浦发沪上商办腾挪 20.7亿挂牌东银大厦的时与机

在被遗忘数年后，“浦发之城”以另一种方式进入了大众视野。

7月4日，上海联合产权交易所披露公告称，上海浦东发展银行股份有限公司现公开挂牌出让浦发银行总部东银大厦项目，标的为一幢28层的办公大楼（包括地下1-3层地下车位），转让底价20.68亿元。

公告显示，该项目建筑面积6.14万平方米，位于上海市中心城区黄浦区的地段，坐落于北京东路和浙江中路的交叉口，具体为上海浦东发展银行股份有限公司部分资产。

当晚，浦发银行回应称，因正在建设新的办公楼，东银大厦因无自用需求进行转让，属于正常的商业行为。在项目处置期间，浦发银行拟以每年9963万元的价格返租该办公楼，租期拟定为两年。

该回应在浦发银行前些年大手笔的拿地动作中得到了印证。

浦发之城归期

2014年9月4日，浦发银行以底价12.61亿元拿下上海浦东新区上海世博会地区A13A-01地块，总出让面积7649.4平方米，起始楼板价2.84万元/平方米。

2015年3月5日，浦发银行又联合世博绿谷以底价59.14亿元拍得上海世博绿谷项目，总出让面积8.07万平方米，起始楼板价2.81万元/平方米，该地块在土地面积和总价均为当时世博园区出让的地块中较高。

其中，绿谷地块虽然位于世博A片区中央核心区，但由于总价高企且地块未来不能转售或出租等严苛规定，曾于2015年1月流标，因而浦发银行摘得该宗地块后只能将其作为企业自用。

彼时，浦发银行在世博会地区已取得的地块出让面积约达8.83万平方米，外界猜测，浦发银行在上海无完整的总部大楼，因而寻求建设新的总部办公大楼。因其体量，媒体将其称之为“浦发之城”。

此后数年，“浦发之城”一直未见动静，直到7月4日浦发银行出售东银大厦消息传出，才又进入了公众的视野。

如今，浦发银行的新总部离竣工为期不远，所持有东银大厦也迎来了不错的出售时间节点。

世邦魏理仕发布的《2019中国投资者意向调查》显示，2019年中国大宗商业地产交易将持续活跃，80%的国内开发商表示将较前一年以同等甚至更高的积极程度出售资产，该数字在前次调查中为73%。

今年以来，由于投资者对经济的担忧情绪有所抬升，投资大宗商业地产的动机更加着重于投资组合的分散风险和稳定现金流。

从世邦魏理仕调查的数据来看，写字楼正在成为更多（36%）投资者配置的优选。

一直以来，写字楼因其良好的现金流且相对较低的运营难度，成为众多投资者配置的优选。尤其在上海这样的超一线城市，随着上海产业升级及发展，写字楼无论在需求量还是增值空间方面，都十分可观。

东银大厦时点

世邦魏理仕发布的《2018年上海房地产市场回顾与展望》显示，2018年上海优质写字楼供应高峰持续，写字楼需求进入多元化阶段。

零售物业方面，2018年上海零售物业单体体量超过10万平方米的大型商业项目较上一年翻番。投资方面，2018年上海大宗物业投资市场交易总额突破了千亿大关，达到1176亿人民币，分析人士认为市场仍将活跃。

的确，今年以来，不少外资大鳄已经先后在上海写字楼交易市场上拿下了几个大单。其中，黑石、凯德、基汇为代表的不动产基金分别在上海拿下了长泰广场、上海浦发大厦、上海MixC万象城等写字楼项目。

其中，上海浦发大厦早年也是浦发银行持有的物业之一，后出售给海航，海航则于2015年作价27.52亿元卖给了新加坡凯德集团。公开信息显示，凯德集团将把浦发大厦作为种子资产投入凯德即将成立的增值型私募房地产基金，该基金将关注亚洲重要城市的商务房地产项目。

浦发银行出售的东银大厦，建筑面积6.14万平方米，位于上海市中心城区黄浦区的地段。而作为上海市的核心板块之一，黄浦区常年受到金融行业和TMT行业的青睐。

据喆安投资预测，未来几年内，金融行业利好信息出现，制造业复苏，TMT行业有加速发展的趋势。因此，可以推测这几个行业所聚集的板块写字楼市场会迎来较好发展。

此外，浦发银行还在此次挂牌信息中要求，出售物业整体售后返租，返租价格拟定为9963万元／年，在租赁期内租金不变，返租期限拟定为2年。

售后返租一直以来是企业常用的筹资方式之一，指将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。也就是说，通过这种方式，浦发银行可以在保留东银大厦使用权的前提下实现套现，而买方也无需另外寻找承租人。

照此来看，无论从现下的投资意愿，还是从浦发银行的套现行为来看，东银大厦都正好站在市场交易的时点上。