现显著增长。

比如快速上规模，导致财务杠杆升高，进而推升融资成本的阳光城。根据2018年年报、wind以及相关数据，阳光城全年财务费用高达6.14亿元，同比大增379.76%，财务费用占当期净利润15.72%。显而易见，一系列的债务拉低了阳光城的盈利能力。

若阳光城继续快速上规模，恐将导致财务杠杆持续攀升，进而形成了一个财务费用上升的恶性循环。未来，保增速还是重盈利，阳光城两难之间必须做出选择。

阳光城三费数据来源：2018年年报

而有一些企业，尽管与去年同期相比，财务费用有所降低，但仍然处在高位，排名稍显靠后，比如佳兆业。佳兆业2018年三费比率相比2017年上升6.0个百分点，为15.6%，高于行业平均水平。与去年同期3.78%的财务费用率相比，2018年佳兆业的财务费用率，减少了1.06个百分点。据以上表格来看，佳兆业以2.71%的财务费用率排在了40名开外。

事实上，在几年时间里，佳兆业财务费用率翻了几番。根据wind、年报数据显示，2018年，佳兆业财务费用为21.7亿元，而在5年前的2014年，财务费用仅仅是7.76亿元，2016年的三费费用率达到了顶峰，销售、管理、财务费用率分别为5.61%、11.41%、8.23%其2017年财务成本之所以比较低，是因为仅汇兑收益就有13亿元，但到了2018年，汇兑收益大幅减少，公司的融资成本也就正常地反映出来了。

谁是*“不省钱”房企？

基于“2018年费用里的玄机”这一主基调，既然有*“省钱”房企，那么谁又是*不“省钱”房企？非泛海控股莫属了。

据wind数据、公司财报以及相关数据，2018年以来，不断“卖卖卖”、“去地产化”的泛海控股，以52.04%的三费费用率，成为*不“省钱”企业*名。据以上表格、wind数据、公司财报数据显示，泛海控股在年营收与净利润双双下滑的情况下，销售费用率、财务费用率与同期相比，皆有一定幅度上升。

2018年泛海控股销售费用1.8亿，同比上升5.3%；管理费用39.6亿，同比下降4.6%；财务费用23.2亿，同比上升1.4%

雅戈尔三费费用来源：雅戈尔2018年年报

地产板块净利润超过主业服装板块沉迷地产无法掉头的雅戈尔，意料之外又意料之中地，成为100家样本企业中*不“省钱”企业第二名。

2018年，在营业收入降低、房地产板块购买土地支出增加的情况下，雅戈尔销售费用与去年同期相比，增加了8.86个百分点，管理费用增加了5.50个百分点，财务费用降低了24.97个百分点。

刚刚被美银美林评定为盈利前景能见度不足，下调目标价的合景泰富集团，以高达37.2%的三费费用率，成为100家样本中*不省钱企业第三名。在有较大外债风险、写字楼销售的盈利贡献减少的情况下，合景泰富集团销售费用率、管理费用率、财务费用率分别占比6.78%、16.74%、13.64%，比率远高于100家样本企业销售、管理、财务费用平均值。

云南城投三费费用来源：2018年年报

面临去化率偏低、存货逐年攀升、资产周转速度较慢问题的地方国企云南城投，也成为*不“省钱”的企业之一。管理费用的激增促使云南城投三费费用率居高不下。根据2018年年报数据显示，云南城投2018年管理费用9.76亿元，同比增长76.76%而销售费用、财务费用分别为4.18亿元，17.5亿元，比去年同期分别增加了6.44个百分点、10.03个百分点。

而从地产转为大金融，又从大金融重拾地产的中天金融；提出2020年实现千亿目标、但2018年仅仅完成300亿元目标的花样年控股；遭遇上交所询问，有13.2亿元逾期借款的海航基础，也分别以27.00%、23.4%、21.00%的三费费用率跨入不“省钱”企业的队伍。

近几年回到地产业务的花样年控股，为实现千亿目标，边喊口号，边进行董事调整，但着实错过地产的黄金时期2018年在营收为140.12亿元的情况下，以23.4%的三费费用率位列后10名之列。

据以上表格，2018年，花样年控股销售、管理、财务费用率分别占比3.13%、9.91%、10.36%。并且，2018年年报显示，花样年控股行政费用13.89亿元，同比上涨19%；销售及分销费用4.39亿元，同比上涨5.1%；员工成本18.12亿元，上涨58.4%

除此之外，有着23.30%的三费费用率的ST银亿，已于6月中旬申请破产。2018年ST银亿的销售、管理、财务费用率分别为4.36%、11.99%、8.97%。业内指出，受制于快速扩张带来的资金压力外，由于无力偿债，银亿股份实际控制人熊续强利用关联企业，在2018年累计占用上市公司银亿股份资金31.93亿元可谓成也萧何，败也萧何。

2019年，在国家宏观调控和市场规范化的双重影响下，无论规模大小，无论是民营企业，或是央企和地方国企，他们依然面临着行业逐步走向成熟、土地价格持续高企、行业竞争更加激烈、政策调控不期而来的众多挑战。为确保企业的利润空间及竞争力，调整经营理念，将管控重点放在三费，尤其是管理费用和财务费用之上，房企任重而道远。

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